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激安一戸建て購入方法。ワタクシが好きな戸建投資物件の価格帯と場所。勇敢な兵士は、実は脳の危険と恐怖を感じる部分が壊れていた。

加藤ひろゆきさん_画像 第237話

ワタクシが所有している一戸建ての価格帯と自宅からの距離を分析した。
現在、十二棟の戸建を所有し、一棟は事務所として使用している。
他、十一棟は全て賃貸中。

アパートと比較して、入退去のサイクルが長く、手間がかからず、経営が安定している。
初期の段階で、何棟か売却してしまったが、改めて購入価格を分析してみると、現在所有している物件の傾向が見えてきた。

まずは、70万円以下の物件が五棟ある。
安い順に、十万円、三十五万円、五十五万円×二棟、七十万円。
これらは、自宅から30km以上離れた場所にある。
下降トレンドの田舎が多い。


35万円で購入した家。59000円で賃貸中。

安く買えるのであれば、家から離れていても大丈夫だ。
それでも、通勤時間( ? )は、一時間以内である。
ただし、田舎なので、購入から入居者が決まるまでのインターバルが長い。
三ヶ月から最長で一年かかる。
たとえ一年かかったとしても、安く購入しているので、我慢できる範囲だ。

入居者が決まらなければ、段階的に家賃を下げていく。
最初の募集家賃は、この価格で入居者が決まるといいなと思ふ、希望的プライスで募集している。
はたして、どんな価格で決まるのか、知りたいからだ。

70万円以下の物件の表面利回りを算出してみた。
家賃は、4.3万円から6.8万円。
利回り93.81%から、516%である。
五棟中四棟が、利回り100%を超えている。
さぞかし、高いリフォーム代がかかったかといえばそうでもない。
20万円から70万円だった。

札幌市内にある55万円で購入した戸建は、2008年から賃貸中で、最初は7.2万円。
五年ほど前に入居者が入れ替わり、現在は6.7万円で賃貸中だ。
現在までに、800万円以上の家賃をいただいた。
ありがたい物件だ。
本体とリフォーム代と諸費用で、130万円だった。
600%以上、回収している。


55万円で購入した銀座の物件(札幌市内ではない方)。43000円で賃貸中。

自宅から5km以内にある戸建の取得価格は、200万円から610万円。
ワタクシにとっては、若干購入価格が高いものもあるが、家から近いといふことは、利回り以上にメリットがある。
巡回がとても楽だ。
震災後の物件修復も、一日で最大4棟巡回できた。

客付も、同じエリアに集中して持っていれば、近所の賃貸不動産業者を、バカみたいにグルグル巡回して、営業ができる。
年老いた母と、厳格な姉と、いい加減な妹も近所に家を持っているので、入居決定後にも、他の空き物件にコンバートできる。
ただし、二つ以上、空き家がある場合、身内同士で入居者を奪い合う、醜い骨肉の争いとなる。

家賃は7.2万円から8.8万円。
表面利回りは15.54%から40.8%。
リフォーム代は30万円から130万円。
考えてみたら、70万円以下の物件と、さほど変わらない。

200万円の戸建は、現在、事務所として使用中。
貸すとすれば、家賃は七万円前後だと思ふが、自宅から徒歩一分、離れの応接室と考えたら、とてもいい買い物だった。
バカBOYSも、時々、この物件で育てた。
近所には、他に貸し駐車場、貸土地、そして中古車販売業者、オートバイ販売業者があるので、本当に楽だ。

今では家賃の半分以上が、半径5km以内の物件から入ってくる。
最初から購入できたわけではないが、離れた場所にあった物件の収益を貯め、じっくり待って、近所の物件の購入資金に充てた。

結論をいふと、自宅から離れた場所には
「 ボロ物件でも高利回り 」
の家を購入してもいいが、近所には比較的新しく、残存価値があり、高い家賃で貸せる物件を所有することだ。


玉砕した煙突。


便利屋KAZが修理した煙突。

さて、村上龍先生のエッセイを読んだ。
「 おしゃれと無縁に生きる 」( 幻冬舎文庫 )。
わかりやすくて、美しい文章を書く、尊敬する作家だ。
ワタクシも村上龍先生の作風に影響を受け、心の師と仰いでいる。
具体的な数字と、データの引用先が書いてあり、リズム感のある文章で、読者にわかりやすく説明している。
健美家の美人編集長にもこの本をプレゼントしたら、絶賛していた。

その中に、興味深いことが書いてあった。
ひとつは、大酒飲みで、あの人は豪快だといわれる人は、実は豪快でもなんでもなく、単なる、肝臓の機能が高い人であるということ。
もうひとつは、戦争で、敵の銃弾や地雷をかいくぐって突撃する、勇敢なる兵士。
実は、脳ミソの中にある、視床下部などの瞬間的に危険や恐怖を感じる部位に、異常が見られたそうだ。

この文章を読んで、不動産の世界でも、融資が通るからと、さほど収益が出ない物件に、巨額なレバレッジをかけて平気な顔をしている人も、同じなのかもしれないと思った。
そう考えると、全てが理解できた。

再起不能と思われるボロ物件や、変な土地を購入し、開拓しているワタクシも、ある意味、脳ミソの一部が、壊れているのかもしれない。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
11/10/2018

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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