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不動産は、ニンゲンに貸すより、モノに貸せ。更地投資とテナントの優位性。商業物件は面白い。

加藤ひろゆきさん_画像 加藤ひろゆきさん 第341話 著者のプロフィールを見る

2023/3/11 掲載

前回は、一戸建ての優位性を書いた。
今回は、更地とテナントの優位性を書きたい。

最初はアパートのみ探していたが、持ってみたら、入退去が激しく、手間がかかることに気付いた。
消耗戦だ。
次第に、一戸建て、テナント物件、更地にシフトしていった。

☆テナント物件の優位性とメリット

最初に購入した商業ビルは、全空の五気筒の物件。
東京出張中に電話を受信。
千歳空港から吹雪の中、劇団ひとり風味ナ店長と合流し、直接、物件を見に行った。

・テナント物件のメリット

入居期間が長い。
全空で購入した物件も、一階の二店舗は、十年以上入居している。

オーナーチェンジで購入した商業ビルは、ワタクシが購入する前から営業。
四十年以上入居している。
入居者も、その物件を拠点に、営業活動を実施しているので、必死に働く。

・個性的な入居者が多い

面白い入居者が多い。
特に、飲食店経営者は、社交的な人が多い。

・滞納が少ない

アパートに比較して、滞納が少ない。
初期の頃に購入した物件は、最大、半年分位滞納があったが、協議の結果、滞納分も含め、家賃減額したところ、それ以降、滞納ナシ。

テナントとしても、数百万円の設備投資をしていたので、なかなか転居できない。

・カンバンからの直接契約が多い

物件に高級〇貸カンバンを貼ると、直接、電話がかかってくる場合が多い。
近所の人が見ているのだ。

ジモティの募集でも時々反応があるが、この場合、夜逃げが多い。
家賃が高い物件は注意が必要だ。

・リフォームが不要

最低限、キレイにしておけば、あとはテナントの趣味に合わせて、リフォームしてくれる。
バーの店長は、大工仕事が得意で、内装をほぼ自分で仕上げた。
飲食店をやるよりも、大工になったほうが稼げると助言シタ。

中古車販売店は、従業員に元大工がいて、外装、内装、カンバンと、ほぼ自分たちで仕上げていた。
敷地内に簡易的な電柱を立て、夜間でも照明で展示車を照らすように工夫していた。

事務所もお洒落に改造していた。
手先が器用な人が多いので、助かる。

☆商業物件のデメリット

・入居までのインターバルが長い

いつでも入居できるように、準備をしていても、入居までの期間が長い。
見えない敵と戦っているようだ。

最短で数か月、最長で二年。
未だ入居者が決まらない物件も多い。
特に、田舎の商業物件は困難だ。

かつて、撮影でご一緒した、石坂浩二先生が、
「 役者はウェイティング・ビジネスだよ 」
といっていた。

不動産賃貸業も同じだ。
対策としては、購入時には満室にならなくても運営できる価格で購入しよう。

・クセの強い経営者が多い

悪い人ではないが、クセの強い社長が多い。
コミュニケーションが取れない人、冗談をいっても笑わない人。
だからこそ、自営業の道を選んだのだ。

テナントからのリクエストは、オーナーチェンジ直後に多い。
しかし、真摯に対応すれば、次第に心も落ち着いてくるようだ。

ただし、かつて入居していた、通称・ヒットマン( 仮名 )は、とても困った入居者だった。
何度も呼び出され、話を聞いた。
説明が抽象的で、時間が長い。

ヒットマンの性格的な要因からか、商品が売れない。
組織の人を複数連れてきて、圧力をかけられたことも数回あった。
いわれるままにリフォームして、数百万円の資本を投入。
バカバカしかった。

ヒットマン対策として有効だったのは、簡単な方法だった。
それは、管理会社を入れたことだった。

それでも管理会社を通して、リクエストが来たが、気苦労が激減した。
ヒットマンとしても、怒りの矛先が、事務的に処理する管理会社の社員だったので、面白くなかったと思ふ。

