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十万円で家二軒購入。現状利回り180%。淡路島コインランドリー、四双様購入。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第278話

2020/7/21 掲載

■ 洗練された工作員からの情報

淡路島から北海道に戻って来た七月中旬。
LINEの「 七人の屯田兵 」のグループで、洗練された工作員の陸軍トラック野郎様( 仮名 )から情報アリ。
昨年、更地を開拓した仲間だ。
岩見沢市近郊のかなり田舎、過疎化が激しい三笠市で、五十万円の売り物件が出たといふ。

空き家BANKからの情報だ。
写真を見る。
最初は、ROLEXのコンピューターデザインの文字盤のような、お洒落なモザイク外壁かと思った。
よく見ると、壁一面にクラックが入り、ヒビを修復したコーキングの跡だった。


外壁玉砕

相当なボロ物件で、最初は転進しようと思ったが、説明文を読んでいると、建坪44坪の大きな家だ。
よく読むと、実はもう一軒、建物が付いている。
フロントの一軒は、¥15,000−/月でスナックに賃貸中だった。



陸軍様の許可を得て、掲載されていた電話番号に発信。
初老の女性と対話。
事情を訊くと、今年の三月まで二十年間、¥35,000−/月で賃貸していたそうだ。

翌日、アポを取り、15時に現地で待ち合わせ。
中を開けてもらった。
若干、空気のよどみがあったが、案外、キレイだった。
6LDKの大きな物件で、全体的にくたびれてはいるが、うち二つは、20年位前に工事された、フローリング部屋だ。
先方の希望金額は、荷物を出して、美装して五十万円であった。



そこで、測量不要、現状渡し、こちらで残置物撤去、登記費用もワタクシ持ちといふことで、十万円といふ、「 鬼のような指値 」( 商標登録申請予定 )を入れた。
二秒後、何とそのままマネー成立( by 吉田B作 )

美装も必要だが、七月下旬、丁度タイミングよく、開業直後の「 しいたけ美装 」代表のしいたけ様( 仮名 )が北海道に戻って来る。
そのまま現場に投入だ。
モザイク風味ナ外壁も塗装が必要だ。
しいたけ様は、やってみるといっている。
根性と如意棒で乗り越えてほしい。

但し、あまりにも危険な作業であれば、プロを投入する。
十万円でマネー成立した時に、売主様に、しあわせです、と伝えたら、「 私もしあわせです 」と、相思相愛の取り引きだった。



■ 淡路島旅行記。コインランドリー、四双様( 仮名 )購入記録

さて、前回の京都旅行記に続き、淡路島旅行記。
伊丹空港で「 おやつ様 」( 仮名 )にいただいたおやつを食べながら、高速道路で淡路島へ向かう。

京都、大阪、神戸は都会で、高層ビルがいっぱい建っている。
しかし、神戸から橋を渡った瞬間に、広大な大地がドーンと広がっている。
ひとことでいうと、暖かい北海道である。

気候は温暖で、海もある。
橋も片道三車線で強そうだ。
ちょっと買い物したいなと思ったら、月に一回ぐらい神戸へ行ける。
四国にも行ける。
離島といふ感じがしない。

沖縄と雰囲気が似ているが、沖縄で移動するには、船に乗るか飛行機に乗るか。
一人の力では、どうしようもできない。
食事も沖縄独自だ。

しかし、淡路島だと、太い道路が繋がっていて、クルマで、パッといける。
毎日、神戸へ通勤している人もいる。
今回、四国にも行きたかったが、日程の都合で転進。
また次回だ。


ハモ料理

結構高い山もある。
紀伊半島と淡路島と四国と、山脈が、昔、繋がっていた。
京都、大阪、神戸と違って、海があって、風があり、涼しい。
それでなおかつ、夜でも半袖でいられる。

夜、一度だけ、ヨットパーカーを着た。
何故、沖縄のような観光名所にならないのかと思ふくらい、いい場所だ。
そして、物件が安い。

沖縄は、物件が高い。
米軍が沖縄戦で上陸した場所がほぼそのまま、米軍基地になっていて、島民が住む土地が狭くなった。
必然的に土地が高くなる。
また、この時期七月になると沖縄も連日、三十度を超え、体力を消耗スル。
淡路島だと二十八度で、ちょっと涼しい。

八月に石垣島に行った時、いつも体が熱を持っている状態になった。
朝も夜も暑いからだ。
真夏の渋谷も、夜でも三十四度ある。
やはり、島の方が、海風が吹いて涼しい。
非常に過ごしやすい。

帰国前日、沼島と書いてヌシマ。
本気と書いてマジ。
淡路島沖の沼島にフェリーで上陸。



現場でクルーザーをチャーターした。
と思ったら、いきなり漁師が漁船でやってきた。
早朝から午後一時まで、その船で、魚を獲る。
昼から、アルバイトで、島を一周する。

「 どうやって魚を釣るのでせうか? 」
と訊けば、ダイレクトに網ですくうそうだ。
もう釣竿も何もいらない。
超原始的な漁法だ。

港に戻って来た後は、軽トラックに乗せてもらい、上立神岩といふ神々しい岩を案内してくれた。


上立神岩

最後は、フェリーの待ち時間が一時間ぐらいあってどうしようかなと思ったら、漁船で淡路島まで送ってくれた。
じゃあちょっと行きましょうか、とエンジン全開にして、淡路島に向かう。
高速船で十分の距離を、漁船で四分だ。

