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(第3話)自分でやる覚悟が資産を形成する

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/9 掲載

■鋭くシャープな大家になることが重要!!


【火の玉】
(第2話からのつづき)自主管理するメリットって、もちろん手残りを増やすってこともすごく効いてくることだと思うんですけど。やっぱ、他のこともいいことあるじゃないですか!

【川村さん】
いっぱいあります。そうすることによって、物件によっていろいろと苦労することもあるんですけど。まずは、大家力がつくこと。大家力がつかない人っていうのは、コロナみたいな時に立ち直れなくなっちゃうんです。業態転換とか、そういういろいろな向上力を磨いていかないと、一つの会社経営なんで不動産投資じゃないんですよ。

不動産経営なんですよね。投資じゃないんですよ、これ。私、投資の世界で生きてきましたけど、債券とか株を運用してきましたけど。そういうのと全然ちがうんですよね。もう一個一個の物件を手塩にかけて川村色に染め上げていくような、それをやっていくんですよ。

【火の玉】
なるほどね。

【川村さん】
そこにいろいろな人間力とかが発生するんですよ。トラブル起こったら入居者から電話かかってくるの怖いオーナーってダメですね。

【火の玉】
そうですね、自分の責任だから!(笑)

【川村さん】
自分の責任で引き受けて、自分でお客さんと対峙しないとダメなんですよ、向き合って…。

【火の玉】
そうですね。

【川村さん】
それをやんなきゃいけなくて大家力がつく。それから、経済的に豊かになる。それから、自分が見てるんで物件自体はかなりいいものになりますよね。そうすると、管理会社っていうのは、いつまででも他人のもんなんです。

だから、管理会社問い詰めたこともあるんだけど、「そこまでできません」っていわれましたよ。なぜなら、私の物件じゃないからってはっきりいわれました。

【火の玉】
ものすごい高い要求したからじゃないですか?(笑)

【川村さん】
そんなこともないけど。

【火の玉】
でも、自分だけでもできますよね?

【川村さん】
そう。家賃滞納した時なんかも自分でやっぱり対応しなきゃいけない。今は保証会社が発達してるんで、いろんなやり方出てきましたけど。私のころは保証会社もなかったから、裁判も自分で3回やりましたから。

【火の玉】
そうですか!

【川村さん】
明け渡し請求まで自分でやりました。それもだって、弁護士頼んで60万でしょ。でも、自分でやれば、ほんと2〜〜3万で終わっちゃう。

【火の玉】
そこも大家力の一つですよね?

【川村さん】
そう。

【火の玉】
対応能力っていう。

【川村さん】
そう。そこですよね。そういうので鋭くシャープな大家になっていく訳ですよ。それが皆さん重要ですよ。

【火の玉】
ほんとにそうなんですよね。少しずつ削っていくことによって利益を生むのをずっと積み重ねていくことで残っていくってことですからね〜!

【川村さん】
そう。その結果として、今ほとんど私借金はないですよ。

【火の玉】
今、ほぼない?

【川村さん】
ほぼない。何千万単位しか主要物件なくて、自宅も前倒しでやって、ほとんどないですし。だから、借金はほとんどなくて、それで今の預金とか、不動産のいくら売れたかっていう、そういうのを計算すると、だいたい純資産は10億は超えてる。

【火の玉】
聞きましたか……?

【川村さん】
そこをどう考えるかですね、そういうことをね。積み重ねで……だから、家賃収入が1億あっても残らない大家さんもいるんですよ。今、ちょっと有名な大家さん出回ってますけど。

【火の玉】
でも、借金して月々のキャッシュフローが10万とか聞きますよ? 普通に。年収100万とか。

【川村さん】
だいたい、これは私分析したり、いろんな人がくるんですけど。7%弱ぐらいの人でお任せ管理をして、それで適当にやってるオーナーさんはだいたい1億借金して、どれぐらいだろう……? 100万とかですよね。




【火の玉】
年間ね。

【川村さん】
年間。そうすると、10億で1000万なんですよ。ショボいですよ、10億借金して、たったの1000万しか残らないんですよ。そういうのお任せ大家っていってるんですけど。

【火の玉】
でも、それは今の入居率でそれですから。ちょっとでも空室が増えたりとか。

【川村さん】
マイナス大家。

【火の玉】
そうですね、何か修繕が発生したら…。

【川村さん】
そう、マイナスぐらいにならないためには自分で物件を世話して、そうして12%以上の利回りを買うこと。そうすることによって、キャッシュは貯まっていきます。