経営悪化のためか、共同経営者とも仲違いして、結局、十一か月で卒業。
もらった家賃よりも、リクエストに応える費用が多かった。

未だ、ヒットマンが、何に対して怒っていたのか、わからない。

カンバンを外しているシーンを見た時は、無罪を勝ち取ったOJシンプソンのように、小さくガッツポーズをとった。
この土地は、その後、すぐに優良なテナントに借りてもらった。

・商業物件の二階は入居が困難

いまやインターネットの時代となり、簡単な販売は、ネットでできる。
かつて視察した物件で、二階にゴルフ会員権販売所跡地があった。
よほど立地のいい物件でないと、二階テナントの集客は困難だ。

☆更地投資について

ワタクシが、一番好きなのが、更地投資だ。
これは、初めて見た人は、何が何だかわからない。
そこがまたいいのだ。

・更地投資のメリット

ライバルが少ない。
特に女性投資家は、中古車販売業や、土木・建築関係のテナントを恐れている。
半グレや組織の人が多いと、勝手に思い込んでいるのだ。

そして皆、土地をそのまま貸せるとは思っていない。
電気、ガス、水道も、テナントが決まるまでは、整備する必要がナイ。
そのまま、資材置き場として運営する人も多いからだ。

また、国道などの太い幹線道路に面している土地は、需要が高い。

・中古車販売業者

中でも、ワタクシが大好きなのは、中古車販売業者だ。
幹線道路に面した土地は、中古車を並べておくだけで、売れる。

敷地面積は最低百坪。
できれば、二百坪以上。
小さな事務所と、車庫があれば尚可。

但し、事務所と倉庫は、テナントが決まってから設置できる。
家賃調整によっては、テナント側で設置してくれる場合もある。

以前、住宅地の更地のつながった二筆を、半グレモータース( 仮名 )に貸していた。
家賃が安すぎたので、少し値上げしたいと伝えたら、怒って退去した。

その時は苦悩したが、その二か月後、ジモティ経由で、優良な土木会社が、資材置き場として借りてくれた。
家賃は二倍以上になった。

契約にはなかったが、雪が降った時は、懸命に除雪した。
家賃が高い人には、サービスがよくなる。
お金の奴隷だ。

・倉庫

塗装業者に貸している土地がある。
市街化調整区域だ。
市街化調整区域というと敬遠されがちだが、「 このほうがいい 」といふ。

理由は、今まで住宅地で土地を借りていたが、近隣住民から、「 燃える 」「 臭い 」と、リクエストが多かったそうだ。

この塗装業者は借りていた土地が売却されることになり、貸し土地を探していた。
「 市街化調整区域ですよ 」と伝えたら、大喜びだった。
近所にニンゲンが住んでいないほうが、リクエストは少ない。

更地百坪を貸し、テナントが倉庫とトラックの荷台を運び、ペンキ貯蔵庫として活用している。
出入りも少なく、問題もナイ。
除雪も勝手にやってくれる。
家賃は五万五千円だ。

・太陽光発電の防犯カメラ

同じ敷地内の奥を、東京資本の太陽光発電のメンテナンス会社に貸している。
十坪と面積は狭い。

となりの土地に太陽光発電パネルがあり、その発電状況を把握するためのカメラを設置。
こちらも出入りが少ない。

マヌケな話で、カメラ設置業者が、間違えて塗装業者の倉庫の手前にカメラを設置。
場所が違うと伝えたら、数か月後、ちゃんと奥に移動していた。

どうやら、作業員に、うまく伝わっていなかったようだ。

・造園業者

みんな大好き、「 キムタク崩れ造園 」( 仮名 )。
近所の住宅地を資材・重機置場として貸している。
中学校の後輩のフランス人形みたいな美少女の親戚だ。
今は、林眞須美みたいになってしまったが。