海だと、スピード違反も何もない。
かっこいい漁師だった。
激しく白波を立てながら、沼島に戻っていった。



■ コインランドリー買い付け

淡路島では、物件を買う気もなかったが、通りがかりの不動産屋行こうという話になった。
これが奇跡の始まりだった。
テクノロジーが進化した今、iPadで、物件情報を閲覧できる。
190万や、250万といふ、安い物件もあった。
プライス的ナ魅力はあるが、そんなに面白くない。

ところが突然、売りコインランドリー物件が出てきた。
売値、七百万円。
十台のマシンもセットで付いている。
二週間前まで、マシンは別売りで三百万円で、合計一千万円だった。
直前に値段が下がった。

先に市役所まで、洲本城の頂上にあるクローズした売店の話を聴きにいったが、市役所の所有物になって購入困難だった。
気を取り直し、コインランドリー物件を見に行った。
少しくたびれた感じあるが、直感的にいいなと思った。
築二十年の建物と駐車場五〜六台分。



奥行きが薄いが、間口が広い土地だ。
外壁には、もう一昔前のジンガイのモデルのおネエサンが、コインランドリーを覗いてる巨大なパネルが張ってある。
1.5m×1.5mぐらいの大きさで、あまりやる気が感じられない。

窓に、洗濯乾燥、衛生的、殺菌と書いたシールを貼っている。
中のマシンの稼働状況が把握できない。
意味不明、不必要だ。

仲介業者から話を聞くと、四年前に、最新式のマシンを導入したといふ。
ライバル物件が、歩いて一分くらい、距離でいうと100m以内の場所にでき、そこが非常に繁盛している。
ライバル出現が売却理由か?
高齢になってきたってのも、手放す要因のようだ。

コインランドリーの二階は住居で、三万円で賃貸中だ。
結果、金額で考えると、コインランドリーのキャッシュフローが良ければ、買いだと思った。
その後、一日三回ぐらい敵の物件と味方の物件を見に行った。

敵の物件がこれまた、とても繁盛している。
常に五〜六人入っている。
その日は雨だったが、ひっきりなしに、マシンが回っていた。
芥川龍之介の世界で言うと、「 しっきりなしに 」である。


敵の物件

逆にいふと、創意工夫があれば、四双様が買おうとする物件も、売上が伸びるのではないかと思った。
売主さんは最初、売り上げを全然教えてくれなかった。
最後の最後に、ワタクシが北海道に戻ってきてから、ようやく教えてくれた。
まあまあの数字だった。

但し、創意工夫によって、もう少し、売り上げが伸びる余地あると思ふ。
購入予定のランドリーの営業時間は、6時から23時で、敵の物件は、24時までやっている。
だから、24時間営業にすればいい。

掃除も、やる気を感じられない。
エアコンの吹き出し口に、埃がある。
週に一回、美装をいれたらいいと思ふ。
また、オペレーションするところが、ちょっと狭い。
敵の物件の1/3ぐらいの幅だ。

休憩スペースも狭い。
照明も暗く、店内が少し、寂しい感じがする。
ナウでヤングなカフェ風味にすれば、なんとかなるような気がする。
四双様に、買ってほしい。


味方の物件

実はワタクシ、本当は自分で購入したかった。
しかし、北海道からの集金やメンテナンスを考えると、困難である。
不動産と違って、若干、手間がかかる。

京都に住む四双様であれば、日帰り出来る距離だ。
実際に四双様、早朝に京都に戻って仕事してから、何もなかったような顔をして、ワタクシのこと出迎えてくれた。
まあ四双様にプレゼントだ。



■ 本当にあった不思議な話

かつて、ワタクシもコインランドリーを始めたくて、KLC神戸様に、色々、ノウハウを学んだ。
ところが昨年の今頃、神戸様が現場で倒れ、そのまま還らぬ人となった。
もう解約しているはずの亡き神戸様の携帯電話に発信すると、何と、返事をする人がいる。
心霊現象かと思ったが、一緒に仕事をしていた、通称・タニヤンだった。

タニヤンの紹介で、淡路島のランドリー事情に詳しいマッチャンを紹介してもらった。
すると、何とこのランドリーの機械を設置した人が、マッチャンだった。
しかも、このマッチャンは、KLC神戸様の会社で永く働いていた人だった。
何たる偶然。

ヨット好きだったKLC神戸様の残留思念が、淡路島に残り、この物件と引き合わせてくれたのだと思ふ。
購入できたら、メンテナンスはマッチャンにお任せすることになった。


沼島の朽ち果てたスーパーカブ

■ コインランドリー買い付けの結果

さて、この原稿を書いている途中、四双様から弾んだ声で連絡アリ。
購入が決定したそうだ。
しかも、絶対値引きしないといふ売主が、最後に五十万円、値引きしてくれたそうだ。
650万円で、マネー成立だ( by 吉田B作 )

訊けば、売主様が購入した土地・建物が、当時三千万円。
マシン十台の設備投資が一千五百万円。
合計、四千五百万円だ。
築二十年、マシンは八年落ちとはいえ、破格のプライスだ。

不思議な島、淡路島。
七月下旬、四双様のコインランドリー物件視察のため、再び、淡路島に上陸予定だ。
しばらく、島に残って、残業と単身赴任だ。



CASHFLOW101
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https://note.mu/cashflow101


7/21/2020

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
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