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埋まらない理由をわかっていますか?

赤井誠さん_画像 第93話

赤井誠です。今年ももうすでに約一カ月が終わろうとしています。本当に一年は早いですね。しかし、ここから3月までは不動産関係者にとって最も忙しい時期になります。

まずは個人の確定申告。毎年、毎年、正直面倒ですが、領収書のチェックやら、家賃収入の整理やら、更新料や原状回復費などの収入、敷金などが一年間に出たり入ったりしていて、意外に数字が合いません。

さらに最近私は、確定申告書の質にもこだわるようになってきたので、その辺の費目の整理やバランスなどを調整しています。

その上、年末から3月末までにかけて、いくつかの部屋から退去連絡がくるので、早急にリフォームや清掃を終わらせて募集を開始しないとなりません。

私も、昨年は残念ながらすべて満室で終わることが出来ませんでしたし、3末までに現在で4室の退去予告がきていますので、今年の繁忙期のうちに、すべて埋めていくように様々な準備をしています。

私の物件も年々少しずつですが、家賃は下落し、空室はなかなか埋めにくくなっています。所有物件はそれなりにきれいに維持していますが、やはり徐々に物件は老朽化してきます。

そういう中で、どうやって埋めていくか、ターゲットは今までどおりでいいのか、など考えることはたくさんあります。

退去予定がある場合は、家賃や敷金・礼金といった募集条件をどうしていくのかなども考える必要があります。また、賃貸の相場なども毎年変わっているので、様々な賃貸募集ページで他の物件の家賃などの募集条件や設備などを調べています。

今まで、話にならないと思っていた物件も、オーナーなどが変わることにより、外観も設備も一新され、登場してくるなんてことも良くあります。

これは自分たちがまさにやっていることですが、意外に他のオーナーが物件を蘇らせて自分のライバルになるということを忘れがちなので注意が必要です。

私は、そのためにちょくちょく自分の物件に掃除がてら出かけて、周辺を散歩( 兼偵察 )してくるなんてことをやっています。まあ、健康のためにもなるし、アパマンに限らず、さまざまな建物を見たりするはとても楽しいです。

先日売却した横浜のマンションも、近隣を散歩しているときに、何カ所かで新築のRCのワンルームマンションの建築予定を発見したことが、大きな決断要因になりました。

いろいろ頑張って9年以上運営してきましたが、今後はさらに厳しくなるのであれば、売却して利益を確定してしまったほうが得策だと考えたのです。

物件の周辺を良く知ることは本当に大事ですし、先日もネットで見つけたライバル物件の情報から現地の入居状況を見てきて、募集条件を決めました

これも、毎年変化しているので油断は禁物です。幸い、すぐに入居申し込みをいただきましたので、やはり効果があったと思います。

あと、今は一年の内で大家側が一番強気になれる時期です。今までやむを得ず値下げしていた物件も内装をきれいにすることで、再度、家賃を適正価格まで上げられるチャンスです。ただ、これもあまり粘りすぎると、逆効果です。

私は、二月の半ばぐらいまではそれなりの強気で募集しますが、それで決まらない場合は早めに諸条件を見直して、入居させるようにしています。条件変更も遅くなれば遅くなるほど、厳しくなるので、この辺は注意しておく必要がありますね。

これからは確定申告と格闘しながら、賃貸のリフォーム手配や募集など、非常に多忙な時期に入りますが、是非早めに満室を確定させて、のんびり旅行に出かけたいものです。

というか、もう3/11からハワイに行くことにしてしまいましたので、自分にプレッシャーを与え、絶対にそれまでに確定申告と満室を実現できるようにしっかりと準備していきたいと思います。

皆さんも頑張ってくださいね。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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