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銀座の物件、決済終了。表面利回り98%。不動産があれば百年安泰。結局、一番得をしたのは地主だった。

加藤ひろゆきさん_画像 第171話

銀座の物件の決済が終わった。
破綻した会社の所有する、借地権の一戸建。
任意売却物件である。
2015年12月下旬、「 ベンツは20万円で買え! 」( ダイヤモンド社 )の原稿を書き上げ、ほっとした時にネットで発見した物件だ。
売値は70万円。その日の夕方に物件を見に行き、電話で買付を入れた。
¥45,000―で賃貸中。
地代は毎月¥5,000―弱だ。

45万円といふ、ややマイルドな指値を入れ、少し押し戻された。
売買金額55万円で、マネー成立だ。
すぐに決済ができると思っていたが、債権圧縮と銀座の地主との借地権の契約が長引き、一カ月半以上、時間がかかった。
途中、借地権継続のため、銀座の大地主に会う。
70代の老人だった。
訊けば、曾祖父が100年以上も前に、巨額なレバレッジをかけ、銀座一帯の土地を購入したそうだ。
現在は農業、大家業、貸土地業を営み、大きな家に住み、悠々自適な生活を送っている。
つまり、ある程度の規模の不動産を持っていれば、四代に渡って、資産を維持できるのだ。

ところがこの地主、借地権更新にあたり、新たに26万円の敷金を請求してきた。
最初は、そのまま借地権を継続できると聞いていたので、驚いた。
もちろん、支払えない金額ではないが、55万円の物件価格に対しての比率が高すぎる。
テーブルをひっくり返して、帰ろうかと思ったが、すでに債権圧縮に合意した金融機関と、売買担当者に迷惑がかかる。
結局、敷金を20万円にマケてもらって合意。

さて、猛吹雪の中、決済場所の銀行に集合。
所有者は、かつて大きな建設会社を経営していた初老の社長である。
しかし、会社は倒産し、本人も自己破産。
今は疲れ果てて、国家の保護を受けながら生活している。

売主によると、昭和の末期に350万円で購入し、150万円投入してリフォームしたそうだ。
昭和32年築で、ワタクシより年上の物件であるが、風呂が比較的新しかったのを不思議に思っていた。
訊けば、元々、風呂がなく、売主が増設。
下水道も接続したそうだ。
それでも、所有期間に1,620万円以上の家賃を受け取っていた。
購入価格、リフォーム代、借地代を支払っても、約1,000万円のCASHFLOWがあったようだ。
そう考えると、不動産は力強い。

ところで、今回の売買。
誰が一番得をしたのか考えてみた。
決済代金の55万円のうち、18万円が借地代滞納分に充てられ、約3万円が仲介手数料。
残りが金融機関の圧縮された債務に充てられた。
また、新たな借地代1年分と、敷金の合計、約26万円をワタクシが地主に振り込む。
結局、決済にも姿を見せない地主が、合計44万円の入金を受けている。
やはり、地主が一番、楽である。

ワタクシも大家なのに、土地を借りるのはバカバカしいと思ったが、すでに出来上がっているシステムなので、仕方がナイ。
銀座の物件を手に入れたからといって、決して天狗にはならず、今まで通り、精進したい。

さて、この銀座の物件。
場所は北海道夕張郡長沼町銀座南といふ地名で、本物の銀座に比べたら、超田舎である。
それでも、銀座といふだけあって、この街のメイン・ストリートである。

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2/10/2016

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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