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激安RC四階建て物件と激安ボロ物件。すべては、シンプルに考える。コロナワクチン接種。副作用。3500坪開拓の開拓費用。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第302話

2021/7/23 掲載

コロナワクチンを接種した。
準備としては、半袖シャツ着用。
腕が早く露出できる。

思ったより肩の上部に打つ。
接種の時間帯は、午前の一番遅い時間か、午後の一番遅い時間がいい。
理由は、開始直後は混雑するからだ。

第一回目を打った後の感想。
接種一分後、脳に幕が張ったような感覚。
二日位腕が痛い。
激痛ではなく、キャッチボールで、20球くらい投げた後のような痛みだ。

接種当日、急に眠くなり、いつもより早い22時頃就寝。
夜中に変な夢を見た。
一万人位入る野外コンサート会場で、トイレを探していると、NHKの桑子アナがやってきて、丁寧に案内してくれた。
変な気持ちになり、尿意で深夜に目が覚めた。

ワクチン接種直後から、札幌も真夏日が続き、頭ボヨヨン状態になり、カラダもだるい。
ワクチンの影響か、気温の影響かは、わからない。

☆3500坪、開拓ほぼ終了。その費用

3500坪の更地、開拓がほぼ終了。
森の伐採に30万円。
抜根に30万円。
整地に30万円。



担当・木こりおじさん。
事前に60万円を振り込み、残りは7月末の支払いだ。
安いといえば安いのだが、満足度は80%位か?

仲介業者に紹介された業者は、指示に気を遣い、ワタクシが望む開拓と、木こりおじさんの主張に行き違いがあった。
ワタクシとしては、笹の生えている表土を剥ぎ、地面むき出しにしてほしかったが、木こりおじさんとしては、表土むき出しにすると、雨が降ったら地盤が緩むからできないといふ。

もしこの作業を頼むと、追加で30万円かかるといわれた。
よって、開拓は一旦ここで終了。

ゴミ屋敷玉砕戦に80万円。
最初に、逃げ出した四人組の若者に支払った15万円が惜しい。
その後、便利屋カズを投入し、現地に車中泊して、四日間、ひたすらゴミを袋に詰める。
1立米の袋を17袋。
合計5,500s。

室蘭からりゅう様がレンタカーを借りて、ゴミ処理場にピストン輸送だ。
土に埋まっていたゴミは、重機で端に寄せ、ネットを被せた。

合計170万円。
それでも、まだボロ物件は根性で建っている。
しばらく放置プレイを実施して、タイミングを見計らって解体予定だ。
その時に、残ったゴミも処分する。
推定・80万円だ。



☆激安RC四階建て物件。建坪330坪

3,500坪開拓時に、客付け営業で店舗訪問すると、若い不動産会社の社長と知り合った。
なかなかナイスな人民で、意気投合。
二回目に会った時に、ワタクシが加藤ひろゆきだったと気付かれた。

3500坪で待ち合わせしたあと、「 実は、すごい物件があるのですが、一緒に見てほしいのです 」と相談された。
社長のクルマに同乗し、外観を見ると、RC四階建てで、巨艦だ。
価格も驚くほど安い。



その時、内部は見られなかったが、数日間、その物件のことをいつも考え続けた。
満室妄想年間売り上げ880万円だ。

四日後、気温35度の中、根性で物件視察。
どうやら、社員寮として使われていたようで、一、二階は独身寮18室。
三、四階は2LDKと3LDKの社宅8戸。



しかし、女子独身寮内部に突入して、愕然とした。
五年間使われていない内部は埃っぽく、築50年の物件は、くたびれていた。
それはいつものことで、仕方がナイ。

女子寮は九室あり、共同風呂、共同トイレだ。
ふと気になって、トイレのフタを開けたところ、丼一杯分の乾燥した運魂( 仮名 )がそのままの状態でトイレット・ペーパーとともに、決戦に備えて温存されていて、0.5秒でフタを閉めた。



暑かったが、一瞬で体に悪寒が走った。
せめて、各部屋にユニットバスがあれば、もっと付加価値が上がったと思ふが、この時代の社員寮は、こんな設計が主流だ。
女子寮に比べて、反対側の男子寮は、きれいな状態だった。

住居として貸すのは困難かと思われる。
倉庫としては、需要があるかもしれない。
但し、相場から考えると、一室5千円だ。



2LDKと3LDKの社宅部分は、二室が入居中。
残り6部屋は全て見た。
二室は、美装をすれば、そのまま貸せる。
残り四部屋は、大規模リフォームが必要。

四階の部屋の一部屋は、天井が落ちている。
床にはアスベストみたいな素材が落ちていた。
真下の三階の畳に、恥ずかしいシミが付いていたのも、これが原因だ。



屋上の防水も見たいと思った。
四階の階段の突き当りに、ハシゴがかけてあり、忍者屋敷のような、狭い通路をよじ登る。
革手袋を着用し、登る。
持ってきてよかった。

屋根の立ち上がりの一部分の防水シートが、凍結でふくれている。
これが、雨漏りの原因だ。



☆結論

固定資産税評価額4千万円。
価値のある物件かもしれないが、税金も高い。
取得税130万円、固定資産税年額60万円。
フル・リノベーションすると、多分二千万円。
ワタクシの能力では、多分、無理だ。
結局、転進を決めた。



☆激安ボロ物件

解散間際に、若社長から、実は激安ボロ物件があると紹介を受けた。
会議がある社長と解散し、ワタクシひとりで見に行った。
現地に行くと、森の中から、白い壁の物件がでてきた。

……屋根が折れている。
庭木が伸びきって森林状態をくぐり抜け、物件に到着すると、外壁に金属のサイディングが張ってあった。

少し離れて写真撮影していると、坊主頭の組織っぽいオニイサンが出現。
この物件の過去を訊く。
賃貸物件として老婆が独りで住んでいたが、頭ボヨヨン状態になり、老人ホームに引越ししたそうだ。

となりの家も、貸家として稼働中とのこと。
賃貸需要はありそうだ。
クルマに戻り、社長に電話を発信。
中を見て良ければ購入希望の旨を伝えた。

☆得意分野、不得意分野

巨大RC物件と激安ボロ物件の両方を見た一日だった。
巨大RCは、購入決断に悩み、二時間以上調査したが転進。
かたやボロ物件は、20分位の調査で購入決断。

この差は何かと考えた。
RC物件はさほど経験が無く、リフォーム代、固定資産税を考えると、よくわからない。
ボロ物件は、木を切って砕石を敷いて、屋根を直してペンキを塗れば、何とかなると思った。

便利屋カズ様や、ペンキ屋カッキ―、木こりのボイラーやクマさんの顔が浮かんだ。( いずれも工作員名 )
いつもやっていることで、外回りの修繕費+内装費でリフォームできる。

両極端な物件だったが、わからないことには手を出さず、わかっていることのみ、投資するほうが理にかなっている。
すべては、シンプルに考えることだ。

CASHFLOW101
http://cf101.chu.jp/
https://note.mu/cashflow101

7/23/2021

プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

加藤ひろゆきさん

加藤さんの楽天ブログ


■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

□楽天ブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

□HP
http://cf101.chu.jp/

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