【火の玉】
なるほどね〜。

【川村さん】
それがもう一番の、今日のおいしいポイントですよ、いっちゃいましたけど…。

■日本の人口動態を分析する


【火の玉】
なるほど、なるほど。もうそこまでの規模になったら、今は新しい物件は買わないでしょ? 今でも買われてますか。

【川村さん】
今もちょっと買ってるんですけど(笑)

【火の玉】
ほんとですか!? 買ってるんですか。なるほど、そしたら川村さんレベルになると、ちょっと規模が大きすぎて、もしかしたら見ている方、遠すぎるかもしれないので。もしですね、今の世の中で今始めたいってなったらどんな物件を買うというか、どんな物件目つけられてますか?

【川村さん】
要は、キャッシュを目指すのがいいと思うんですよ。そしたらボロ家……東京23区のほんとに接道がない、ほんとにしてないような……そして、再建不の建物の中を、そういう安い一軒家なり、アパートをリフォームして貸すのが利回りはあがるでしょうね。東京23区だったら客はいますから、絶対。

特に、中央線・山手線とかをはじめとして……小田急線だったら、たとえば経堂駅までとか。そういうセミナーもやったんですけど、何線だったら何駅までみたいな。東横線だったら横浜までとか、常磐線だったら松戸でストップかなみたいな。そういうような、なるべくいい場所にやるのが一個。

あと、もう一個は東京築古組でもいるんですけど、いろんな地方でボロ戸建てを買って、安く……一軒50万ぐらいで買うんですよ。一軒50万ぐらいで買って、それを50万ぐらいで自分でリフォームして100万じゃないですか。それを5万で貸す

【火の玉】
そういうのがいいやり方なんですか?

【川村さん】
ただ、それは長嶋修さんって知ってるでしょ?

【火の玉】
はい。

【川村さん】
彼とは全国大家ネットワークで理事をやってた仲なんですけど、その時もセミナーやったことあるんですけど。彼もいってるんですけど、これから時代がどんどん変わっていくんですよ。今、ミクロな話したんですけど、技術的な。マクロ的な、世界経済……日本経済を俯瞰する能力も必要なんですね。

だから、たとえば日本の金利が今はマイナス金利とか、ゼロじゃないですか。じゃあ、それがずっとこのままでいるのかとか、そういうのを分析していかなきゃいけない。

だから、日本の人口動態ですよね。いつもセミナーでやって、これ重い現実っていうのがあるんですよ。これ、ぼくのセミナーやってるみたい(笑)

【火の玉】
そうですね!(笑)

【川村さん】
要するに、今ここらへんなんですよ。これ、一気にさがってくるんですよ。一気に何千万人もさがってくるんですね。2050年とか8000万人までいくんです。だから、これをどう考えるかって……! 4000万人も減っちゃうんですよ。そうすると、長嶋さんもいってるんですけど、どこが減るのかと。

今、ここがこう、どう減るのかと。東京は減らないですよ。23区とか。ますます集まってくる、田舎がどんどん抜け落ちてくるんですよ。時間限定でやっていくしかないです。この5年、10年で稼ぐだけ稼いであとはポイ捨てみたいな(笑)

【火の玉】
ただ、そういう物件って最後は、出口はどう考えたらいいですかね?

【川村さん】
出口は……要するに、私そういう方にもいってるんですけど。利回り30、40とか。20もそうですけど、要するに投下資本20だったら5年じゃないですか。48だったら2年じゃないですか。

それで、回収したあと、回収資金の2倍、3倍、4倍、5倍稼ぐ訳ですよ。そしたら資金的にもう充分稼ぐじゃないですか。そしたら地元の人にタダであげちゃってもいい。

【火の玉】
じゃあ、できるだけ長く持ち続けるってことですか?

【川村さん】
そうですね。稼ぐだけ稼いで、もう稼げなくなったら捨てるといっちゃなんですけど、固定資産税も払いたくなければ、地元の人にバーゲンセール……タダであげちゃう。

【火の玉】
なるほどね、もう朽ち果てるまで使い切る?

【川村さん】
うん。でも、そういう感じで田舎っていうのは確実にもう……要するに、駅の周り以外はダメな地区っていうのは出てくるんです。ただ、地元でDIYとかやってる人は、そういう見極めできるんですよ。ここはダメだけど、ここは15年後も残るだろうみたいな。

■投資ではなく、不動産経営!


