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(第5話)かぼちゃの馬車事件が教えてくれるもの

不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/川村龍平×火の玉ガールさん

2020/7/16 掲載

■かぼちゃの馬車事件が教えるもの


【火の玉】
(第4話からのつづき)そしたらね、今すごいいろんな話をいっぱいお聞かせいただいたんですけど、川村さん本出されたんですよね?

【川村さん】
そうです。


【火の玉】
今まで話していただいたようなことで…。

【川村さん】
集大成なんですよね。

【火の玉】
出される本の中に全部入ってると思うんですけど、どんな内容になるかとか教えてもらってもいいですか?

【川村さん】
これが6月の20日過ぎに全国の書店に並びますので。

【火の玉】
幻冬舎?

【川村さん】
幻冬舎から出ます。



【火の玉】
この大きさでですね、実物大でですね。

【川村さん】
実物大です。300ページ弱、280ページくらいあるので。

【火の玉】
ものすごいボリュームですね(笑)

【川村さん】
ただ、今回あれしたのはなるべく、皆さんに読んで頂きたいので。普通これくらいのやつって値段1,600円とかしません?

【火の玉】
はい。

【川村さん】
今って。

【火の玉】
これ、いくらするんですか?

【川村さん】
これ、値段が1,200円なんです。

【火の玉】
あ、なんかちょっと安いですね。

【川村さん】
いや、安めに抑えたんです。

【火の玉】
本当ですか。

【川村さん】
なるべく、手に取ってもらえるように。だけど内容は多分1,600円、1,700円の本よりも充実していると。それがポイントなんですけど。いいですか?ちょっと写して。

【火の玉】
あ、じゃあ、これをちょっと読み上げましょうか。いいですかね?

【川村さん】
いいですよ。

【火の玉】
いいですか?

【川村さん】
いいですよ。はい。どうぞ。

【火の玉】
じゃあ、こちらは序章「かぼちゃの馬車事件が教えるもの」これ、もう、なんか固有名出てましたけど。いいんですかね?

【川村さん】
いいんです。それで。僕、全国でセミナーで全国賃貸フェアとかで「かぼちゃの馬車事件」はもう3会場くらいで喋りましたからね。

【火の玉】
あー。そうですか。

【川村さん】
かなり分析して。どういうふうに起こって、どういう人がなって。じゃあ、それを反面教師にして学ばなきゃいけないですね。その部分書いてありますから。

【火の玉】
これちょっと読みたいです。

【川村さん】
ぜひぜひ、ここの部分は初心者の人にぜひ、読んでもらいたい。

【火の玉】
あ、本当ですねー。

【川村さん】
初心者の人ばっかりなんです。かぼちゃの馬車で。で、かぼちゃの馬車で捕まった人で何人だと思います?

【火の玉】
え?

【川村さん】
何人くらいが被害者だと思います?

【火の玉】
え、5,000人くらいですかね?そんなにはいない?

【川村さん】
1,000人くらい。

【火の玉】
1,000人ですか?あー。でも結構いますねー。

【川村さん】
1,000人で1人、2億から4億くらい。

【火の玉】
すごい数ですね!

【川村さん】
だから3,000億くらいやられているんですけど。それがほとんど、もう本当に初心者です。

【火の玉】
なるほど!

【川村さん】
それで私被害者、3人くらい救済してるんですけど。まったく分からない人ばっかり。不動産が。そういう人が、なんで陥ったかというのは我々もおごっちゃダメなんですよ。そういうところにヒントがあるんですよ。 だから我々、結構やっている。不動産投資家も同じようなことをやっている部分も実はあるわけですよ。そういうところをずっと注意喚起していますね。

【火の玉】
なるほどねー!まあ、でもこれ、ちょっと……。

【川村さん】
初心者も絶対に読んでもらいたい。

【火の玉】
すごい読みたいですね!序章でもいきなり、これが出てくるわけですね。で、次が第1章で「キャッシュ・フロー分析を最優先すれば、かぼちゃの馬車事件はなかった」

【川村さん】
そう!

【火の玉】
これ、1章に続くわけですね?

【川村さん】
続くんです。

【火の玉】
そうすると序章から。

【川村さん】
そう。

■不動産投資は黒字倒産との戦い
キャッシュフロー分析
【火の玉】
これも楽しみですね。で、第2章「不動産投資は黒字倒産との戦い」それは、やっぱり税金との戦いということですね?

【川村さん】
税金。「キャッシュ・フロー分析」から続くんですけど。そういうのをどんどん勉強してもらう。初心者の人は、そういうことがないままにただ、何となく買う場合があるんですよ。

そういう、どんぶり勘定だけは避けてもらいたいんです。何となく買うと、絶対にやられて業者の餌食になるので。業者の餌食になる人。

【火の玉】
(笑顔)

【川村さん】
オーナーだけが幸せになりゃいいの。極論。

【火の玉】
よく、よく読んでみましょう。

【川村さん】
だから、この本って今まで結構出すの大変だったんですよ。要するにNGワードが満載なので。

【火の玉】
あ、なるほどねー。

【川村さん】
大部分の皆さん、本って分かります?なんかハンチャン、サンちゃんの大家が、ちょこっと成功した成功体験をダーっと書くだけなんです。それでバーッとやって。

それで家賃年収が、なんかキャバクラ嬢だった人が「私は家賃年収1,000万円になりました」とか。ただ家賃年収が1,000万でて残りはいくらかって言っていないわけですよ。

【火の玉】
そうですね。

【川村さん】
実は手残り100万かもしれないのに。

【火の玉】
あー。それは確かに。年収1,000万はすぐにいきますよね?

