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年老いた母の物件。滞納回収、早わかり。

加藤ひろゆきさん_画像 第195話

年老いた母が物件を購入した。
近所の戸建だ。
昭和53年式であるが、約20年前に増築&リフォームを実施している。
5LDK、4P可能姉妹で380万円だ。
直接取引だったので、仲介手数料はない。
司法書士に契約書と登記を依頼し、費用は11万円。
いい取引だった。
家賃が入ると生きがいができるので、
今回は母の名義にした。
長生きしてほしい。

今回の物件、決済前後に実施したこと。
・賃貸不動産業者への営業。間取図面作成依頼。
・美装手配。
・保険加入。

ボイラー室、二階押入れ天井、二階倉庫の塗装が必要だ。
薄汚れた青白い壁で、悲壮感がある。
そこで、決戦に備えて温存していた「 ペンキ王 」を投入する。
物件名「 フランクさかえ 」で、間違って購入した「 エッグホワイト 」といふ18リットルの缶が、ほぼ無傷で残っている。
購入価格¥11,800−だったと思ふ。
外壁水性シリコンだが、室内に塗る。
防かび剤も入っている。
出撃前にペンキ王のスバルのマシン「 隼 」( 仮名 )にペンキを積み込む。
明日の特別攻撃に備え、ファミレスですき焼きをLONG。
破格のギャラを前払いし、戦地に赴く。
( 若干、大げさに表現している )。

さて、3月12日に東京でセミナーを実施する。
今回は滞納の回収方法と、
最近の売主との直接取引を話してみたい。
台本の一部を公開する。

☆滞納回収早わかり
・遅れ気味でも、忍耐強く待つ
⇒周回遅れ可。最初から遅れ気味の人も、一年以内にリカバリーした例、多数アリ。
・今までの滞納者の実例。五十嵐荘メール作戦。
⇒好青年もどき。ヒットマンの話。
・初期の段階で、遅れた時は必ず、大家から「 家賃のご案内 」のメールを発信。
・メールしても入らない時は電話連絡。
・最終的には家庭訪問。ただし、メール&電話で八割解決すべし。
・テナント・貸家は家賃が高いので、特に重要。
・高圧的な督促ではなく、ソフトに「 いつであれば支払えるか? 」を訊く。
・退去ではなく、引越しのご案内を、ソフトに耳元でささやく。
・二カ月遅れたら、Move Downのご提案。
⇒「 ワタクシと一緒に安いアパート、探しませう 」

☆最新の貸家事情
・戸建は複数で住んでいるので、入居年数が長い。
・関東で投資にいいといわれる場所。
・衛星からの夜景を見て、夜に光がある地区は、貸家の需要がある。
・北海道・札幌近郊、貸家の家賃が高い理由。
⇒特殊な気候風土、札幌に人口集中。積雪、氷点下一七度。凍結。

☆仲介業者ナシで直接取引した事例
・無傷の三百坪。
・国道沿いの更地。
・家賃18万円で賃貸中の所有物件の横。
⇒知人の不動産業者に謄本を取ってもらい、交渉。ただし、この戦法は、あまり使わない。理由は、こちらから求めると、高い買い物になるため。

・35万円の家。
⇒女子限定アパートメントの横。五年前に「 いつか、譲ってクダサイ 」と書いた名刺を入れた。所有者が亡くなった後、ご子息から着信アリ。200万円位かと思ったら。35万円だった。5.9万円で賃貸中。

・320万円の商業ビル。
⇒他の商業物件を買おうかどうか悩んでいた旨を随筆に書いた直後、劇団ひとり風味ナ店長から着信アリ。「 もっと、いい物件、ありますよ 」

・380万円の家。
⇒最近購入した母名義の物件。間違えてマークされていた物件の所有者に、偶然、路面で遭遇。

・直接ではないが、200万円の事務所
⇒人相の悪い不動産業者三人組が物件の前に立っていて、声を掛けた。時間が三分ズレていたら、この売買はなかった。この物件の売買価格が、その後、近所の物件価格の基準になった。

・売りカンバンで見つけた物件
⇒近所の更地四区画。夜中にコンビニに行くとき、突然、売りカンバンが立っていた。翌日電話。

・他、新聞の三行広告、インターネット。
⇒デジタルとアナログの二本立て。売り物件情報の捜索範囲を拡げる。

☆おススメの本
・「 大空のサムライ 」( 坂井三郎 )
⇒物件を探す根性を学ぶ。
・ロバート・キヨサキ「 若くして豊かに引退する方法 」309p
・Donald Trump&ロバート・キヨサキとの対談本二冊。
・「 大本営参謀の情報戦記 」( 堀栄三 )
⇒現場に行き、情報を精査する。

☆将来の目標
・パンキー君と唄い、絵を描く中学生のような生活が楽しい。
・これからも、楽しいことをして過ごせたらいい。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
2/10/2017

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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