家賃は安いが、長期入居だ。
もう十年近く貸している。
土地開拓や、ホイールローダーの操縦テクニックを目前で見せてくれるので、勉強になる。

元不良のほうが、根性がある。

・駐車場

近所の更地を、月五千円で貸している。
最大、四台くらい貸していたが、卒業が続き、今は一台だけだ。

この土地の隣の隣に、アパートがある。
昔の設計で、屋根が低い車庫だ。
よって、背の高いクルマ、二台目のクルマを停めるため、ワタクシの土地が必要になる。

☆更地開拓方法に必要なモノ

・大型特殊免許

もっと早く取得しておけばよかった。
夏は更地の開拓、冬は除雪に役立つ。
自分で開拓できると、時間と経費がコントロールできる。

今まで、更地の開拓に、多分、五百万円位、投入シタ。
もし、十五年前に大特免許を取得していたら、骨材のみの百五十万円位に抑えられたと思ふ。
骨材とは、砂や砂利のことだ。

・ホイールローダー

程度のいいマシンだと、中古で二百万円以上する。
しかし、北海道では必要だ。
数年後に売却する場合でも、同じようなプライスで売れる。
もっと早く買えばよかった。

ワタクシは購入後、百三十時間乗った。
五十時間位から運転が上手になり、百時間を超えると、自由自在に操ることができる。
何事も訓練が必要だ。

今シーズンは、近所の貸している更地のほとんどを除雪した。
テナントにも喜ばれた。

所有するなら、小型特殊の機種がいい。
税金が安く、車検がナイ。
大型マシンは、必要に応じて、借りる。

2
2台目のホイールローダー

・チェーンソー

更地を購入した直後に、チェーンソーで木を切る。
最初から整地されて、アスファルトを敷いてある土地は、買い値が高い。
長年、放置プレイされて、草木がボーボーの土地がいい。

エンジン付きを三台購入したあと、現在は堀北マキタ( 仮名 )と、コーシンの電動チェーンソーを使っている。
エンジン式は、冬場はプラグがかぶり、始動に時間がかかる。

音もうるさく、振動も多い。
夜間と早朝の作業は、近所迷惑だ。
電動式は、静かで、始動が楽だ。

☆結論

不動産は、ニンゲンに貸すより、モノに貸せ。
ぐっと運営が楽になる。

2
調子に乗って埋まった1台目のホイールローダー

CASHFLOW101
note
3/11/2023

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 加藤ひろゆきさん

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■ 主な経歴

大家・作家・随筆家。

ムービー・スターを夢見て、ハリウッドで200本のオーディションを受ける。マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ。ホンダやコカ・コーラのCMなどに出演していた。
米国スクリーン・アクターズ・ギルド(俳優協会)のメンバー。
渡米後六年間、頑張ってみたが、LA時代の後半は、芸能の仕事も激減、財務がタイトになり、ホームレスになる直前だった。乗っていたキャディラックを売却して、航空券を購入。残った200ドルを握り締めて玉砕寸前で帰国。

その後、つとめ人として再生を試みるが、アメリカナイズされた大和魂の受け皿はなく、挫折。うだつの上がらない人生から脱却するためには、不動産が必要だと感じた。安い中古車に乗って資金を貯め、大家業を目指し、激安アパート経営で再生。

現在の所有物件は、戸建8棟、アパート2棟、商業ビル1棟、貸店舗3棟、貸駐車場2区画、更地5区画。

CASHFLOW101のハンドル・ネームで、楽天ブログ(随筆)を、ほぼ毎日執筆中。
現在は北海道に住み、生きながら解放されることを目指している。晴れた日には土地の開拓、あるいは、マシンの走行実験を実施。雨の日には随筆を綴っている。


■ 主な著書


□メールアドレス
cashflow101ss(at)yahoo.co.jp

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