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更地に不良かと思われるテナント決定、実は……。売家に買付。物件視察方法。

加藤ひろゆきさん_画像 第214話

電話受信の三時間後に、テナントが決定シタ。
アンニュイな午後、近所の中古車販売業者から着信アリ。
在庫が増えた為、駐車場を探しているといふ。
三時間後、店舗訪問。
イケイケの、若い半グレ風味ナ社長だ。

ワタクシの高級中古車の後部座席に乗せて、ご案内。
BGMは鶴田浩二の「 同期の桜 」「 加藤隼戦闘隊 」「 ラバウル海軍航空隊 」である。
昔風味ナ軍隊用語で話していたら、いつの間にか先方も、膝の上に手を置き、とても丁寧に応対してくれた。
不良ぶっているが、実は真面目な好青年だった。
人を見た目で判断してはイケナイ。

約百坪の土地をご案内。
五万円/月で募集していたが、二万円でマネー成立。
欲張ってはいけない。
半年間の短期契約。延長アリ。
その場合は、アメリカ合衆国でいふ、
Month to Month。
つまり、月単位で延長するといふ契約。

将来的にアパートメント、あるいは貸家を建てる予定アリと、予め伝えた。
賃貸が決まった夜、四駆にシフトが入っていたパジェロミニを後輪駆動に切り替え、ターボチャージャーのブースト圧を上げ、まるで何かに復讐するようにアクセルを満開にして、グルグルと自分の土地をマワる。
テナントが駐車しやすいように、枯草を倒すためだ。

最近のワタクシのマイブームは、更地賃貸( 商標登録申請予定 )である。
「 更地賃貸の本 」を執筆したい。
更地賃貸には、次のようなメリットとがある。

・電気、ガス、水道不要。
・勝手に建物を建てていい。
・開拓が必要な土地と不要な土地がある。
・維持費がかからない。
・ライバルが少ない。
・深く考えなくていい。
・田舎でも需要がある。

デメリットもある。

・賃料の坪単価が安い。
・テナントが決まるまで、インターバルが長い。
・坪単価が高い土地では、儲からない。
・資産家の息子だと勝手に勘違いされる。

建築費が上がっている現在。
わざわざ建設するよりも、何も考えずに、単純に土地を貸すだけでいい。
学歴は不要だ。
自力で開拓する根性さえあればいい。
一輪車に切込砂利を満載して、炎天下で黙々と砂利を敷くのだ。
根性と情熱があれば、アナタにも、開拓できる。

開拓方法。
・できるだけフラットにする。
・やや傾斜を付け、水はけをよくする。
・土を入れ、窪みを失くし、切り込み砂利を敷く。

切り込み砂利には大きい石と細かい砂が、ほどよく混じっているため、雨が降ると砂が落ち、地盤が引き締まる。
クルマがよく通るところは100ミリ以上、さほど通らない場所は50ミリの厚さでもいい。
砂利を運搬する時に、予備で0.5立米ほど、邪魔にならない場所に積んでおくといい。
石が沈んだ時に、すぐに補充できる。
できれば、機械導入。
近所の土木業者や造園業に頼んでみよう。
目標は、駐車場二台分で十万円以下。
今や売り上げの四分の一が、更地・もしくは更地に建てた簡易的ナ建物だ。

さて、今月は前半が、ペンキ塗り。
後半は売り物件を三件、現場まで見に行った。
札幌市内の220万円の売り物件。
住宅密集地にあり、立地はいい。
買う気満々であった。
事前に賃貸不動産業者に行き、マーケティング。
賃貸需要もあり、七万円台で貸せるといふ。
前々日夜に物件を見に行く。
案外、カッコいい。



内覧前日の昼間に、再調査に向かった。
ダメだ。
外壁が玉砕しかかっている。
大きなクラックが長さ2m、幅1cmで縦に入っている。
念のため、巻尺で寸法を測り、駐車場二台分のスペースを確認したが、重機で大規模な工事が必要だ。
この時点で転進を覚悟していたが、翌日、内覧のアポイントメントがあったので、怖いもの見たさで決行。
売主側と買主側の不動産業者二人とワタクシの三人で、内部突入。

入った瞬間から、よどんだ空気とカビ臭さで、咳が止まらない。
水道管は何故か外れている。
風呂は90p四方のミニサイズ。
膝を抱えて入浴だ。
壁には2007年のカレンダーが貼ってある。
十年間、誰も住んでいなかったと思われる。



二階に行くと、押し入れから雨漏りして、グラスウールがムキ出しのまま。
推定リフォーム金額二百万円と算出。
そこで、失礼かと思ひつつ、五十万円で買付を入れた。
数時間後、玉砕のメールを受信。
しかし、本音をいふと、ホッとした。

その後、近所の350万円の売り土地( 建物アリ )を見に行く。
グーグル・ストリートビューで見ると、大きくて、けっこうカッコいい。


売り土地で出ていた。パッと見、ナウい感じであったが、現場に行くと内部玉砕。転進だ。

しかし、現場に行くと窓ガラスは割れ、何故か床が剥がれていて、板がムキ出し。
どんな住み方をすると、こんな風になるのか謎だ。
不動産業者に電話もかけずに転進。

その数日後、今度は田舎に高級中古車一台分の価格で、売り物件が出てきた。
グーグル・アースで見ると、屋根が少し劣化している。
ストリート・ビューで見ると、庭木がボーボーだ。
二日後、BOYSを連れて物件視察。
不動産業者と現地集合。
庭木は適度にCUTされていた。
内部に入ると、キレイに掃除されていた。

途中、バブの運魂( 仮名 )で20分間のインターバル。
コンビニのトイレでバブが頑張っている時に、買い付け価格を考えた。
現場に戻り、再び物件内部を視察。
買い付けを入れた。
もし、縁があり購入できたら、後日また随筆にその過程を書く。
駐車場が足りないが、敷地内を開拓して造成だ。

物件価格が上がったといわれる昨今でも、一軒家は時々、掘り出し物が出てくる。
諦めず、機械的に探すことだ。
問い合わせから、内覧までに数日ある。
その間に賃貸需要、周辺の土地の坪単価、グーグル・アースとストリート・ビューを活用した物件見学など、買い手にできることは多い。
いいと思った物件は、必ず現地調査を実施しよう。
先月購入した物件は、間取図面が間違っていて、実際にはもっと広かった。
図面では四畳半であったが、実際は七畳半であった。
図面を作成している人も、けっこう、テキトーだ。
こんな取引が、今日も日本のどこかで、行われている。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
11/28/2017

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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