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新築の利回りにだまされるな!

赤井誠さん_画像 第96話

こんにちは、赤井誠です。本日よりハワイに出かけます。このコラムが公開される頃にはハワイで休息をとりながら、新規ビジネスの打合せをしていると思います。

私はサラリーマン時代から世界に出て行くことをずっと夢見て働いてきましたが、残念ながら在職中は海外勤務などの機会は全くなく、結局、海外の技術者とともに働くことはできませんでした。

今は、職種はエンジニアから不動産業に変わりましたが、世界での事業活動ができることをとても楽しんでいます。

さて、前回前々回とお話した新築ですが、予定通り順調に進んでいて、今月からは鉄筋組みなどが始まります。上棟する日を楽しみに待つ日々を過ごしています。

今回のコラムは、新築の利回りに関して書きたいと思います。私も今までに、いくつもの業者さんをあたって新築の話を聞いています。新築とはいっても、いろいろな売り方があります。

1)土地から仕入れて自分で設計を依頼し、工務店に建築を頼む場合
2)建売の新築アパート、マンションを完成後に購入する場合
3)建築条件付の土地を購入し、その業者の企画物件を建築する場合


大きく分けると、この三つだと思います。そして、私はこれらのすべてのパターンで新築を建てています。

一番最初に建てたのは2)のパターンの図面に変更を加えたもの。建売業者がすべて作って、完成後に土地・建物の融資を受け、登記します。この場合は、契約時の手付金を支払った後は、完成までには費用負担がまったくなく、完成後にすべての費用を払います。

ローンを利用している場合は、完成時に一括で借り入れるため、返済が始まるときには入居も始まっていて、家賃の中から完全に返すことができます。そのため、この場合の利回りとしてはこの程度は考えなくてはなりません。

○利回り = 家賃収入/( 購入費用+登記費用+不動産取得税 )

細かいものは別として、この程度でだいたいの表面利回りを把握できます。取得費としてこれに水道加入金( 横浜の場合では、25mm以下の配管で部屋一つごとに水道加入金が一戸あたり12万+消費税 )がかかる場合があります。

次に建てたのは、1)のパターンです。こちらは、土地から仕入れて設計士に設計を依頼し、工務店に工事を頼むというものです。

この場合、建売と違うのは、まず設計費用がかかります。さらに、道路からの屋外給排水の引き込み費用や建築中の電気代やガス・水道代などもかかります。さらに、外構費用なども考えなくてはなりません。

また、土地を事前に購入するための費用、建物は工務店に発注するわけですから、大抵の場合、契約時に1/3、上棟時に1/3、完成時に1/3を支払います。そのため、ローンを利用するとその時点で金利負担が発生してきます。

そのため、この場合の利回りは、以下のように考えるべきですね。

○利回り = 家賃収入/( 土地代+仲介手数料+建築費+登記費用+不動産取得税+設計費用+屋外給排水工事費+外構費用+ローンの金利負担 )

3)の場合は、業者によって違うので注意が必要です。大体は2)の場合と同じで、それに企画料とかコンサル料が2−5%加わります。

これは仕方のないことなのですが、最近は利回りが低くなってしまうので、業者さんもあらゆる手段を考えて、見かけ上の利回りを高くしようとしています。利回り計算するときは、分子である家賃収入は変わりませんので、分母をいかに小さくするかを考えます。

そのため、業者のホームページなどを見ると、3)の場合は、以下のような利回り計算をしていることが多いようです。

○利回り = 家賃収入/( 土地代+建築費 )

さらに、消費税を還付を受けることを前提に、

○利回り = 家賃収入/( 土地代+建築費−消費税

という計算式にして、見かけの利回りを高く見せているケースもあるようです。

本来なら、消費税還付を入れるのであれば、そのための課税業者の購入費( 今は新設の法人では還付不可のため )なども分母に入れなくてなりません。そういうことを知らないまま、表向きの計算式を鵜呑みにしてしまうのは危険です。

同じ利回りといっても、どの項目をどこまでいれているかによって、宣伝上の利回りは1%ぐらいは簡単に操作できます。

新築購入などを考えている人はこういう見せかけの数字ではなく、本当の利回りはいくらかをきちんと考えないと、完成後にこんなはずではなかったということになりかねませんので、注意してくださいね。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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