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利回り40%の戸建。退去後17日間で契約完了。女子高生にも必要な為替と不動産と海外旅行の知識。

加藤ひろゆきさん_画像 第206話

前回の随筆に書いた犬くさい物件。
退去の17日後に、次の入居者にカギを渡した。
4LDKの一戸建てだ。
退去後の10日間で、五組の問い合わせアリ。
先着で四組が内覧。
最初に入居申し込みを受取った三組目の入居者に決定。
株でいふところの板の厚い市場だった。
かつて、美人編集長の紹介で購入。
購入時は見事な玉砕っぷりだった。

一時は、購入したことを後悔したが、根性で乗り越え、再生。
妖怪が出てきそうな物件であったが、二年半ほど貸していたら、なにか物件が浄化されたように、普通のきれいな家に生まれ変わっていた。
退去報告の直後からの営業と、入居者による自力リフォームの効果大なり。
一時は売却も考えたが、すぐに賃貸市場で反応があったので、転進。

募集家賃に対して3%の指値があり、受諾。
表面利回り40%。
実質利回り25%。
最初の賃貸で、本体価格分は回収。
購入直後にフロントの庭を開拓して、砕石を敷き、3P可能姉妹にした。
今度の入居者はクルマ三台所有。3Pを必要とした。
美人編集長に感謝だ。

年老いた母のアパートメントも、入居者が決まった。
家賃は全盛期の20%OFF。
しかし、12年間で250%は回収している。
ある程度の利益がすでに上がっているのであれば、家賃値引対応もさほど悔しくナイ。

今月は二件契約。
北海道のジモッティーは、暖かくなった7月からお盆休みの頃にかけて、MOVEする人も多い。

しかし、楽しいことばかりではナイ。
運動部に所属する大学生三人組が、フランクさかえ( 仮名 )の3LDKを借りたいと打診があった。
運動着を干す場所も必要だといふ。
そこで、二階のスナックの空き店舗を自習室兼洗濯室として貸すことになった。
乾燥機と除湿機と扇風機は、プレゼントしようと思っていた。
皆、好青年だった。
家賃の値下げリクエストもあった。
苦学生だといふので、前向きに考えていた。
すぐにでもMOVEしたいといふ。
そこで、入居に向けて、リクエストのあったリフォームも発注。
水道管点検&交換。
玄関ドアの建て付け調整。

しかし、発注の14時間後、キャンセルの連絡アリ。
ひとりの学生の親が、共同生活に反対したそうだ。
もう少し早く、連絡してほしかった。
すでに、工事は大部分終了。
翌朝、敗戦処理。
業者に事情を説明し、最低限のリフォームでかまわないと依頼。
すでに終了した工事は、ちゃんと支払う。
緊急ではない工事は延期。
結果、水道工事で六万円前後。
ドアの建て付け調整、二万円位か?
少しひび割れた窓の交換と、ボイラー燃焼実験は延期。

今回の反省点。
・まだ入居申込書を受け取っておらず、口約束だった。
・入居者の意見の統一の前に、借りるものだと思い込んでいた。
・学校から遠い。これが一番の原因ではないか?
・急いで工事を発注。翌日でもよかった。
・家賃の値引き率が高い割に、高いクオリティを求められ、若干の違和感があった。

いつかはやらなくてはいけないリフォームである。
しかし、若干ではあるが、リフォームに投入した代金が、次の入居者が決まるまで固定されてしまうことに、無性に腹が立つのだ。

さて、姪のマッピがアメリカに行く。
もはやJK2である。
かつて、ハリウッドでの戦いに敗れ、玉砕寸前で200ドルを握り締め、硫黄島の捕虜のような気持ちで、日本に戻ってきた。
そんなワタクシの体験から、アメリカ旅行の心構えを伝えた。

・できるだけ、CASHを持つ。カード社会でもCASHは必要。カードが使えない所もある。データを吸われ、悪用される場合もある。
・一ドル札を四つに折り、常にチップを渡す態勢を整える。
・財布には同じ額面で順序良くドル札を並べる。紙幣の大きさが同じため。
・銃声がしたら、側溝などの低い場所に隠れること。亡き父の遺言だ。
・被弾せぬよう、匍匐前進で逃げる。
・強盗に遭ってもいいように、ダミーの財布を用意。インドネシア・ルピアなどの、ゼロが沢山付いている、価値がわからぬ紙幣を入れておく。
・ある程度の日本円も持っていく。空港で両替できる。
・英会話の本とスマホを持参。
・意思が通じなければ、単語か絵を描く。
・タクシーでスーパーマーケットに行き、補給。
・レストランではメニューを指差し。「 アイ テーク ジスワン 」と元気よく注文。最後にプリーズを付けたら、日本語訛りでも、上品な人だと思われる。

回転寿司「 回天 」( 仮名 )で、本マグロの中トロと、夕張メロンをLONGしながら解説。
その後、実地訓練として、一緒に銀行に行き、100USドルパックを購入。
¥11,498−。
スプレッドは二円と高いが、サイパンのショッピングモールでのスプレッドは、五円だった。
よって、できるだけ日本で両替するほうが、効率がいいと思ふ。
USDであれば、若干余っても、他の国でも通用する。

ドルは一気に買うのではなく、相場を見ながら円が安い時に分散して買うことも伝えた。
内部を確認してクダサイと窓口のオネエサンがいふ。
購入した100ドルパックの封印を窓口で切る。
アメリカのニオイがするUSドル札だ。
最近は20ドル紙幣に色が付いた。
昔は緑の単色刷だった。
マッピにもアメリカのニオイを嗅がせる。
アメリカのインクのニオイは強い。
初めて触るUSドル札に興奮している。

その後、メルセデスの助手席にJKを乗せ、屋根を開けて今回の貸家に行く。
リフォームされた内部と、購入金額と、家賃を訊いて、しきりに「 いいね、いいね 」を連発する。
「 オマエは勉強しても医者になれないから、適当にOLやりながら、物件を買って、貸せ 」とアドバイス。
「 いいね、いいね 」を繰り返した。
JKにも、お金の教育が必要な時代だ。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
7/19/2017

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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