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ローン完済。テナント、戸建、アパート、更地の売上比率公開。摩耗するペンキ王。

加藤ひろゆきさん_画像 第213話

大日本政策金融公庫( 仮名・かつての人民金融公庫 )から借りていたローンの一本を完済した。
完済したとしても、表彰されることもなく、現場で普通にペンキを塗る日々が続く。



五年前に、59回払いで、420万円借りた。
金利は1.95%だ。
元金は¥72,000−。
2回目の利息は¥6,916−。
59回目の利息は¥119−。
後半になると楽になる図式だ。
五年間の利息の合計金額は約20万円だった。

洗練された投資家のビル広田氏( 仮名 )の家訓は、「 たとえ苦しくても、ローンはできるだけ短くしろ 」とのこと。
確かに、支払い比率は高いが、期間が短いので、達成感があり、完済後の気分はいい。
よくできた妹から60回払い、金利3.0%で借りたローンも、滞納もなく、あと一年で完済だ。
この融資も、もう少ししたら繰り上げ返済してもいいと考えている。
残債は¥792,000−だ。
ただ、家賃収入は今よりも少なかったが、無借金でやっていた頃のほうが、気持ちが楽だった。

さて、前出のビル広田氏に教わったノート術。
思いつくままに、ノートに単語や数字を書き込む。
買付証明書の下書きや、リフォーム・プラン。
時にはボロ物件の完成予想図を描き、リフォーム業者にそのまま見せる。
一文字、二行分を使って書くと、読み返す時に見やすい。
ワードに例えると、24ポイント位の文字の大きさだ。
そこに、所有物件の家賃と売り上げ比率を計算して書き込んだ。
客観的に数字を分析できる。

空室を除く金額ベースによる、種目別売上げ比率をまとめてみた。
テナント・48.66%
貸家・32.45%
アパートメント・13.14%
更地・5.65%

また、自宅からの距離による売り上げ比率。
10km以内・71.02%
うち、
5km以内・57.65%
2km以内・48.68%
1km以内・44.16%

分析結果。
初期の頃に比べて、アパートメントの売上比率が下がり、テナントと貸家の比率が上がった。
テナントと貸土地の合計では、54.40%。
いつの間にか、過半数を超えていた。
テナントのメリットは、家賃の単価が高いといふことだ。
同じ売り上げでも、顧客数が少ないといふことは、管理に手間がかからない。
ただし、かつての不良テナント・ヒットマン( 仮名 )のように、リクエストが多い割には、家賃の支払いを渋り、経営が一年もたなかった例もあるので、大家としても強靭な精神を持たなければ、運営できない。

また、自宅から物件までの距離について。
自宅から2km以内が約五割。
徒歩でも行ける範囲だ。
10km以内が七割強である。
今後、現在よりも歳をとっていく。
いつかはクルマの運転もできないようになる。
その時に、いざとなったらタクシーで移動できる範囲に物件を持つことは重要だ。
毎日物件に通うわけでもないが、物件購入時、入退去時、リフォーム時には、大家自ら物件に行って、現場監督的ナことを実施しなければいけない。


庭木伐採

また、物件の近所の賃貸不動産業者に営業も必要だ。
戦争に例えるなら、補給だ。
補給路が延びると、移動時間が増える。
人間の移動と資材の移動だ。
アパート経営を始めた頃は、利回り重視で資本の蓄積が必要であった。
また、燃えるような情熱もあったので、移動が苦にならなかった。
十数年かけて、ゆっくりと自宅の近所に物件を増やしていった。

さて、十月下旬に決済した、近所のボロ物件。
急いでリフォームを実施して、十二日後には、九割完成して、内覧に耐えられる状態になった。
売買担当の若い社員も、そのスピードと完成度の高さに驚いていた。
大工のジョー( 仮名 )を投入して、雨漏り修理、畳表替え、壁紙とクッションフロアーの張り替えを実施。
年老いたジョーの父も現場で一緒に働く。
プライスは二十七万五千円。
ペンキ王( 仮名 )も、夜勤明けでフラフラになりながらも、屋根のペンキを塗ってくれた。
ペンキ支給で、人件費は二万八千円。


ペンキ王の雄姿

そして、今回の最大の効果は、便利屋KAZの投入だった。
六十代半ばの元陸軍兵士。
歩兵出身で、陣地構築に詳しく、土木作業が得意だ。
駐車場一台しかなかった庭を開拓。
立木を切り、草を刈り、砕石を敷き、駐車場に改造。
今は五台位、クルマを停められるように拡大。
これだけの仕事で、人件費は合計二万八千円。
他、資材、美装、水道管補修などで、合計六十万円弱だ。
まともにやったら二百万円はかかる内容だ。
優秀なスタッフのおかげで、リフォーム代と工期を、かなり圧縮できた。
ありがたい。


便利屋KAZやペンキ王のおかげでキレイになった貸家

さて、鶴田浩二の「 同期の桜 」のセリフをモチーフに、頑張って塗ったペンキ王に贈る詩をつくった。

【 本来のセリフ 】
昭和20年3月21日 陽光麗らかな日
「 美しく立派に散るぞ! 」
そう言って一番機に向かう戦友( とも )の胸に、
俺はまだ蕾だった桜の一枝を飾って送った 明日は俺の番だ
死ぬ時が別々になってしまったが、靖国神社で逢える
その時は、きっと桜の花も満開だろう

【 ペンキ王に送る詩 】
平成二十九年十月二十七日 陽光うららかな日
「 美しく、立派に塗るぞ! 」
そういって、一階屋根に向かうペンキ王の胸に
俺はまだ新品だったペンキのハケを飾って送った
明日は俺の番だ
塗る時は別々になってしまったが、収益物件で逢える
その時は、ボロ物件も満室だろう


CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
11/9/2017

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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