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2014年の失敗と成功〜1年を振り返って実感すること〜

赤井誠さん_画像 第91話

こんにちは、赤井誠です。今年も本当にあとわずかになりました。最近はあっという間に一年が過ぎ去ってしまいます。まあ、それだけ充実した一年間が送れたのだと考えるようにしていますが、まだまだ時間の使い方が下手なところもあるので、そのあたりは来年の課題です。

今回は今年最後のコラムになりますので、今年一年の総括を行いたいと思います。

■ 物件運営について

物件運営に関しては、定期的な入れ替えはありましたが、年間を通して稼働率は95%以上で推移し、ほぼ満室に近い形を維持することが出来ました。

特に、昨年末から始めたシェアハウスもやっと入居者も落ち着き、何とか高い稼働率を維持できたと思います。まあ、それでも年末年始にかけていくつかの退去を抱えているので、年末を満室で迎えることはできませんでした。

■ トラブルについて

年間を通して、幸い大きなトラブルは発生しませんでした。小さなトラブルとしては以下のようなものがありました。

・エアコンのトラブルが二件
・電子錠のトラブルが一件
・汚水管のつまりが二件


このうち、エアコン・電子錠は軽微なものでしたが、汚水管のつまりに関しては店舗の真下に汚水の配管がありそれがずれているようで、店舗の床をハツラない限り対応ができないとのことでした。

これに関しては、毎月商店街費を納めるついでに、定期的に自分で簡易高圧洗浄を行うことで、その後トラブルは発生していません。これでうまくいくようですので、来年は定期的に排水管に水を流すように自動化したいと思います。

■ 物件の購入について

今年は、2月にテラスハウスの1/2を購入しました。昨年、同じ物件の1/2を購入していたので、これで土地・建物すべてを一つの名義とすることができました。

一部をセルフリノベーションしてしばらく貸し出し、数年後に解体して新築する予定です。このような時間がかかる物件は買い方により、相場の半値ぐらいで物件を入手することができますね。

※この物件の購入経緯やリフォームのビフォー・アフターは以下のコラムを参照ください。
第78話:時価の半額で買えた一棟テラスハウス〜 個人投資家が業者より有利なこと 〜



■ 物件の売却について

個人事業主として2006年に取得した横浜のRCマンションを売却しました。所有期間は8年と7カ月間でした。当初は半分以上空いていましたが、電子錠・TVインターホン・床の貼り変え・デザインクロス・インターネットなどを導入して、家賃を5−10%程度上げて満室にし、運営を続けてきました。

ただ、ここ1−2年ぐらいから家賃が10%以上下落してしまい、対策としてバストイレ分離工事を導入することで再度もとの家賃に戻すことができましたが、今後の大規模修繕やバストイレ分離工事のさらなる導入によるコストを考えると売却したほうが得策と判断し、12月上旬に売却しました。

売却には3−4カ月かかりました。個人事業主でしたので、長期譲渡益課税に関しては所得税15%、住民税5%の計20%を来年には支払うことになります。

■ 今年の失敗

昨年末から内々で打診があった横浜市内の某駅徒歩5分の弁護士案件。角地で容積率もあまっていたので、とても入手したかったのですが、どうしてもある借地の底地を買わざるを得なくなり、資金的に余裕がなくなり、融資もOKになっていたのにもかかわらず、4月まで決済を延期せざるを得なくなりました。

しかしながら、その間に売主の資金繰りに目処が立ってしまい、物件そのものが売り止めになってしまいました。現況でも12%以上あって、おそらく14−5%ぐらいまで頑張れそうな物件だったので、本当に残念です。

このときもそれなりに余裕資金をプールしておいたのですが、今後に備えて、更なる余裕資金をプールするように方針を変更しました。

結果として、その後、都内の新築案件の話があったときに多額のプール資金があったおかげで、融資も通り、新築案件に取り組むことが出来ましたが、やり方によっては両方取り組むことができたので、ちょっと悔しい思いがあります。

■ ブロガーとしての活動

とりあえず、更新回数が減りましたが、ブログも今年一年、無事継続できました。ブログを書き出してもう10年目になります。この記録をどこまで続けていけるか、自分なりに挑戦していきたいと思います。

また、今年の10月には今までの集大成と言える二冊目の著書「 本気ではじめる不動産投資 」という本を出すことができました。これを読んで内容に共感していただいた全国の大家の会や業者さんからセミナーの依頼を数多く受けており、11月頃から来年の春ぐらいまで全国に出かける予定でいっぱいです。

赤井さん2冊目

■ 海外視察

今年はサラリーマンを卒業したため、丸一年不動産活動のみでした。その間に、海外はハワイ・シンガポール・ロサンゼルス・ラスベガス・サンフランシスコにはパートナーの妻ととともに延べ一月以上出かけ、様々な建造物を見てくることができました。この外装・内装を今取り組んでいる新築にフィードバックします。

また、不動産の友人とタイに3回、それ以外にもミャンマー・マレーシア・ベトナムにも出かけ、アジアの状況を肌身を持って感じることができました。今年は、タイに2つの物件を購入しましたが、来年は是非アメリカに不動産を購入したいと思います。

ということで、今年もいろいろ楽しく仕事をしながら過ごすことができました。やっと自分の理想としていた生活に近づいてきた気がします。あらためて思いますが、やっぱり不動産は最高ですね。

それでは、皆さん良いお年を。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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