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もう、アパートメントは買うな。一戸建ての優位性と価値の上げ方。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第340話 著者のプロフィールを見る

2023/2/25 掲載

先日、Voicyといふラジオで、戸建て投資のジム鈴木氏と対談した。
多分、貸家を五十軒以上持っている。
ワタクシも戸建てが大好きなので、話が大いに盛り上がった。
リスナーからも神回と称された。

参照:ジム鈴木氏の大家列伝

☆アパートメントは手間がかかる

今は戸建てが好きなワタクシだが、初期のころは、アパートメントのみ探していた。 効率がいいと思っていたからだ。
2003年から、探し始め、図面を千枚取り寄せ、分析。
当時の販売利回りは、平均12%だった。

その頃はまだ、つとめ人だったが、つとめ人の放課後に、八十棟の物件を現場まで見に行き、買い付けを四本入れて玉砕。
五本目の買い付けで、ようやく購入。
探し始めてから、一年かかった。
利回りは30%を超えていた。

二棟目は八気筒満室。
利回りは32%だった。
初期の頃に三割越えの物件二棟で、大きく加速したのは事実で、感謝している。

念願のつとめ人卒業も達成した。
しかし、苦悩もあった。

・入退去が激しい

アパートメント、特にシングル向けは、入退去が激しい。
入居者個人の事情で、簡単にMOVEする。

例えば、学生。
大学近隣の物件はまだ、四年間の安定があり、作戦を練りやすい。
しかし、一年制、二年制の学校は、リフォーム、美装、広告費の出費が嵩む。
中には、入居後三か月で、中退する学生もいる。

一か月で退去した青年の場合、退去後、確認に行くと、携帯電話代金の督促状や、法律事務所からのお便りが、二十通位、入っていた。
何かから逃げ出すように、一時的に住居を変える必要があったのか?

この時、賃貸業者に支払った広告料は、二か月分。
何のために大家をやっているのか、わからなくなった。

美装、修繕、営業の繰り返しは、モグラ叩きゲームに似ている。
八戸中六戸に入居していた、専門学校二年生が、一気に卒業した時には、吐きそうになった。
一か月の間に、六戸のリフォームを実施。
朝から晩まで、毎日ペンキを塗っていた。

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近所の貸家。9.3万円で賃貸中

・入居者同士の仲が悪い

入居者は決して一枚岩ではなく、他人同士の集合体だ。
特に、長い入居者は、新しい入居者に、叱咤激励することもある。

「 俺がこんなに〜除雪しているのに〜、あの学生は除雪しない。大家さんから〜、指導してほしい。学生の分際で〜、クルマに乗っているのは〜、生意気だぁ〜 」

ワタクシが指導できる立場ではないし、もう少しで卒業だから、我慢してほしい。
と、やわらかい言葉で回答すると、今度は、学生の母親から着信アリ。

「 なぜうちの息子が、あの入居者から、叱咤激励を受けなくてはいけないのか? 」とご立腹。
入居者同士のバランス調整が難しい。

・除雪の問題

北国あるある事例。
冬になると毎年、除雪問題に悩まされる。
昨年度は大雪で、アパート二棟で、二十万円位投入した。

所詮、溶けたら水なのに。
今年はまだ、二棟で六万円位だ。

あるいは、入居者から除雪の要請があり、雪で駐車場から出られないといふ。
事情を訊くと、五万円で買った、軽のFFだといふ。
財務がタイトなようだ。

結局、一万二千円を除雪業者に支払い、除雪を入れたが、
「 せめて、軽の四駆に乗れるような、立派な人間になってクダサイ 」
と提案シタ。

☆一戸建ての優位性

アパートメントに比べると、一戸建ての運営はとても楽だ。
まず、絶対数が多い。
多分、アパートメントの百倍以上の売り物件があると思ふ。
数が多いと、掘り出し物も多い。

また、アパートメントは、利回りで割り戻された価格で売りに出される。
所有者も投資家なので、数字で売値が決まる。

造りもシンプルな物件が多い。
新築時に建築業者から、アパートメントなので、これ位の設備でいいのではと、提案されるのだ。

しかし、一戸建ては物件数が多く、売却理由もそれぞれ違う。
転居、相続、離婚、破産。
一戸建て投資のメリットをまとめてみた。

・システムがシンプル

ひとつの土地に、ひとつの世帯。
入居者同士のトラブルもナイ。
ドコモが小さい家庭も、ワーワー騒ぎ、ドンドン飛び跳ねても大丈夫だ。
基本的に、除雪は入居者が実施スル。

