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和風スナック。決まれば表面利回り78%。深夜の塗装工事。レバレッジ・リフォーム。

加藤ひろゆきさん_画像 第188話

下降トレンドの街の商業物件。
通称・パピちゃん。
近所のバーのマスターの紹介で、
開業したいといふお姉さんがやってきた。
和風スナック希望だ。
ペンキ王( 仮名 )が塗った白い床と、油性ステイン・マホガニーを塗った腰壁が気に入ったようだ。
しかし、募集家賃の75%が上限だといふ。
そこで、もっと安く貸せる物件があると、近所に購入した「 フランクさかえ 」( 仮名 )の二階の三店舗をご案内したが、興味がない。
やはり、最初にご案内したビルの一階がいいといふ。
そこで、再び物件に戻り、打ち合わせ。

先方の希望は、台所の設置と、カウンター奥の棚のステイン塗り。
シンクは複数ないと、保健所の許可が下りないといふ。調理用と、手洗い用だ。
カウンター奥の棚のステインは、洗ったコップを置いた時に水が浸みるのがイヤだといふ。
結局、数日後の夜中の三時まで、和風スナックの棚にステインを塗った。
ステインが乾いてから、油性ニスを塗ると、ニトリで売っているような高級家具みたいになった。
若干、大げさな表現である。
もし、入居が決まれば表面利回り78%である。

塗装が乾くのを待つ間、近所の飲食店を巡回。
工作活動による調査の結果、田舎でも新規出店希望の人はいるようだ。

ここで、今回の商業物件の感想を書いておきたい。

・テナントと大家の距離が近い
アパートや貸家、貸土地は、入居者と大家の位置が、サッカーに例えると、ゴール・キーパーとフォワード位、距離が離れているが、商業物件の場合、テナントと一緒にフォワードで戦っているような一体感がある。
また、ビル広田氏に習ったことだが、所有物件のテナントには、必ずボトルを入れ、物件近所の友人に、「 勝手に飲んでいい 」と伝えておくと、テナントの売上にもなる。
事実、ペンキを塗る前に、ペンキ王にウヰスキーを飲んでもらったら、ニヤニヤしながらペンキを塗っていた。

・火災保険が高い。
飲食店で火を使うテナントが入っている場合、保険料が高い。住居系の三倍前後か?

・ある程度、リフォームが必要
「 商業物件の内装は店子が負担すべきだ 」といふ定説がある。
しかし、玉砕した内装のまま見せても、入居が決まらない。
実際、和風スナックの場合、ペンキ王が床を白く塗ってから、反応があった。
考えてみれば、居住用物件はリフォームしてから貸すのに、商業物件は不要といふのも変な話だ。
今回の和風スナック内部のリフォーム代。
カウンター内の床補強とクッション・フロアー、7万円。
ペンキ代、3万円。ペンキ王、5万円。
和式から洋式へのトイレ交換、15万円。

・募集は業者よりも口コミ
近所の不動産屋を何店舗か巡回し、図面を作製してもらったが、さほど効果ナシ。
問い合わせは、物件に貼った「 ○貸 」のカンバンや、近所のテナントからの紹介が多かった。

・投資家はよそ者
この地域では、ご高齢の大家が40年以上所有している物件が多い。
今までの売買も、地元で実施されていたようで、他の土地から来た投資家を好まない。

・リクエストが多い割には、家賃が安い
入居前のリクエストが多い。
その割には家賃交渉が入る。
札幌市に比べて、家賃20%から40%OFFだ。

・自動販売機が喜ばれる
自動販売機を設置すると、夜間の照明になっていい。
この地域は、不思議なほど自動販売機が少なく、コンビニも300m以上、離れている。
自動販売機を設置した旨を近隣の店舗に伝えると、喜んでいた。

・共用部分のリフォームが効果的
共用部分をリフォームすると、テナントが決まりやすい。
物件名「パピちゃん」は、屋根の防水、階段と廊下の塗装、カーペット張り替えで、45万円ほど投入。
古くから二階店舗に通うお客様が、大喜びだった。
最近購入した商業ビル「 フランクさかえ 」( 仮名 )も、階段をノンスリップ・タイプに張り替え。
11万円投入したが、こちらもテナントとお客様が、大喜びだった。

10万円で購入した「 石狩川ノムコウ 」物件でも、屋根+車庫塗装16万円、玉砕しかかった玄関の上の屋根と、玄関天井の工事12.5万円。美装6万円。
同じ時期に三か所でリフォームに入っているのも面白い。
レバレッジ・リフォームだ。
作業途中に頻繁に現場に通うことが、低コスト・高パフォーマンスのいい結果につながる。
特に商業物件は、リフォームの進捗状況を近所の人が見ているので、手を加えていることがわかる。
大家の気合が近所にも伝わる。

さて、「 フランクさかえ 」( 仮名 )では、テナント募集中だ。
二階は三店舗、すぐに営業できる状態だ。
喫茶店、スナック、ガールズ・バー、メイド喫茶、おかまバー、おなべバー。
リフォーム勝手にシンドバットだ。
場所は北海道恵庭市。
人生に疲れ、誰も知らない北の大地で、おかまとして起死回生を賭ける人も歓迎だ。
家賃は、3.9万円から6万円。
一階3LDKは、5.8万円で募集中だ。
お問い合わせは、連絡先を明記の上、
Cashflow101ss@yahoo.co.jp
まで。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
10/23/2016

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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