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低利回りでも買う意味がある「資産価値」の高い物件

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第83話

2014/8/22 掲載

こんにちは、赤井誠です。毎日暑いですね。こういうときはついついエアコンの効いた部屋に閉じこもりがちですが、私はエアコンの風があまり好きではないので、昼間は暑い中、ちょっと散歩したり、掃除したり、意外に活動的に働いています。

でも、さすがに夜はちょっと眠れないのでエアコンのお世話になっています。窓を開けて自然の風で寝られる季節が一番、ぐっすり眠れるのですが、まだまだ私の住んでいる横浜では無理ですね。

さて、本日は不動産の資産価値に関してお話したいと思います。前回のコラムでもお伝えしましたが、最近はセルフリフォームで築古物件の再生を行いながら、同時に新築案件も進めていました。

新築は6年前に2棟の木造アパート、5年前に1棟の木造アパートをやりました。久しぶりの新築である今回は、多少利回りが下がっても鉄骨ではなく絶対にRCとこだわっています。

RCにこだわるのは、やはり10年後の売却価格が鉄骨に比べてぜんぜん高いということです。すなわち、含みの資産価値が高いというメリットがあるのです。

ただ、そればかりやっているわけではありません。他にも築古の物件にも買付けを入れるなど、精力的に活動しています。今はなかなか物件価格も高止まりしていて、いい物件は見つけにくくなっています。( こういうときに無理して購入すると、あとあと痛い目に合うこともありますので、注意したいところです )。

そうはいっても、探せばまだまだ購入に値する物件があるのも事実。加えて、不動産が高くなる時期は融資も比較的とおりやすい傾向にあります。

ただ、利回りが高いものは本当にありません。首都圏では、新築のRCなどは5%でも売れてしまう状態です。そんな中で、私はどんなものを購入しているのかというと、資産価値の高い物件です。

不動産を買い始めのステージでは、やはりキャッシュフロー重視でどうしても高利回りのものを選んでいくしかありません。そうしていかないと、次の物件に投資するためのお金を生み出すことができないからです。

でも、ある程度の規模にきたら、やはり安全性・将来性を重視したものが欲しくなります。今のような、それほど利回りが高いものは出てこない時期でも、将来価値の高いものを何とか見つけ出すことは可能です。

たとえば、同じ低利回りでも、容積率に余裕がある物件と、容積率を100%利用している物件の両方が市場にはあります。利回りは低いけど道路付けはとてもいいものなども見られます。

こういうものは、地主さんがハウスメーカーで建てたものが多いです。ちゃんと資産価値を見ないで、単純に利回りから売却価格を逆算して売価を設定している業者さんがいるから、こういうことが起きるのですね。

容積率に余裕があれば、将来的に大きな建物を建てられるし、接道がよければ、将来的に戸建て用地として分割できるので、建売業者も購入する可能性もあります。さらに、宅建業者になれば、建売分譲もできますね。

このように、最終的にエンドの一般住宅として処理できる土地であれば、間違いなく収益物件として目に見えているものより本来の価値は高いといえます。

しかし、いいことばかりではありません。将来価値が高くても、建物が古くて償却期限を越えていると、どんなにきれいにリフォームされてあっても、銀行からは現在価値が低いと見られ融資がつきにくいのです。

私も今回も銀行の担当者や上司の方と事業計画についてお話をしましたが、やはり土地の路線価がベースになるとのことでした。銀行側も実質的な価値は認めるものの機械的な評価基準で評価するところはとても残念なところです。

そのため、ある程度の資金がないと物件は購入することができません。多少は、稟議書の中で増額に関しては話してもらえそうですが、最終的にはどういう結論が出てくるかはわからない状況です。

今、なかなか高利回り物件が少ないですが、ある程度資金ができてきた人は、現況利回りだけでなく、将来価値の高いものを少しずつ増やすことが安定的な資産形成につながると思います。






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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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