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売り手市場のときに検討すべきこと

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第89話

2014/11/20 掲載

こんにちは、赤井誠です。
ただいま、ハワイに来ています。こちらでは最近話題のAirbnbの物件調査をしています。しかし、ハワイはいいですね。最近の円安で物件価格が円ベースでは10%も値上がりしてしまって、正直、ちょっと厳しいですが、必ずやこの地に物件を購入したいと思います。

さて、現在、物件の入れ替えを進めていることを過去のコラム「 金利が上がったらどうしますか? 」でお話しました。その後、何人かの方から詳しい内容を教えて欲しいといわれましたので、本日はそれについてお伝えしたいと思います。

今は融資はどんどん出るし、物件も高く売れる可能性があるという物件を売るのに適した時期だと思います。ですので、私は十分に家賃収入を得ていて、今後も稼ぎ続けられる物件は保有しつつ、そうでないものは売却することを考えています。

その際の判断基準は以下のものです。

1)物件単体として確実にキャピタルゲインが狙えそうで、一旦利益を確定したほうが投資全体で見たときに安全である場合
2)ある程度返済が進み、元本もかなり減ってきたもので、物件単体として見た時に投資効率が落ちている場合
3)将来性になんらかの不安を感じている物件


それぞれ、詳しく説明したいと思います。

1)物件単体として一旦利益を確定したほうが投資全体で見たときに安全である場合

何年もの間、不動産を購入し運営していると、様々な種類の物件が増えてきます。その購入時期の自分の状況や銀行の融資姿勢によって、融資を受けている条件が違います。

銀行と金利交渉をしたりして、融資金利を下げたりすることは可能ですが、新規ほど容易ではありません。そのため、期間が短かったり金利が高いなど条件の悪いものは手放してリセットするのもひとつの手だと思います。

また、資金がないうちは、どうしてもキャッシュフローが多い物件を購入していくことになります。しかしながら、キャッシュフローはあるけど資産価値が低いものは、バランスシートを毀損します。

そのため、物件全体としてある程度のキャッシュフローが確保できて来た段階で、積算価値の低い物件はそれ以上の現金に代えてしまったほうが、投資全体としてきれいなバランスになります。

ある程度の潤沢なキャッシュフローが出てきた段階で、さらにキャッシュフローだけを追うのではなく、資産価値の低いものは処分して、全体バランスを整えていった方が良いと思います。

2)ある程度返済が進み、元本もかなり減ってきて物件単体として見た時に投資効率が落ちている場合

不動産の場合、やはりレバレッジが効いているほうが当然投資効率はいいといえます。例えば5,000万円の物件で250万の最終所得があった場合を例に取ると、自己資金が500万円であれば、投資額に対する年間利益( ROI )は50%になります。

年月が経ち支払いが進んで、残債が2,500万になったとすると、投資額は金利によりますが3,000万ぐらいになっていると仮定し、年間利益は家賃下落、経費にできる金利が減り、所得が減少して200万ぐらいになっていると、投資額に対する年間利益は6.7%と大幅に低下します。

当然、自己資本比率が上がってくるので安全性は増すのですが、投資効率という観点からは一旦資金回収して、新たにレバレッジを効かせて再投資したほうが効率が良くなります。

結局は安全性と投資効率のバランスですが、私は投資地域を東京・横浜に絞っていますので、レバレッジが3倍ぐらいならば比較的安全圏であると考えています。現在は2倍くらいになっているので、今は投資効率の落ちた物件は処分しています。

3)将来性になんらかの不安を感じている物件

道路付けが悪かったり、再建築不可だったり、近隣に問題があったり、街が閑散としてきたりしていて、今までなんとかキャッシュを生み出してきてくれたけど、もともと価値が低いものだったり、将来的な賃貸付けが難しいと感じたものは、この機会に一旦現金に換えてしまうというのも大事です。

やはり土地に価値がない物件は安く購入できる反面、売るときも難しいという現実があります。そのため、最初は苦労を覚悟で経営をして、ある程度のキャッシュを稼いだら、もう少し楽にキャッシュを生み出す物件に変更しておくことも考えたほうがいいですね。

自分自身も年をとったり、物件が増えてきたりすると、手間のかかるものは維持するのが非常に面倒になります。売り時の今は面倒な物件を処理できるチャンスでもあります。

以上、簡単ですが、売るための私の判断基準を説明しました。皆さんも一度、ご自分の財務状況とそれぞれの物件の状態を見直してみてもいいかもしれませんよ。


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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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