売ラブホテル物件購入。ガレージハウスへの転進。|不動産投資の健美家

売ラブホテル物件を購入した。
ステキな取引は、突然やってくる。

五月下旬、不動産業を営む、ヤングな大金持ちの工作員から着信アリ。
「すごいラブホテルが出てきた」
敷地が広くて、十気筒＋三LDK。
オマケに、念願の重機も付いてくるようだ。

話を訊く限り、いい物件だ。
少し離れた場所にあり、すぐには行けない。

当初予定の高所作業車の作業日程を、二日から一日へ短縮して、守秘義務の誓約書を書き、三日後に現地調査の約束をした。

・工作員潜入

できるだけ早く物件の概要を知りたい。
ふと、物件の近所に、工作員名・ボイラーが住んでいることを思ひ出し、工作活動を依頼。
快く引き受けてくれた。

・ボイラー浸透

ボイラーは元・陸軍兵士で、現在はボイラー技士だ。
チェーンソーの使ひ手で、昨年の三千五百坪の開拓で大活躍した。

二日後、該当物件に潜入。
重機の写真、該当物件二棟の外観写真、おまけに、自腹を切って内部に潜入し、バス・トイレ、ベッド、精算機、車庫、ついには大画面で再生されるエロビデオまでも撮影してくれた。

瞬時に二十枚ほどの写真をラインで送ってくれた。
外壁は少しくたびれてはいるが、内部は思った以上にキレイだ。
特に、築十七年のＢ棟四部屋は、広々とした部屋に、ジェットバス、叶姉妹が使うような大きなベッド、うち二部屋には、岩盤浴も付いている。

・そのままラブホテルの営業は？

そのままラブホテルとして営業するか、とても悩んだ。
オトコとして、カッコいい。
ラブホテルを引き継ぐには、会社ごと購入しなければいけない。
いわゆる。M&Aである。

約束の一時間半前に現地に到着。
物件の写真を多数撮っていると、美人社長に発見されてしまった。
管理棟に通され、話を訊く。

二十四時間営業で、摩耗している。
見学時、現社長のご厚意で、相撲直後の部屋を見せてもらった。
激しいぶつかり稽古の直後で、オトコとオンナの、恥ずかしいにほひがした。

換気のため、窓を開けてある。
テーブルの上には、コンビニで買った、飲み干されたお茶二本と、ぶっかけうどんがあった。
何をぶっかけたいのであろうか？
布団は、案外、乱れていなかった。

・財務諸表

運営するとなれば、二十四時間、三百六十五日の営業が続く。
せっかく不動産で引退したのに、これでは本末転倒だ。
ドコモもまだ小さいので、学校で「ホテル王」あだ名で呼ばれ、冷やかされても、恥ずかしい。

人件費を除く毎月の固定費は五十万円。
内訳はシーツクリーニングで十二万円。
電気代十五万円。
灯油代十万円。
他、有線放送、エロビデオ配信など。

エアコンは二十四時間稼働して、常に温度が一定に保たれている。
理由は、入室後すぐにハダカになり、相撲の取り組みが始まるからだ。
エアコンがないと、真冬は寒くて、相撲が取れないようだ。

最も電力を消費するのは、看板用の照明だ。
高圧電源なので、基本料金は三万円。

・損益分岐点

損益分岐点は百二十万円／月。
コロナ前は毎月二百万円の売り上げがあり、ウハウハだったようだ。
しかし、コロナが流行後は、毎月百万円前後。

若い力士も減り、取り組みが激減。
人口密度が高い地域はいいが、過疎化がススム地域ではつらい。

・両替機問題

二年後には新しい札が流通スル。
それに伴い、両替機も入れ替えだ。
一台百万円。
十部屋で、一千万円。

二十四時間・三百六十五日、必死のパッチで働いても、二年後に一千万円の支出だ。
割に合わない。

☆ガレージハウスへの転進

ラブホテルには興味があったが、いざ経営するとなれば、困難である。
半ばあきらめかけていた時、新たなアイデアが浮かんだ。

そうだ、ホテルではなく、アパートメントとして、運営してみたらどうか？

電動シャッター付き車庫は、寒い北海道では需要がある。
真冬にガレージとして、クルマや単車をイジるのは面白い。
管理人が常駐する必要もナイ。

・問題点

アパートメントに改造するにあたり、数々の問題が出てきた。

・高圧電源

基本料金三万円。暖房を多用した三月の支払いは十七万円。
低圧電源にして、各戸にメーターを取り付けたら改善できるかもしれない。

・給湯器

A棟六戸、B棟四戸に、それぞれ、巨大ボイラーが付いている。
温めたお湯を、原爆のリトルボーイみたいな貯湯器に貯めて、各部屋に分配している。

このまま活用して、水道代込みの家賃で募集するか、あるいは分配して、入居者に直接支払ってもらうか、迷っている。

・車庫のカギと電動シャッター

やり逃げ防止のため、各戸に付いている電動シャッターは、内部から開けられない。
開けるには、管理棟のスイッチを操作する必要がある。

現在のオーナーに確認したところ、スイッチパネルを開けたら、接続されていない配線があり、その線をつなぐと、開くようになっていた。

また、通信販売で、電動シャッター開閉用のリモコンが売っている。
二個で一万五千円から二万円だ。

・重機オイル交換

重機の整備は、片平社（仮名）の社員が、出張修理してくれる。

☆買い付けを入れる

考え抜いた末、買い付けを入れることにした。

理由は、
・頑張れば、現金で買えること
・重機が付いてくること
・何とか運営できるかもしれない
・当たれば大きい

売値の七割で買い付けを入れ、大幅に押し戻され、売値の九割で、マネー成立（ by吉田B作）。

閉店ギリギリの銀行に行き、ATMで百万円を出金し、窓口で新券に替え、ラブホテルに戻り、手付金として売主に渡した。
先方の書類が整い次第、決済だ。

決済前に木こり作業の許可を得たので、今週から開拓だ。
すでに、賃貸営業も開始シタ。