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(第4話)東京築古組とは、なんぞや?

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/10 掲載

■東京築古組への参加


【火の玉】
(第3話からのつづき)そしたらですね、東京築古組のこと話してもらってもいいですか?

【川村さん】
東京築古組は元々2008年ぐらいにできたのかな? で、私は2010年ぐらいに築古組で経済セミナーやって、不動産セミナーやって、それでちょっとぜひ入ってくださいということで半年ぐらい勧誘を受けた訳ですよ。

【火の玉】
なるほど!

【川村さん】
元代表の人が。

【火の玉】
創立メンバーだと思ってました!

【川村さん】
元代表の人があれして、それでできてから2年ぐらいでまだ新しい会だったんですけど。入ってくださいといわれて、それではじめ入りたくなかったんですよ。

ちょっとドロドロした感じだったんで、それを断り切れなくて、要するに幹部待遇で入ったんですね。幹部待遇で入って、そしたら入ってすぐにいろいろと内紛があって、それで体制が崩壊しちゃったんですよ。

【火の玉】
そうですか!

【川村さん】
それで、これで崩壊するのもやむなしみたいな、幹部会を開いてあったんですけど。やっぱ、せっかくもったいないからやってみたらどうかっていう話をして、それでちょっと私も中心になって今の規約とか作って、全然別ものの会に生まれ変わらせてやったんですね。

【火の玉】
それが何年ですか、2010年ですか?

【川村さん】
2010年とか。

【火の玉】
入ってほぼほぼすぐに?

【川村さん】
入って3か月ぐらいから初めて体制ができたのが1年半後くらいで

【火の玉】
ほんとですか!

【川村さん】
ビックリした! ガラガラポンになっちゃって、それから実質運営をやってきてる。そういう感じで、その中で私が大事にしたかったのが、要は大部分の大家の会っていうのは飲み会が多いんですよ。

ただ、飲んで騒いで自慢話したりだとか、ああだこうだやったり、それから外から有名なセミナー講師を呼んできて、ぼくもいろんなとこ呼ばれてしゃべってますけど。

そういうのを呼んで、あとは3時間飲みほうだいみたいなところで飲み会行って、ぐるぐる名紙交換みたいな。そういうのやってるのが90%型の大家の会なんです。で、自分たちでやってないみたいな……ただ、集まりの場を提供してるだけみたいな。

それじゃダメだと思ったので、かなり規約を厳しくして、要するに自分のノウハウ提供しない者はすぐクビにしろと。そういうことで1年に1回発表、ないしは自分の物件交換会、ないしは勉強会。

なんでもいいんですけど、そういうのを発信することを条件にもう1回会の規約を作り直して、それでけっこう厳しい会になったんですね。でも、それを管理するには私がずっとやっていかなきゃいけなくて、だから現在も70人ぐらいいるんですけど。それを毎年10人ぐらいクビにしてきますから。

クビにしていかなければ、もう200人ぐらいの大所帯になってるんで、そういうのをやっていく中でそれなりにかなり成果はあったと思いますね。まあ、日野たまさんも会員ですから(笑)

【火の玉】
私もいつ入ったか忘れちゃったんですけど!(笑) 4、5年ぐらいかなと思うんですけど。

【川村さん】
そうですけど、1回入る時は入会審査ってのやって、それがある程度に達した人だけ入れて、入ったら入ったで常に発表行わなきゃいけないじゃないですか。発表会っていうのも昼の12時〜〜夜の6時半ぐらいまでなんですよ。

【火の玉】
そうそう(笑)

【川村さん】
各人が1時間やって、短い人だと30分ぐらいで。内容が濃いんで、組員の方から「もうこれ、3万〜〜5万くらいのお金の価値ある」みたいな。

【火の玉】
でも、毎回すごいんですよね! しかも、ゲストもいろんな種類の話をしてくださるので。

【川村さん】
そう。で、あとは会員の人が必ず話しますから。会員のレベルも高いんで、それからそういうのをずっと10年ぐらいやってきてるんですよね。

【火の玉】
そうですよね、2010年から。

【川村さん】
ここにきて、コロナになってちょっとそういう形態も含めて、どういうふうにしようかなっていうのは考え中です。

これからいろいろとコロナでちょうどこういう10人、20人、50人みたいな会合も今憚られる時代になってきてて、そういう中でコロナによって苦しまれてる大家さんも多いんですね。

ホテル中心にいってる人だとか、業態をホテルに……シェアハウス系の人。シェアハウスはまだあれですけど、今後シェアハウスもだんだんコロナが第二派、第三派が出てきた時にシェアハウスがけっこう危ないって意見もけっこうあるんですよね。水回りが共同なんで。

【火の玉】
そうですね!