【川村さん】
そういうところをうまいこと買っていく訳ですよね。だから、東京に住んでいてはダメですよ。もう田舎に移り住む覚悟でやらないと。実は、そこまでの覚悟が必要なんです。

それか、移り住まなくてもいいけど、土日は常に特急電車で往復するみたいな。だから、ふつうに東京に安閑としてやってる人はまずダメですね。自主管理しなきゃダメだし、管理会社に頼むような覚悟だと資産は一生形成できません。

【火の玉】
そういうのをやる覚悟がある人は、ほんとさっきおっしゃったみたいに移住する覚悟とか、元々そこの地方に住んでる方々は自分の地域の中で…。

【川村さん】
そうそう、往復できるし、人脈もあるから。だから、人脈があるようなところがいいと思うんですよね。別に、稼働してしまえば、行かなくてもいい訳だから。はじめにリフォームする時は徹底的に大工さんに協力してやるとか。自分でできなければ、そういうところでコストを抑えていくみたいな。

【火の玉】
そういうやり方もありと、なるほど! そういうのちょっといいんじゃないかっていうおすすめが出るの意外でしたね。

【川村さん】
いやでも、そういうふうにして東京だったら敷地延長だとか、なるべく安い物件の木造戸建て、ないしは木造の小さいアパートをリフォームするのがいいと思います。

【火の玉】
そうすると、やっぱりある程度現金が必要なのでお金持っておかないといけないですね。

【川村さん】
そう、それで30歳までにいくら、35歳までいくらっていう資金を貯める。こういうので金融マーケットの基礎知識と今後の展開みたいなのをやって……それで、そのセミナーの時にこういう話もしたり、いろいろと。ここでは全ての商品を解説してますね。

だから、株式市場があるでしょう。為替があって、短期があって、債券があって、商品市場。債券市場の中の長期金利を見るんですけど、そういう話したり、それから外債の過去の動き……これ、2019年・去年の年末時点でこういう動きになったらこれをやってるとどうだったみたいな。

【火の玉】
元々、銀行、証券会社の債券トレーダーのご出身でいらっしゃいますもんね。

【川村さん】
株の今後の動向はどうなって、どういう株に投資したらいいかとか。今ちょっと全然不動産と脱線しちゃうんですけど、今の株式市場の動きアメリカのニューヨークダウにしても、日本の日経平均にしてもちょっとおかしいですよ。

アメリカって今経済が半分ぐらいダウンしてるのに、ニューヨークダウって全然下がってない。

【火の玉】
そうですよね、日本株もそうですよね〜?

【川村さん】
日本株も……あれは要するに、アメリカのFRB。それから政府日銀がお金をものすごく株式市場に投入してるからなんですよ、歪んでるんですね。この歪みっていうのはどこかで解消されるので、私は年末にかけてさがると思ってます。これはちょっと私の株の見解なんですけど。

それで、こういう他にも外国株の動きだとか、こういうのを……これ、5時間ぐらいのセミナーなんですけど。

【火の玉】
文字びっしりですからね!(笑)

【川村さん】
文字びっしりで。株のチャート、株式がどうなってる。それから原油がこうなってる動きだとか、こういうの全部金だとか、全部解説していくんですよ。こういう勉強しないとお金を増やせないですね。

【火の玉】
そうですよね。実際に、株式投資とかをするかは別にして、こういうことを頭に入れておかないといけないですね。こういうふうになってるっていうね!

【川村さん】
こういうのをやりながら種銭を作って、それを元にほんと安い戸建てでいいんですよ。500万、1000万、1500万、2000万とか。

【火の玉】
安くないですよ?(笑)

【川村さん】
そうですか?(笑)

【火の玉】
充分、高額ですよ?

【川村さん】
そうですか。

【火の玉】
はい(笑)

【川村さん】
そういうのを買って、ある程度……で、しっかりとキャッシュフロー分析がわからなければ、私のところにくれば、ちゃんと教えてあげますから(笑)

【火の玉】
そんなこといったらほんとにきますよ?(笑) めちゃめちゃきちゃいますよ。でも、最後の手残りがいくらかってところはよく考えないと、表面だけ見てちゃダメですね。

【川村さん】
そうですね。

(第4話につづく)


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プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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