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自己資本比率の強化のための具体策

赤井誠さん_画像 第99話

こんにちは、赤井誠です。今年は海外活動の足場固めとして、例年以上に海外に出かけています。先月、ハワイ法人も立ち上がり、来月も二週間ほどまたハワイに出かけてきますが、今年は現時点の予定だけでもあと4回ほど海外に出かける予定です。

その間に、都内の新築RCも立ち上がりますし、もう一棟新築も手がけるべく進めています。こういうことができるようになったのも、自己資本比率を強化した法人によるものだと思っています。

本日も、前回に引き続きまして、私自身が最も重要だと思って取り組んできた自己資本比率の強化についてお話したいと思います。前回は、 現在から将来にかけての厳しい不動産事業における自己資本比率の重要性についてお話しました。

今回は、自己資本比率を高めるために私が取り組んだ方法をお話したいと思います。当初から30%程度の自己資金を投入して、買い進められれば良いのですが、地主や何代目というような相続大家と違い、サラリーマン大家ではそれは相当困難です。

そのため、大きく拡大していくためにはどうしても最初は多額のローンに頼ってリスクをとって買い進めていくしかありません。そのため、安全性をあげていくには購入した後に少しずつ、自己資本比率を高めていくしかありません。

そのためには購入した不動産収入から、いかに手残り額を増やすかということが重要です。手残りを増やすためには、当たり前ですが収入を上げることと支出を減らすこと、しかありません。そのため、私は以下の4つを徹底的にやってきました。

・所有不動産のパフォーマンス最大化
・経費削減
・節税
・課税繰り延べ


●所有不動産のパフォーマンス最大化

とにかく、所有物件の価値を高めて、稼働率を向上するという当たり前のことを徹底的にやることだと思います。意外に物件を購入すると、最初は熱意があるのですがだんだんさめてしまう方が多いです。

物件は空室にしていても何にもなりません。なんとかして満室にして稼動させない限り、キャッシュは生みません。今の時期に空室があれば、以下のことを考えてみてください。

物の価格というのは需要と供給で決まります。家賃もしかりです。

1−3月の繁忙期と4月以降(ファミリーならもう少し遅い)では、需給関係がぜんぜん違います。それなのに繁忙期と同一条件で募集している物件がいかに多いことか。

正直、びっくりします。需要は激減するのに供給数は変わりません。そのわずかになった需要を残った供給で奪い合うわけです。こういう時間軸により募集条件を変えることはとても重要です。繁忙期に埋まらなかった時点で、負け組みなのです。そのままでは一円も生み出しません。

埋まらなかった理由はいろいろあると思います。悔しいのは3月末ぎりぎりに退去されてしまった場合ですね。でも、こればっかりは仕方ありません。今回は多少安くなっても、次回出たときに家賃を戻せばいいのです。なんにせよ、空室のままよりはましなのです。

大家業はこういう地道な積み上げで手残りの家賃を少しでも大きくすることの繰り返しです。

●経費削減

経費削減は当たり前のことを当たり前にします。電気代などの細かい経費も無駄にしてはなりません。自己資本比率が低いときは、労働力によりお金の流出を防ぐこともとても重要です。俗に言う垂直統合的な思考です。

中間で流出する費用を徹底的に抑えて、自分のところからのお金の流出を徹底的に防ぎます。

基本的にはあまり付加価値のないものは外に出し、価値のある部分にリソースを集中する水平統合を大家としては目指したいところですが、初期のお金がない段階で理想ばかり言っても仕方ありません。徹底的に資金の流出を防ぐことの優先順位を上げるべきです。

●節税

税金に関しても、日本は累進課税制度を取り入れているので、いかに入金を一族で分散して全員が低税率になるかということを最大限利用するしかありません。

法人も800万の利益を境にして大きく税率が上がります。所得分散によって、低税率をうまく利用していかないとせっかくの家賃収入が税金の支払いばかりで失われてしまいます。

●課税繰り延べ

繰り延べ手段としては小規模共済・倒産防止共済・生命保険などがあります。繰り延べの目的は、税金を払う時期を遅くすることです。税額が減るわけではありません。

繰り延べで伸ばした期間、払わなくてはならなかった税金分を自分自身が複利で運用することでお金を増やすことができます。お金がないときはこの効果がスピードアップに貢献します。

これらのことをひとつひとつ徹底的にやってキャッシュを残し、私は初期の高レバレッジの状態から自己資本比率30%以上の安全な状態に少しずつ移行させてきました。

今回は紙面の都合で、少し簡単な説明になってしまいましたが、厳しくなる賃貸環境および先が読みにくい時代だからこそ、拡大一辺倒より安全性の確保は強く意識したほうがよいのではないでしょうか。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

196X年 横浜生まれ
13棟97室の大家

■ 経歴

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

知識ゼロからはじめて13棟97室。年間家賃収入は約1億800万円(2018年1月時点)

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

■ 所有物件一覧

□2005年
福岡市アパート 
1DK×10戸
2008年売却済み

□2006年
仙台市アパート 利回り17%
1K+ロフト×10戸
2012年売却済み

横浜市マンション 利回り11%
1K×23戸
2014年売却済み

□2008年
横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×6戸

横浜市アパート 新築 利回り11%
1K+ロフト×8戸

□2009年
横浜市戸建て 利回り15%
4SLDK+サンルーム

□2010年
横浜市アパート新築  利回り13%
1K×8戸

□2010年
横浜市アパート 利回り20%
1K×4戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
1K×10戸,1LDK×1戸

□2011年
横浜市マンション 利回り15%
店舗,1LDK

□2012年
杉並区区分マンション 利回り16%
2015年売却済み

□2012年
柏市アパート 利回り20%
1K+ロフト×10戸
2013年売却済み

□2013年
藤沢市パーキング 利回り25%
30台
2016年売却済み

□2014年
横浜市テラスハウス 利回り13%
1LDK x 2

□2015年
横浜市アパート 利回り9%
2DK x 8戸

□2016年
横浜市マンション 利回り11%
2DK x 4戸+ 7LDK シェアハウス

□2017年
横浜市アパート 利回り14%
2DK x 4戸

□2018年
横浜市アパート新築 利回り9.6%
1LDK+ロフト x 2戸

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り9.6%
1LDK+ロフト,店舗

□2018年
横浜市アパート新築中 利回り7.6%
1K x 15戸

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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