【川村さん】
そこも考えなきゃいけなくて、今時代がすごくコロコロ変わってるので、そういう中で大家さん自体もコロコロ変わってるから。大家の会自体もいろいろ考えていかなきゃいけないんじゃないかなっていう感じには思ってます。

ただ、そういう中で一番私が嫌いなのが、大家を騙す大家みたいな。私みたいな立場だと、初心者大家を騙して……業者紹介して買わせてマージン取るだとか、そういうのが横行してるんですよ。

そういうのに皆さん注意してください! そうじゃなくて、純粋に勉強する会。そういうのを見つけたほうがいいと思うんですね。東京築古組なんかはね、会費が年にたった3000円とかそんな感じでしたしね。

お金は実質取ってないんですよ。大部分のところって月会費1万取るとか、ちょっと怪しいんですよ。年間12万とかね、儲けてますから、大体が。そういうところはいかがなものかなと思ってるんですけど。

そういうのをちゃんと判断して、正しい情報を正しくやるみたいな。ただ、それを運営する人がけっこう大変なので、今後はだから会の皆に責任を持たせるか…。

【火の玉】
持ち回りか、入会審査みたいに必ず何かの役をするとかね。

【川村さん】
そういうふうにしていくのか、元々互助会はそうなんですけど。そういうことを私呼びかけたんですよ。大家の会のリーダー会みたいなのって……皆、やらないんですよ。めんどくさいから。そこまでできないっていうんですよね。

それが実体ですよ、日本の大家の。ちょっと大家の会の批判しちゃいましたけど(笑)



【火の玉】
なるほど! いろいろ見てらっしゃいますからね〜。そしたらせっかくですね、コロナで苦しんでる大家さんいるって話出ましたので、ほんとは最初のほうで聞こうと思ってたんですけど。

あまりにも盛り上がっちゃったんで聞きそびれた質問に戻ります! 今現在、コロナでですね、どういう生活されてますかっていうのと、川村さん自身の不動産賃貸業に何か影響ありますかとか。

周りの大家さんからこういうニュースとか、話聞いてるっていうのあったら共有していただけるとうれしいんですけど。

【川村さん】
まず、私自身はコロナになって2か月ぐらいはスポーツクラブも行けなくなって、それから電車も時々乗るしかない。物件に問題があった時は行かなきゃいけないんで乗ってますけど。

そういう中で徹底的に歩きましたね。荻窪中心に一日4、5時間ぐらい歩くんです。15キロぐらい、かなりの距離なんですよ!

【火の玉】
すごいじゃないですか!

【川村さん】
15キロで新宿まで行けちゃいますからね。

【火の玉】
ほんとですね!

【川村さん】
そういうのをけっこう実践して、やりましたね。その中でいろんなアパートの外観見たりとかして、ここだといくらぐらいなのかなとか見ながら…。

【火の玉】
イメトレですね(笑)

【川村さん】
イメージトレーニングとか。あと、コロナになって飲食業のテナントさんが家賃を半分ぐらいにしてくれないかと。ただ、それは私の場合は減額しませんよ。残りの分を振り込んでくれっていってますから。

【火の玉】
じゃあ、今ちょっと待ってあげるみたいな?

【川村さん】
待ってあげる、そんな感じ。猶予にしてます。やっぱり、私の周りの大家さんもだいたいそのパターンが多いですね。減額するんじゃなくて、猶予パターンで。で、あとコロナになって二人か三人の退去は出てますね。

やっぱり、ちょっとやっていけなくなっちゃったから親元帰るみたいな。親元帰るか、場所を世田谷から千葉の奥地に行くだとかあるんですよ、そういうパターンが。ちょっとこの家賃だとやっていけないから職も変えて、家賃も安いところに落ちるとか。そういうのは何件かありますね。

でも、大部分は変わりはないっていうか、ある程度属性が高い人入れてるとあんまりそこまで影響はないかな。属性低い人入れると、大家さんはけっこう大量の退去出ちゃうとか、そういうのは聞いてますね。

【火の玉】
でも、滞納されて、全く出る気配もないし、払う気配もないであれば、出ていただいたほうがお互いにいいんじゃないですかね〜?

【川村さん】
そういうほうがいいかもしれないですけど、ちょっとそれは悔しいパターンで、なんでそういうふうになったかっていうのを……昔から入ってるお客さんだったらそうですけど。ここ5、6年以内だったら全保連とかカーサとか家賃保証会社を使って、そういうのを防がないといけないので。

【火の玉】
そうですよね。

【川村さん】
だから、管理のやり方なんかはこれから話そうと思ったんですけど。やっぱ、お金の部分ってすごい大事で、自主管理の場合は……ちょっと話脱線しますけど。

たとえば、カーサの家主ダイレクトだったり、全保連の振り込みパターンっていうのがあるんですよ。前月振り込みパターンっていうのが。

そうすることによって、管理会社よりキャッシュフローがよくなっちゃう。管理会社に頼むと、だいたい翌月……要するに、7月・当月分があると思うんですけど。

当月分を当月の20日とかに振り込まれるんですよ。だけども、カーサの家主ダイレクトとか、全保連のパターンだとかいろんなところやってますけど。

お客さんが払う、払わないに関わらず、保証会社が代行して前月末に払うシステムがあるんですね、今できてて。4、5年ぐらいやってるんですけども、それでやると前月末に翌月分が振り込まれるんです。

