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25万円の別荘。売主と直接取引で物件売買。安くて優秀なリフォーム業者と知り合う方法。二方面作戦。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第281話

2020/9/12 掲載

10年前に最大155kmあった戦線を縮小したが、最近、少し拡大している。
100km以内であれば、日帰りで仕事ができる。
60km以内であれば、更に楽だ。

程度や条件のいい物件で、高速道路が近ければ、多少遠くても、購入してもいい。
再現性のナイ価格は特に。
運転が疲れないマシンも必要だ。

☆再び戦線を拡大できた理由

ただ、戦線拡大できた一番の理由は、いい職人と知り合ったからだ。
アパート経営15年目にして、ようやく業者の選定が楽になってきた気がする。

・ペンキ屋カッキ―( 仮名 )

最近のワタクシの中でのヒーロー。
どこに物件を買っても、塗ってくれる。
ペンキ支給で激安で塗ってくれる。
知床まで、塗りに行ったこともあるツワモノだ。



劣化した教会の屋根もローヤルレッドに、塗ってくれた。
カッキ―に、ここ二ヶ月で発注した塗装とプライス。
田舎銀座三角屋根ナス紺。
6万円。

教会屋根ローヤルレッド。
8万円+ご祝儀1万円。
二段梯子とルーフキャリア3万円分の道具をプレゼント。
工事代金から、この3万円を引いてくれた。
良心的。


ビフォー


アフター

三笠豪邸屋根・ナス紺&ローヤルレッド。
10万円。
平屋屋根塗装、外壁補修。
35℃の炎天下の中、塗ってくれた。
屋根外側をナス紺で塗っていたが、途中で足りなくなり、屋根内側には、教会で使ったローヤルレッドを塗る。
アキラ・クロサワ監督には許されない方法だ。

樽前別荘物件二階屋根と車庫・ナス紺&シルバー。
2万円。
安すぎる。



登別屋根玉砕物件・ナス紺。
屋根・外壁一部で10万円。

いつもペンキは配給。
ジョイフルAKで待ち合わせ。
二人で資材を探し、在庫をコントロールして、ワタクシが購入して、カッキ―のマシンにそのまま積む。
ワタクシの在庫専用の資材置場も確保している。
豊田のカンバン方式的ナ効率がいい発注だ。



この原稿を書いている今も着信アリ。
AKで待ち合わせをして、ペンキを選ぶ。
本日の買物は、カンペハピオ、油性シリコン・スーパールーフ、ナス紺。

また、店頭に在庫はなかったが、同じグレードのシルバーも発注。
デルモの写真撮影のように、陰になる部分をシルバーに塗れば、レフ板同様の効果があり、建物が明るく見える。
わくわくしながら、カッキーと納品を待っている。

色は三色くらいが管理しやすい。
ワンポイントには、缶スプレー使用が無駄が出ない。
今の時代、中途半端な大学を出るよりも、中卒で職人になるほうが、年収一千万円が近いかもしれない。



・大工のジョー

どこにでも行ってくれる。
創意工夫で低価格のリフォームを提案してくれる。
教会の内装工事も実施。



・しいたけ美装

どこにでも行ってくれる。
物件に泊まり込んで仕事をしてくれる。
令和肉弾三勇士である。
どこにでも行ってくれる業者が大好きだ。

いい業者と知り合う方法は、小さな仕事でオーディションを実施し、仕事が早くて正確で、一緒にいて面白い人を選ぶ。
仕事を発注したら、できるだけ早く代金を支払う。
一部、先払いすると更に張り切ってくれる。
修繕してくれる業者がいれば、戦線を拡大できる。



☆最近、売主から物件を直接購入

最近、ネットもみているが、あまりいい物件がナイ。
融資が厳しい時期には、ボロ物件ブームが再燃する。
安い一戸建てが少なくなった。
こんな時は、工作員から情報が入ってくる。
最近は、仲介業者を通さずに、売主との直接売買が多い。

