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新築RC着工までの融資交渉と確定金利

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第94話

2015/2/13 掲載

赤井誠です。賃貸業をやっていると、今はまさに本当に忙しい時期ですね。私のところでも現在、退去・入居の繰り返しが発生しています。ただ、今年は退去数が多くて、正直、大変です。

前回のコラムを書いたときには4室の退去予告でしたが、その後3室の退去予告が来て、現在までに決まっているのは1室。あと4室が空室で、あと2室が3月に空く予定です。

定期的に反響を確認して、募集条件を変更するなど対応していますが、あと2カ月で6室を埋めなくてはと思うとちょっと大変ですね。しかし、落ち込んでいてもうまく行くわけではありませんので、なんとか埋めていけるようにできることはすべてやっていきたいと思います。

さて、そんな空室対策でも忙しくしていますが、先日、昨年から少しずつ進めてきた都内23区の新築のRCマンションがついに着工しました。

昨年の夏に、ほぼ路線価の都内の土地の紹介を受けて購入。その後、間取りの検討やデザインの打合せなどを着々と進めていました。しかし、ここまで来るまでには最初の融資段階からさまざまなドラマがありました。今回は、その融資にまつわるお話をしたいと思います。

今回の新築は総額約2億ウン万円のプロジェクト。その内、2億円を銀行から融資を受け、残りを自己資金で対応することにしました。

この融資に関しては、当初、私にとっては初融資先であるA都市銀行で、1%前半の融資を受けることでほぼ決まりかけたのですが、私が別物件でお付き合いのあるB地方銀行から是非と言われて、一旦、審査をお願いすることにしました。

毎年、提出する決算書は銀行が気にする様々なポイントを良い数字にするために、帳簿のつけ方などを工夫してきています。このあたりはこちらのコラムを参考にして下さい。

○リタイア前に気をつけた決算書( 1 )
○リタイア前に気をつけた決算書( 2 )

B地方銀行は以前からも取引がありましたので、毎年決算書を提出しています。そして、昨年の決算書を提出してから、銀行内での格付けが上がったようで、提出以来、ずっと追加の融資をしたいという営業を受けていました。

しかし、いろいろと物件を探しても相当な物件がなく、もしくはあっても指値が通らないなどによって、なかなか追加の融資のご縁がありませんでした。

そんなタイミングでの新築ということもあり、どうしても融資をしたい意向だったようです。B地方銀行内で副支店長が積極的に動いてくださり、新築ができるまでのつなぎ融資として1.2%、完成後は0.5%台での金利での提案を受けました。

0.1〜2.0%程度の差であれば、当初から話をしていたA都市銀行からの融資を受けようと思っていたのですが、さすがに金利に倍以上の差があると、こちらに切り替えざるを得ません。やむを得ず、A都市銀行に対してはお断りの連絡をいれました。

ところが、A都市銀行さんもそのままでは済みません。私の住んでいる地域では、A都市銀行とB地方銀行とで競争になること多く、A都市銀行はことごとくB地方銀行に負けているようです。地方銀行は、やはり地元の融資に関してはかなり頑張った条件を出します

今回は決算期も近かったこともあり、さらに当初から話をしていたA都市銀行としては、後から入ってきたB地方銀行には絶対に負けたくないという力が働いたのでしょう。随分とがんばってくれました。

結局、その後、数日間にわたって、何度も様々な提案の打診を受けながら、最終的にはA都市銀行さんからつなぎ融資を含めて、0.5%台という金利提案を受け、そちらに確定しました。

いろいろありましたが、今回の銀行とのやりとりで、以下の点が大変重要であることを確信しました。

・決算書のポイントを押さえてそれを良くすること
・決算時期近くでの融資交渉
・銀行間の競合


すべての交渉事は、自分と相手の立場のどちらが優位にあるかよって、条件が決まります。自分の会社や個人の財務内容を健全化していくことは、交渉ごとを優位に進める最大の武器だと思います。

しっかりとした財務内容を維持しながら、規模の拡大を行っていくことにより、将来的にも安全な状態で賃貸事業を進められることになります。

是非、賃貸業を進められている方は、決算書を常により良いものにしていく努力をして、銀行と話をしてみてください。

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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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