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金利が上がったらどうしますか?

赤井誠さん_画像 第84話

こんにちは赤井誠です。大分涼しい日が続くようになってきました。エアコンなしでぐっすり眠れるようになったのですが、毎日、何かと多忙で仕事が山積みで、結局、睡眠時間があまり取れていません。

もっとやることを取捨選択していかないといけないのですが、できることは何でもやりたい性格なので、なかなか暇になりません。まあ、楽しいから良しでしょうかね。

それでは、本日のお話です。現在、不動産の相場も随分と上がってきて、全体的には売り時であるというのは多くの方の一致した意見です。ただ、何でもかんでも売ればいいというわけではありません。

・物件単体として確実にキャピタルゲインが狙えそうで一旦利益を確定したほうが投資全体で見たときに安全である場合
・ある程度返済が進み、元本もかなり減ってきて物件単体として見た時に投資効率が落ちている場合
・将来性になんらかの不安を感じている物件


上記のような物件に関しては、手堅く売却して利益を確定してしまうことも考えたほうがいいと思います。私も、これらに該当する物件に関しては、売却を進めています。

ただ、このような時期ですが、買うことが間違っているかというと、そうとも言いきれません。私自身も、先日ひとつ土地の決済をして、新築を進めることにしました。また、中古の物件でも投資基準に合うものがあり、現在、融資の審査を行っています。

もちろん3−5年前の物件より、表面利回りは落ちてしまうのですが、こういう不動産の利回りが下がっているときは、銀行の融資も多くでますし、金利もとても低く受けることが可能です。

逆に、銀行の融資が厳しくて金利が高めになると、物件の利回りは高くなります。ここで良く考えなければならないのは、「 物件の利回り−調達金利 」です。
物件の利回りが減っても調達金利がそれ以上に減れば、最終的には収益性はそれほど変わりません。

このような低金利で銀行が融資している時期というのも非常に珍しく、こういう状況は見方によってはチャンスでもあるわけです。もちろん、今後は金利が上がることは容易に予想できるので、当然、それに対する準備は必要です。

最近、「 金利が上がったらどうするのか 」ということをよく聞かれます。でも、私はその前にまず、もっと大切な考えることがあると思っています。

それは、今の低金利の時代でも、人や法人によって、金利が0%台の人から4%台の人まで幅広くいるということです。その差はいったい何なのでしょうか?

今後、金利が上がったらそれに応じて自分の金利も上がってしまうという単純な心配をしている人には、その前に、今の低金利時代でも金利が低い人と高い人がいる理由を考えて欲しいのです。

金利上昇の影響は金利の高い人ほど影響がでます。なぜなら、現時点で金利の低い人は相当の優遇金利をうけているので、今後も常に優遇され続けるからです。

その人と自分は何が違うのか? そういう面もきちんと考えてみる必要があります。その結果、将来的に自分が今より低い金利を受けられるようになれば、金利上昇分は吸収することが可能です。

過去のコラムでもおはなししましたが、ポイントとなるのは個人の場合は確定申告書、法人の場合は決算書ですね。それ以外は資産規模や保有現金です。サラリーマンであれば、属性の良い方はプラス要因の一つです。

64話.リタイア前に気をつけた決算書(1)
65話.リタイア前に気をつけた決算書(2)
66話.リタイア前に気をつけた決算書(3)

私は低金利で借りられている方の資産状況などを、飲みながら教えて頂きました( なかなか素面では教えてもらえません )が、やはり想像以上に現金資産などを保有しています。そして、そういう内容を参考にして自分自身も準備を進めています。

単に金利が上がったらどうしようではなくて、金利が上がるのは当然として、それまでに財務を良くして、さらなる金利優遇が受けられるように準備をどんどん進めていかなくてはならないのです。

常に自分の今いるレベルを知り、よりレベルの高い経営にしていくために、地道に経営力を強化すべきだと思います。自分自身の経営力が上がれば、多少の金利上昇にもびくともしなくなる強い財務基盤を持てるのではないでしょうか。






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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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