北海道は、最初で最後だと思ふ。
七年ぶりに再会できて、嬉しい。
少しだけ、話をすることができた。
実は札幌に住んでいる。あの時は、幕張メッセまで行きました。
といったら、驚いていた。
七年前に一緒に撮った写真を渡した。
いつか、再会できる時のために、
手帳にずっと、入れたままだった。
☆元教会の売り物件
さて、女子工作員から連絡アリ。
使わなくなった教会をどうしたらいいのか、相談したい、といふ。
訊けば、二年前から使わなくなったそうだ。
水落しが不十分だった二階トイレの水道管が凍結、爆裂。
二階床、一階の天井が玉砕。
一階天井は、落ちている。
カビも生えている。
その時に、配電盤に水が入り、電気系統も玉砕。
土地百二十坪、建坪五十九坪ある、
築二十五年の立派な建物だ。
大きな講堂に、住宅が付いている。
但し、場所は、かなり田舎。
関係者と、建物内部で話し合った。
換気のため、全ての窓を開放。
寒風が吹き込み、寒いが、カビ臭さは若干消えた。
＜第一案＞
・解体して更地として売却
その場合、推定解体費二百万円。
土地としての価値は、三百万円。
しかも、いつ売れるかわからない。 また、関係者の想い入れのある建物を壊すのも忍びない。
＜第二案＞
・リフォームして売却
推定工事費用二百万～三百万円。
たとえ、元に戻したとしても、特殊な物件なので、一般市場での売却は困難。
＜第三案＞
・現状のまま、土地代－解体費で、第三者に売却
しばらく考えた。
多分、ワタクシ以外、買う人はいないと思ふ。
そこで、次のことを提案。
・できるだけオリジナルを維持。
・現状有姿。
・現金決済。
・残置物処理。
結局、その場で口頭にて、買い付けを入れた。
最近、半分くらいの取引は、買付証明書を書いていない。
六時間後、着信アリ。
マネー成立だ。（ by 吉田Ｂ作 ）。
高級中古車一台分のプライスだ。
ありがたい。
とはいえ、いざ購入したとしても、今後の運営が懸念される。
どう活用すればいいのか？
・住宅で貸す。
修復後、住宅として賃貸。
家賃、五万円から六万円。
その場合、広い講堂はどうする？
・店舗兼住宅で貸す。
整骨院、老人介護施設、運送業、塾などは、若干の改造で貸せる。
台所は二か所、トイレも四か所。
事務所としても使い勝手がいい。
問題は田舎なので需要があるか？
・自分で使う。
大日本図面舞踏会の合宿所や、セミナー会場として活用。
ステージも付いているので、講義ができる。
パイプ椅子も五十脚くらいある。
駐車も十二台位可能姉妹だ。
通称・12Ｐ。
デメリットは、田舎。
現実的に考えると、入居者が決まるまで、自己使用しようと思ふ。
☆購入後に必要なリフォーム
・電気工事
一度水没したため、通電すると火災が発生スル可能性アリ。
プロの電気工事士に、修復してもらう予定。
女子限定アパートの近所の、小泉今日子風味ナ髪型のオニイサンに発注。
異常ナシの結果が出てから、北海道電力に通電依頼。
・天井が落ちている
骨折を乗り越えた、大工のジョーを投入予定。
壁紙も一部張り替え予定。
電気ストーブを点けっ放しにして、ある程度、内部を乾燥させる必要アリ。
電気・水道工事の後に発注。
・水道管工事
水道管破裂の修理が終わっているかどうかわからない。
しかし、美装には水が必要。
但し、また凍結する可能性があるので、今修理するより、春になってからのほうがいいかもしれない。
・美装
ある程度片付けが済んだら、リフォーム前に、美装を入れる。
美装を入れてから内装を入れるほうが、無駄が少ない。
美装によって回復し、張り替える必要のない壁紙があるからだ。
・残置物撤収
レジャー・ロックを付け、ある程度の荷物は、関係者に持って行ってもらう。
ストーブ、掃除機など、キープするモノは、黄色い付箋を貼った。
荷物が減ってから、残置物撤収業者に依頼。
教会を購入するのは初めてだが、頑張ろう。
☆賃貸中の貸家を購入
さて、その他にも家を二軒購入する。
賃貸中貸家二軒、利回り120％の案件だ。
借地権で、地代が￥8,800－/月。
地主に名義変更の交渉をしていたら、面倒なので土地を買わないかと提案アリ。
先方の提示額の半額でマネー成立。
利回りは62.4％に低下するが、やはり、土地もあったほうがいい。
久々に、買ってすぐお金が入る物件だ。
今年はさほど物件を買うつもりはなかったが、気が付けば、五物件LONGすることになった。
前半一物件、後半四物件と、バランスが悪いが、中古物件専門でやっていると、こんな感じだ。
決戦に備えて、CASHを温存しよう。
CASHFLOW101
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https://note.mu/cashflow101
11/7/2019
