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規模の拡大より自己資本比率を上げることを優先する理由

赤井誠さん_画像 赤井誠さん 第98話

2015/5/12 掲載

こんにちは、赤井誠です。第二段の本を出版してから、毎月のように全国各地でセミナーをしてきましたが、今年はそろそろこういった活動も少しずつ減らす方向にしていきたいと思います。

自分自身ももっと日本各地・世界各地のさまざまな場所で様々な経験をしたいし、時間ももっと自分自身のために使いたいと思っています。

そのため、今後は皆さんとお会いし、お話しする機会が減ると思いますので、今回からは今までさまざまな地域でお話してきた、本に書いていないことやさらに詳しく話したほうがいいと思われることなどを少しずつ書いていきたいと思います。

本日は、私自身が最も重要だと思って取り組んできた「 自己資本比率の強化 」についてお話したいと思います。

現在の不動産市況は、少子高齢化が進んでいます。さらに給与も伸び悩んでいる中で、今のように新築が次々建て続けられていくと、空室率は現在の平均20%から30−40%とあがっていくことは間違いないと思います。

これは巷でよく言われているので、知っている方は多いと思います。ただ、本当にこれを理解しているのかというと疑問があります。

様々な媒体( ブログ・メルマガ・セミナーなど )でいろいろな話を聞いて、情報として知っていることと、本当にこれを理解して知識としていることは違います。入手した情報を理解し、具体的な対応をとらない限り、真の知識にはなっていないのです。

さらに、不動産事業というのは、かつては土地などの資産を持つ資産家だけができるものでしたが、だんだん多くのサラリーマンでもできるようになり、最近では学生や主婦、勤続数年の短い20代の方でも容易に参入できる業界になりました。

すなわち、参入障壁がものすごく低い、誰でもやろうと思えばできる業界になってしまったわけです。私もセミナー活動を何年かやっていますが、最初のころはセミナー参加者も同じようなサラリーマンの方が多かったのですが、最近は本当に若い方や女性が多くなりました。

そうなると、何が起こるか? 当然のごとく、競争は激しくなり、価格競争が起きてきます。そういう中でも様々な工夫をして、高い家賃を取れる物件を造ることも可能ですが、全体的な相場が低下すれば、過去に様々なコモディティ化した商品がそうであったように、確実に価格、すなわち家賃は低下していきます。

今より、家賃が上がるとか、敷金礼金が多く取れるようになるとかは考えにくい業界になるのは間違いないでしょう。そのため、私は不動産投資を始めて3年目ぐらいから規模の拡大より自己資本比率の強化ということを念頭において活動してきました。

最初のうちはお金がなかったですし、フルに近いローンを利用して進めるしかありませんでした。これを私は自身の「 phase1 」と思っています。当時は、とにかく債務超過にならないように積算価格を重視し、レバレッジを利用してキャッシュフローの拡大を優先しました。

しかし、そのphaseではキャッシュフローの増加とともに、リスクも増加していることを忘れてはなりません。キャッシュフローが多額になると、まるで裕福になったかのようにリスクのことを忘れて、そのままもっともっと行けるのではないかと思いがちです。

現に、何も起きなければ、ひたすらレバレッジを効かせた人が勝ち組になっているように見えるのです。しかし、その状態では、何かがあればあっという間にすべての資産を失うリスクを背負っていることを忘れてはいけません。

それを防ぐには、やはりどこかのタイミングで自己資本比率を上げるように活動するしかありません。そのタイミングは人によって考え方やリスクの取り方などによって違いますが、私は資産規模( ≒借金総額 )が2億を越えたころから規模の拡大より自己資本比率を上げることを優先するように活動してきました。

そして、サラリーマンを辞めるころには「 自己資本比率約50% 」を実現しました。過去の統計を見てみると、自己資本比率が30%ぐらいを超えている企業はかなり安定してつぶれにくい会社になっています。

今後も買い進めることを考えると、私は最低限30%を下回らない程度に借入金の限界を維持して、やっていこうと考えています。せっかく10年以上、ここまでやってきた不動産ですから、今以上に勝つことより絶対に負けないことを意識して進めていきたいと思います。

自己資本比率を高めていくために、ここ何年も取り組んだ方法としてはいくつかありますが、次回はそのあたりを具体的にお話したいと思います。皆さんも一度、自身の自己資本比率がどの程度になっているのかを調べてみてはいかがでしょうか。


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プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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