・教会

教会に通っていた工作員からの情報。
内部玉砕状態、現状渡しで安く購入。
しかし、修繕費がかかった。
現在は倉庫で貸している。



・二棟で50万円

工作員OJK48からの情報。
家二棟で6.5万円/月で賃貸中。
借地権で8,800円/月の支払いが発生していた。
家購入後、名義変更で地主を訪問したところ、面倒くさいから、土地も買ってくれといわれ、底地を60万円で購入。

いい取引だった。
表面利回り70.91%。
左側戸建屋根の再塗装が必要。



・きこりん村横の土地62坪購入

売主様に直接電話して購入。
これで、216坪に拡大。
間口が広くなった。
65万円だった。



・女子限定アパートメント横の土地45坪

司法書士の先生に所有者を調べてもらい、お手紙を差し上げた翌日に着信アリ。
旗竿地だったこともあり、50万円。
相思相愛の取引だった。
その横に所有する戸建ともつながり、合計約180坪になった。

・陸軍トラック野郎様紹介

二棟で10万円。
ナス紺の屋根、黄金のストライプ。
1.5万円で賃貸中のスナックも塗った。
黄金の縁取りと黄金のシャッター。

この塗装したスナック物件、家賃は据え置きだが、ワタクシの大好きな作品のひとつだ。
真夏にみんなで塗った。
夏休みの高校野球地区予選の決勝で敗れたチームのような、妙な一体感があった。



・潜水大家紹介の豪邸

建築費2,500万円であるが、土地代、外構工事を含めると、推定3,500万円。
何故200万円で買えたのか不思議だ。
この近くの10万円で二棟の物件を購入していなければ、買えなかった物件。

・25万円の別荘

七年前に会った、元賃貸不動産業者の紹介。
この物件を買うのは、ワタクシしかいないと思ったそうだ。
売買契約書と登記は、毎回、同じ司法書士の先生に頼んでいる。
阿吽の呼吸で、流れ作業だ。



☆電話営業で買った別荘

さて、苫小牧市の西端に購入シタ別荘。
八年ほど前に賃貸を決めてくれた営業マンが、他社で売買担当になった。
自社買い取り物件で、扱いに困っている物件があると着信アリ。
売値は150万円だった。

豪邸物件購入決定直後だったので、買っても買わなくてもよかった。
むしろ、仕事が増えるので、面倒だと思った。
しいたけ様が運転するレクサスの後部座席に乗って、70km離れた物件を見に行く。
ポツンと一軒家的物件である。

周囲の草はボーボーで、太い木も生えている。
ジャングル状態ではあるが、建物は案外、まともで、金属サイディングを施している。
20万円で「 鬼のような指値 」を入れて、25万円でマネー成立( by 吉田B作 )。

決済前にリフォームに入る許可を得た。
最初は屋根の塗装だ。
新品のカンペハピオ、油性シリコン・ルーフのナス紺、14リットル缶をロング。
約二万円だ。

八月下旬、32℃の猛暑の中、志願兵が集まり、労働力投入。
工作員のクマ様が、大きくなり過ぎた木を切って、草も刈ってくれていた。
ありがたい。



草を刈ったら、案外、キレイな物件だ。
さらに、特殊塗装部隊として、過酷なオーディションを通過した、ヤベ様、p&g様の通称・中年隊を投入。

二階建ての一階屋根を、二時間半で塗り終えた。
日没のため、二階屋根、未塗装。
数日後、屋根と車庫塗装のため集合したが、雨天のため転進。
無念だ。

実はこの中年隊、直前に豪邸物件の倉庫を塗っていたのだ。
車庫や小さな倉庫であれば、数時間で塗ってしまう。

最近は塗装が大好きで、錆びた屋根や車庫を見ると、塗りたくなってドキドキするのだ。



CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
https://note.mu/cashflow101

9/12/2020

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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