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利回り202%の貸家。購入価格35万円。その家賃は?大家に学歴は関係ナイ。

加藤ひろゆきさん_画像 第164話

35万円で購入した一戸建。
女子限定アパートメントの横の物件だ。
奇跡的に、入居者が決定した。
家賃は¥59,000―/月。
表面利回りは202%である。

2015年4月に決済終了。
司法書士の先生に任せていたので、売主に会ったのは一回だけ。
売買代金も銀行口座に振り込んだ。
購入直後に、20万円を投入して、リフォームと美装を実施。
もう少し、本格的にリフォームしようと思ったが、株でいふところの「 板が薄い 」市場なので、多分、本気でリフォームしても、入居者が決まるまでには時間がかかると判断し、放置プレイを実施。
残りは、入居者が決まってから、リクエストに応える予定だった。
結果的に、この判断は正しかった。

購入後数週間で、「 FOR RENT 」のカンバンを見た入居希望者から着信アリ。
感じのいい女性だったが、家賃の上限は
¥30,000−。
この金額でもよかったのだが、募集をしたばかりなので、数カ月、待ってクダサイと回答。
夏が過ぎても、入居者が決まらないため、この女性に電話を発信。
ところが、少し前に三万円の家賃の新居が決まったといふ。
あまり、欲張ってもダメだといふ結論に達した。

そして、再び放置プレイに突入。
庭を開拓して、砕石を敷き、駐車場に造成する工事も、業者が忙しく、なかなか工事に入れない。
春に発注したのに、秋になっても手をつける様子がない。

諦めかけていた10月。
アンパンマン・ショップから着信アリ。
四人家族の入居者が決定した。
地元に住んでいる家族だ。
訊けば、現在住んでいる貸家が、相当なボロ物件で、退去することになったといふ。
ワタクシの物件も、築57万年( 単位は大げさに表現している )のボロであるが、推定20年前に、大規模リフォームが実施された気配がある。
購入時から、すぐに住める状態であった。
超ボロ物件から、ボロ物件へのMOVEである。

転居にあたって、入居者から若干のリクエストがあった。
・灯油タンクの取り付け。
⇒確か、ほぼ新品の灯油タンクが付いていたと思ったが、元所有者の息子が売却前に取り外したのかもしれない。
・風呂場にシャワー設置。
⇒現状は昔のステンレス製の風呂で、バランス釜でお湯を焚くタイプ。シャワーなしだった。
・プロパン・ガスの設置。
・駐車場の抜いた木と土留めに使っていたブロックの撤去。

さて、どうしたものか。
考え抜いた末、最高の解決策を思ひ付いた。
女子限定アパートメントに10年前から入っている、地元のプロパン・ガス業者に電話を発信。
営業マンと現場で打ち合わせを実施。
灯油タンクは、業者負担で取付。
抜いた二本の木と、ブロック約20個の撤去は、プロパン業者の取引先が1万円で請け負うといふ。
シャワー専用の小さいボイラーは、有料で設置を依頼。
ワタクシの負担は¥98,000―だ。
勇気を振り絞って、発注。

庭木とブロックの撤収はすでに終わり、残りの作業は入居までに実施することになった。
入居者はクルマを所有しておらず、駐車スペースには興味がない。
なかなか始まらない庭に砕石を敷く工事は、転進することにシタ。
代わりに、18型を購入してから、ファームで調整中の15型クラウン・マジェスタをトラクターのように使用し、庭を転圧。
まるで何かに復讐するように、前後運動を繰り返す。

さて、ここで不思議な話がある。
プロパン会社の営業マンが、やけに横の女子限定アパートメントを気にしている。
理由を尋ねると
「 実は横のアパート、10年前に、所有者から直接、購入しないかといわれたが、断った 」
とのことだった。

金額は、ワタクシが新聞広告で見た額と同じ。
この人が断った直後に、仲介業者に売却を依頼したようだ。
欲しかったが、当時、自宅を新築したばかりで、資金が用意できなかったといふ。
結局、この人が購入しなかったおかげで、ワタクシが購入することができた。
すでに300%以上、回収している。

女子限定アパートメントがなければ、この一戸建の話もなかった。
何故、アパートを買えたのかと訊かれたので、
「 いつでも不動産が買えるように、安い中古車に乗って、決戦に備え、CASHを温存していたのです 」
と伝えた。

大家になるのに学歴は関係ナイ。
中卒の人から、東大大学院卒業の人まで、実に門戸が広い寛大な職業である。
大家になれる人の共通点は、

・営業力がある。
・交渉力がある。
・根性と情熱がある。

もちろん、簡単な読み書きと数学ができなければいけないが、微分積分や、物理Uの公式は暗記していなくても大丈夫だ。
市場価格が上がったといわれる時代でも、35万円の家を買って、¥59,000―で貸せるのだ。
読者の皆様も、根性と情熱で、優良な物件を探しあてよう。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
10/20/2015

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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