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やはり高利回り物件は投資金額の回収が早い。簡単に階段を塗る方法。スプレー缶の活用。

加藤ひろゆきさん_画像 第236話

地震の後に、物件を巡回した。
初めて会う入居者も多数いた。
皆、いいひとだった。
入居者が決まると、放置プレイになってしまうので、久々に建物の状態を知る機会になった。

女子限定アパート。
2005年に購入してから13年。
最初はキレイだった外観も、年月とともに、徐々に劣化してきた。
特に、階段の鉄骨に、サビが出てきた。
塗装業者に依頼しようと思ったが、一棟まるごと塗らないと物件が持たないと説得される。
百万円コースだ。
外壁は、退色してきたが、あと数年は大丈夫だ。

今回は、自分で塗ることにした。
久々に、労働力投入だ。
最初に、浮いてきた塗装を、手でコスって剥がす。
プロはグラインダーで削り落とすが、時間節約のために、作業を簡素化する。
次に、塩害ガード・ゴムチップ入りスプレーをサビの部分に噴射。
マスキングするのが面倒なので、2ミリ位の厚さのカタログを左手に持ち、養生。
少し乾いてから、こげ茶色のスプレー式の塗料を塗る。
この方法だと、短時間で塗装ができる。



この方法は、TVチャンピオンの「 スプレー・アート選手権 」を見て、出場者が一分間で絵を描き上げるのを見て覚えた。
また、錆びたボロい軽自動車を塗りまくったので、そのノウハウも持っていた。
いつもは、ローラーとハケで塗るのだが、道具の管理と後始末が面倒だ。
スプレー式であれば、手軽に塗れる。
しかし、大量に使用するので、大きな面積には向かない。
コーポKiの黄金の階段も、この方法で塗った。


金色に塗ったコーポKiの階段

作業中、入居者に遭遇。
訊けば、体調を崩し、つとめ人を卒業したばかりで、財務がタイトだといふ。
しばらく、カップラーメンしか食べていないといふ。
そこで、アルバイトをしないかと打診。
最初は、五千円で物件周辺の草刈りを依頼。
真面目に、よく働く人だ。
帰り際に、残業代千円を渡す。

翌日、バブを連れて、再び物件を訪問して、ペンキを塗っていたら、小雨の中、カッパを着て、この入居者が草を刈っていた。
報酬以上の仕事をする真面目な人だった。
そこで、塗装のアルバイトをしてみませんかと誘惑。
やったことはナイといふので、一緒に塗装して、塗り方を教える。
なかなか、手先が器用だ。
持っていた塩害ガード二本と、油性こげ茶色スプレー二本と、アルバイト代一万円をその場で渡し、作業を依頼。


塩害ガードスプレー。一本1,980万円

とりあえず、腹が減っては戦ができぬ、といふことで、近所の横綱ラーメン( 仮名 )を食べに行く。
みそガーリック・ラーメン大盛をLONG。
短時間で完食。おなかが空いていたのであろう。
久々に、血が巡ると大喜びだった。

解散後、ジョイフルAKに行き、こげ茶色スプレーを8本発注。
納品後、入居者に宅配便で送る。
数日後、全て塗って、六本ほど足りないとメールを受信。
再びAKでこげ茶色をLONGしようと思ったら、同じ種類のペンキが二本しか無い。
そこで、近似色を選び、発送。
「 手前は同じ色、奥の方は近似色で塗ってクダサイ 」
と、メモを入れた。
やや多いと思ったが、事情を考慮し、残業代として、プラス一万円を送金。
本日、資材が届き、明日から塗るとメールを受信。

今回のコストは、ペンキ代二万円+アルバイト代二万円。合計四万円。
自宅から35q離れているワタクシ自身が通って労働することを考えたら、格安である。
この女子限定アパートメント。
一時は3/8まで入居率が低下して苦悩していたが、現在は満室。
V字回復した。
購入価格の400%は回収していると思ふ。
ただし、現在は女子限定ではなくなり、男女比率は半々。
若い女性から老人まで入居するアパートメントに変身した。


入居者が塗った階段

さて、四年前に健美家の美人編集長から紹介された、398万円の物件。
「 鬼のような指値 」( 商標登録申請予定 )を入れて、250万円で購入。
内部が玉砕していて、謎の鎖と鍵があり、リフォームが大変だった。
( 参照:250万円で購入したボロ物件再生方法 )。

今回の地震で、煙突が玉砕して、敗戦処理のため現場に向かい、初めて入居者に会った。
煙突処理は、便利屋KAZに依頼。
偶然にも、この家から徒歩30秒だ。
ハシゴを担いでやってきた。
代金は三千円でいいといふが、五千円支払う。
ついでに、屋根塗装を依頼。ペンキ支給で、作業代金三万円。
油性シリコン・ロイヤルレッドの屋根用ペンキと塩害ガード・スプレーで二万円。
合計五万円。
プロに頼むと十万円コースだ。
ありがたい。


ひび割れコーキング。近所の貸家

入居者の奥様と話す。
この物件、とても気に入っているそうだ。
その理由。

・駐車場四台分

敷地内に四台分の駐車場を造成。
木こり太郎に木を切ってもらったあと、土木業者に盛土を削ってもらい、砕石を敷く。
配達用の軽自動車を四台持っていて、この駐車場が入居の決め手だった。

・ペット可能姉妹

ロン毛の猫を十匹ほど飼っている。
猛烈なネコのにほひがしたが、取得価格と家賃を考えると、許容範囲だ。
ワタクシの物件以外、こんなに猫を飼える物件はナイ。
多分、五年以上は退去はしないと思ふ。

・スーパーから近い

徒歩二分。
購入時は、潰れかけたスーパーが入っていたが、現在は安くて人気の「人民市場」(仮名)が営業し、大繁盛。

・交通の便がいい

交通量の多い国道、高速道路の出入口が近く、配達の仕事に極めて便利である。

・陽あたり良好

西南向き。
緯度の高い北海道は、西日が貴重である。
暖房費が節約できる。
南向きの緩い斜面の高級住宅街である。

この物件、表面利回り40%。実質利回り25%。
四年間で、投資金額は回収した。
この物件を紹介してくれた、美人編集長に感謝だ。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
10/28/2018

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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