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決済後25日目で入居者が決定した豪邸物件。25万円の別荘。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第282話

2020/9/25 掲載

八月二十九日に決済した豪邸物件。

参照:新築時に2,500万円の豪邸購入。16年後に200万円になった理由。

なんと、募集金額満額で、二十五日目にして入居者決定。
数々の幸運が重なった。
ありがたい。

早く入居が決まった理由を分析した。

・最初に、二軒で十万円の住宅購入
・ペンキ塗りで約10回通う
・工作員よりその近所の売物件情報
・情報入手後、三時間後に現場到着
・きれいな豪邸だった
・翌日買付。マネー成立 (by吉田B作 )
・二時間後、高級○貸カンバン四枚掲示
・決済直後から塗装
・倉庫ナス紺&シルバーで塗装。中年隊
・屋根塗装&外壁補修。カッキー投入
・34度の炎天下、根性で塗った
・旧知の賃貸営業マンに募集依頼
・完成翌日、初の内覧。間に合った
・翌日入居申し込み

物件購入後は、できるだけ早くリフォームして、市場に出す。
ワタクシはいつも一カ月以内の完成を目指す。



☆設定家賃

今回、一番悩んだのが募集家賃だ。
地元業者、地元大家は、場所的に田舎すぎて、せいぜい六万円台だと説明する。
家賃三万円台の貸家もある。

賃貸営業の経験があるp&g様( 仮名 )は、豪華な内装を見て、「 16万円でも貸せる 」と提案。
確かに、東京の立地のいいマンションだと、100万円以上の家賃の内装だ。
新築時、平屋で2,500万円の物件だ。

最初はこの金額でも貸せると思った。
しかし、あまり欲張ってはいけないと思ひ、若干差し引いた。
この金額でも高いのではと人はいふ。

仮想入居者は、東京のIT企業の社長。
別荘としての使用。
結果、募集開始から二週間後、イメージに近い人から、満額で申し込みが入った。

☆今回の教訓

・田舎でも豪邸ならば需要がある
・コロナで住居の考え方が変わった
・裕福層のおしゃれな生活
・北海道のブランド力
・避暑地としての北海道( 今年は猛暑だった )
・再現性のナイ価格は必ず買う
・買ってから考える

今回の賃貸。
買い付け直後からの行動を急いだ。
募集までの過程は決まっているので、工事のスケジュールを組むのが大家の仕事だ。

最近、改めて思ふのが、塗装の重要性。
内装は入居希望者以外見ないが、外観は人目に付く。
今回は、伸びきった庭木の伐採。
ジャングル状態からの脱出だ。
色褪せたねずみ色の倉庫も、ナス紺で塗り、黄金のストライプを入れた。
建物側は夜でも反射するように、シルバーを塗った。



ソーラー式ガーデンライトを置き、夜間でも明るくなった。
ペンキ屋カッキ―( 仮名 )に、屋根の塗装と、一部劣化した外壁の補修、サッシのコーキングを依頼。
内勾配式屋根の外周はナス紺に塗った。

ここで、少し問題発生。
ナス紺が足りなくなった。
そこで、教会の屋根を塗装した時に残った高級ローヤルレッドを内側に塗った。

室内は、売主様もキレイに美装してくれたが、仕上げでしいたけ美装投入。
二万円で引き受けてくれた。
泊まり込みで頑張ってくれた。


カッキ―の作品

☆再現性のナイ価格

再現性のナイ価格で物件が出てきたら、とりあえず買っておく。
豪邸物件は、内装が高級だった。
価格も高級中古車一台分。
超田舎で、入居者が決まるかどうか、ワタクシにもわからなかった。

ただ、滅多にナイ話で、再現性がナイ物件と価格だ。
両面道路で、土地も200坪以上ある。
どう考えても、価格が歪んでいる。

貸し出すまでにかかった費用。

登記費用:13.5万円
塗装:10万円
美装:2万円
塗装&木こりアルバイト:3万円
ペンキ代:3万円
合計31.5万円

コストを抑えた効率的なリフォームだった。



☆苫小牧市別荘物件

ほぼ時期を同じくして、苫小牧市西端に別荘を買った。
豪邸物件の購入が決定していたので、面倒だと思ったが、買った。
売値150万円。 20万円で「 鬼のような指値 」( 商標登録申請予定 )を入れた。 やや押し戻されて、25万円でマネー成立。

しかし、豪邸物件からは130km離れていて、補給が厳しい。
戦争ではやってはいけない二方面作戦だ。

中年隊で一階の屋根と車庫を少し塗装。
もう一度集合するも、雨天のため転進。
後日、改めてペンキ屋カッキ―を投入。
材料支給、2万円で塗ってくれた。

本体:25万円
登記:8万円
中年隊:2万円
美装:5万円
塗装:2万円
合計42万円

この物件は、リフォームにあまり力を入れず、家賃値引きで対応したい。



☆まとめ

・貸せる物件を選ぶ
・物件購入後、すぐに商品化
・一カ月以内に市場に出す
・優先順位。価値のある物件から修理
・外壁から修復
・車庫、倉庫、灯油タンクも塗る
・決戦に備え、CASHを温存
・同じ色で統一すると無駄が出ない
・高品質塗料を使用

ここ二カ月で四物件を塗った。
ペンキの種類や道具にも詳しくなった。
建物に色を塗るだけで、楽しくなってくる。
立体的塗り絵で、芸術作品だ。



いい職人に出会えば、リフォームも楽しくなってくる。
今月は、サウザー氏のインタビューも収録して、充実した日々だった。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
https://note.mu/cashflow101

9/25/2020

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。 渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は一戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。

著書に

・メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp
・楽天ブログ
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/
・HP
http://cf101.chu.jp/

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