私の物件ほとんどそのパターンに切り替えてます。たとえば、カーサなんかだと、今走ってるとするじゃないですか。

保証人だけでやってたパターンも私は入居者にお願いして時代が変わってるので、はじめのカーサの手数料だけは持つからこれにやってくれっていって変えちゃってますね。

【火の玉】
なるほど。

【川村さん】
カーサとかだと、たとえば家賃が6万だったら3万なんですよ。3万を私が立て替えて払いますから、あと1年に1回1万だけは申し訳ないけど……じゃないと、出てってもらいますよ? みたいな。

そこまでじゃないけど(笑) それで、要するにカーサとか全保連パターンに全部変えてってます。そうすると、そういうことはなくなるんですよ。

【火の玉】
そうですね。

【川村さん】
そうすると、今悩んでる部分っていうのが他の大家さんとかは出ちゃうとつかない。そういうのはけっこう増えてるみたいです。

【火の玉】
それって場所の問題ですか?

【川村さん】
場所の問題だったり、地域の問題もあるのかもしれませんけど。某大家さんなんかは、若干地方なのかな? やっぱり、空いちゃうとつかない。

ただ、それも今後・アフターコロナの時代でどうなってくかわからないですけど。でも、これが第二派、第三派ってくるでしょう? その時にどうなるかっていうのはわからないんですよね。

【火の玉】
わからないですね〜。


【川村さん】
そう。そこをやっぱりきっちりとやっていくのが大事かなと思うんですけどねー。で、あと最近コロナで悩んでるのは飲食と、出たら入らないっていうのと、あと業者がちょっと動きにくかったりとか。

【火の玉】
業者さんっていうのは、リフォームの?

【川村さん】
リフォームの業者さん。ただ、それもだいぶ改善してきてるみたいですけど。私もちょうど今リフォーム……二つ現場やってて、順調にリフォームは終わってます。

【火の玉】
一時はね、トイレがないとか。水回りの設備が難しいっていってましたけども、だいぶ解消されたんでしょうかね、今は……?

【川村さん】
そう。ただ、今年1年ぐらいっていうのは予断を許さない状況だと思うんですよ。そういう中でさっきもいったように利回りが低い、10大家はちょっとでも空室が開くと苦しくなってくるんですよね。そこでどれだけ耐えられるかっていうのは問題になってくると思うんですね。

【火の玉】
そうですね。利回り低くて、返済率が低い物件買っちゃってる方は正念場になるかもしれないですね!

【川村さん】
今、いい言葉でました! 返済率。私の返済率はだいたい20何%ぐらいですけど。

【火の玉】
1/4ってことですよね。

【川村さん】
22とか、返済率50だとアウトだと思ってます。50でも合格っていってる人、あとはあんまりおもしろみがなくなっちゃうんですよ。苦しくなるんです、あまり手残りがないと。

【火の玉】
返済だけで半分超えてるとね。

【川村さん】
喜びがないと事業ってダメじゃないですか!?

【火の玉】
もちろん、そうですね。

【川村さん】
日野さんもそうでしょ、やっぱり喜びを、喜びがあってやってる訳でしょ?(笑)

【火の玉】
そうですそうです、喜びがあってやってる訳ですよね! やっぱり、もちろんそうですよ。ジョイですよ、ジョイ!

【川村さん】
だから、苦しいのが続くと人間嫌になっちゃうんで、1年間通してこんなにしか残ってないんだみたいなのがあると、励みがなくなる。

でも、これだけ残ってるんだったらうるさい入居者のもめ事にも対処してやろうかなみたいな。

【火の玉】
それはあるかもしれない!

【川村さん】
あるんですよ。

【火の玉】
こんなに残らないのに、あれが壊れた、これが壊れたっていって! もったいないような気になっちゃいますね〜。

【川村さん】
もうほんとにそれで悪循環なんですよ! お金残らないけど、修理しなきゃいけないでしょ。で、お客さんからはギャンギャン文句がいって出てっちゃう。で、退去すると3か月空いちゃう。

【火の玉】
負のスパイラル!

【川村さん】
負の連鎖みたいな、そんな感じになってる!

【火の玉】
たしかに、たしかに!

【川村さん】
不動産っていい連鎖に持ってくと、それだけで収束してくれるんですよ。それが紙一重のところでなっていくみたいな感じ。

【火の玉】
逆になることありますもんね〜。いやちょっと苦しいところですね!

【川村さん】
苦しいんですよねー。

(5話につづく)


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プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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