・家の造りがいい

一生住むために建てた家なので、造りがいい。壁と床が厚い。

・安く買える

ワタクシが今まで購入シタ一戸建て。
買値は五万円から八百万円だ。
さすがに五万円の家はボロいが、八百万円の家は土地も広く、豪邸だ。

三百八十万円以上で購入した物件は全て、家賃は八万円以上だ。
金銭的に余裕のある人は、若干買値が高くても、家賃が高額な物件を購入すべきだ。

巨額な借金をする必要はナイ。
借金をして買うと、手残りが薄くなる。

・家賃が高い

現在貸している家の家賃は、三万二千円から十七万円。
事業用で借りている法人も多く、事務所、寮、医療法人として活用中。
中には、芸術家がアトリエとして借りている家もある。

色々な用途があるものだ。
面白いことに、上昇トレンドの地域であれば、退去の度に家賃が上がる物件もアル。

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近所の貸家。7.5万円で賃貸中

☆どんな家を買えばいいのか?

・価格帯

五万円、十万円で購入した家も持っているが、さすがにボロい。
リフォームで手間がかかる。
但し、百万円以下の物件でも、時々、安くていい物件も出てくる。

狙い目は二百万円から四百万円。
さほど手間もかからず、高い家賃も、いただける。

五百万円以上の家は、買値は高いが、家賃も高く、入居者の質も高い。
リフォーム代も、さほどかからない。

・貸せる家を買う

物件が安く買える田舎では、駐車場は必須だ。
できれば、二台分あればいい。
さらに、北海道では、除雪した雪を積む場所も必要だ。

購入時に、駐車場を確保できるか、必ず確認。
前面道路と建物の間は、六メートル以上が望ましい。
間口が十メートルあれば、並列に四台停められる。
事実、四台分の駐車場を造成し、それが決め手で入居が決まった家もあった。

塀がある物件は、ハツればいい。
庭木がある物件は、切り倒し、抜根して、整地して、砕石を敷く。

大型特殊免許と、「 整地 」の作業免許があれば尚可。
造園業者に頼んでも、十万円から三十万円で整地できる。

1
造成前と造成後

・3LDK以上、できれば4LDK

あまり小さな家だと、ドコモがいる家庭では、さほど需要がナイ。
アパートメントと競合しない物件がいい。

・家賃六万円以上

家賃は六万円以上で貸せる物件が望ましい。
理由は、リフォーム代、固定資産税、火災保険などの経費比率が高くなるからだ。
できれば、八万円以上が望ましい。
三万二千円、三万九千円、四万三千円の貸家も持っているが、さほど楽しくナイ。

一番安い物件は、家を改造した、家賃一万五千円のスナックだ。
これは、ワタクシが設定した家賃ではなく、購入前から入居していたので仕方がナイ。

・現金購入しやすい

数百万円の投資であれば、頑張れば現金購入できる。
ローンのナイ物件は、気が楽だ。

・切り売りしやすい

突然の病気、怪我、ドコモの進学。
急にお金が必要になった時でも、一棟ずつ売却できる。

・持っていて楽しい

かつて、貸家の前を通りがかると、クルミの大きなタヌキの置物に、「 Welcome 」と書かれた看板が掛かっていた。
なんとも、微笑ましい光景である。

・客付けが楽

ある程度の立地条件であれば、さほど、客付けに苦労しない。
退去の翌日にプラス一万円の家賃で決まった物件もあった。

時には、退去予定者がまだ入居中に、次の入居者が決まった家もあった。
空室期間はZERO。
家賃はプラス八千円。

この時は、退去者と入居者が仲良くなって、退去者が取り付けた棚を、そのまま譲り受けていた。
なんとも、微笑ましい光景だった。

☆まとめ

アパートメントも好きだが、一戸建てはもっと好きだ。
多分、今は二十五軒くらい持っている。
それよりも好きなのはテナントで、一番好きなのは、更地だ。

近いうちに、テナントと更地について書きたいと思ふ。

3
戸建の残置物(おまけ写真)

CASHFLOW101
note
2/25/2023

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

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■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

□楽天ブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/investor101/

□HP
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