【川村さん】
でも家賃年収1,000万だから。2,000万とかあるじゃないですか。そういうのでやっても何も学びないんですよ。そういうの。そういう本が多いんですよ。それか、もっと「何億になりました」とか。

でも何億になっても、それは総資産が何億なんですよ。私今、純資産ですから。純資産がいくらってみんな言わないんですよ。

【火の玉】
負債書かないと意味がないですね。

【川村さん】
そう。だから負債を引くと。だから要するに純資産っていうのは、総資産が4億でしたと。銀行の借金が3億5,000だとたった5,000万円しかないんですよ。そういうふうなこと絶対に本で書きませんから、みんな。売れなくなっちゃうから。だから、そういう騙し本が多いんですけど。

この内容っていうのは普通書かないような内容なんです。業者を敵に回す。だから、かなり革命本と言えますけど。

【火の玉】
なるほどねー!いやあ、ちょっとこれは見てみたいですね!多分、校正大変だったと思いますね。編集。なるほど。で、3章、4章が「自主管理について」ですね。

【川村さん】
そう。

【火の玉】
ここには「完全、自主管理大家への道」これが第3章。

【川村さん】
そう。

【火の玉】
第4章が「キャッシュフローの最大化を自主管理で」これ多分、さっきの話に繋がってくるんだと思いますね。

【川村さん】
そうですね。

【火の玉】
で、第5章が「超低金利が生んだ異常な不動産投資」……。

【川村さん】
要するに今までの、この20年くらいというのは日本っていうのは、不動産投資が異常に。全世界的に見て異常な環境だったんですよ。 だから、そういうお金がない人でもできたんですけど。

今その振り子はもとに戻りつつあるんです。色々。その経済環境がどうなっていって、今後どうなるかみたいのを正確に解説しています。

【火の玉】
あの、融資ジャブジャブ時代の3為とか。そういう話がちゃんと入っているんですね?

【川村さん】
そう。3為の話も、いっぱい入ってますね。

【火の玉】
なるほどね!これは刺激的ですね。

【川村さん】
そこは……。どういうふうになっちゃうのか、今後どうしたらいいかみたいなのを正確に書いているので。

【火の玉】
なるほど!でも、この術中にハマっちゃった人いますからね。

【川村さん】
そう。

【火の玉】
今現在ね。やっぱり、ちょっと苦しい思いをされてるんじゃないですかね。

【川村さん】
それ、何でそういうのを書くかというと、全国からこの3年くらい、ものすごく僕のところにコンサル依頼がきてるんですよ。困った人からね。

【火の玉】
困った方からね。

【川村さん】
そうです。かぼちゃ3為系の人。そういう人が、どういうふうになって、どういうふうにハマっていったかって全部分かっていて。 こういうふうな感じで。チラッと、こういうね(本をめくってを見せる)個人でこういうコンサルをしていくわけですよ。個人ごとにこういうのを全部作っているんです。

【火の玉】
あー。お一人お一人にね

【川村さん】
これ大体、10時間くらいかかるんですけど。だけど1人、なんかコンサルとかで1時間で3万円とか下らない奴いるじゃないですか。1時間なんかじゃできないから!

【火の玉】
(笑顔)

【川村さん】
10時間くらいかかるんですよ。

【火の玉】
資料を作るのにも膨大な量になりますしね。

【川村さん】
資料作るために5時間くらいかかるし。だから15時間くらいかかるのがコンサルなんです。そこまでやらないコンサルっていうか、相談屋がいかに多いことか。そういうことも強く言いたいですね。

【火の玉】
そうですね。それで都合が悪くなったらブロックして逃げるんですよね。

【川村さん】
(都合が悪くなったら)逃げるみたいな。でも僕はそうじゃないから。

■不動産投資に未来はあるか?!

【火の玉】
あー。なるほど。それで、これが最終章で「不動産投資に未来はあるか」これで終わりとなっています。ここまでで大体300ページくらいあります。

【川村さん】
ここが大事なんですよ。「不動産投資に未来あるか」っていうのは、どういう不動産投資が良くて、どういうふうに不動産投資をやったら、ある程度のものになるか。 それから今後の世界経済、日本経済がどういうふうに動くかみたいな。そこまで書いた本ってないんですよ。

【火の玉】
(深く頷いている)この一連はなかなか面白いですね!

【川村さん】
これを。だから経済とか全部が俯瞰して分かるようになるから。長嶋修さんが出している「経済チャンネル」みたいな。ああいう要素はかなり入っています。

【火の玉】
なるほど!ちょっと本当に。これは楽しみですね!ぜひ!まあちょっとコロナの関係でね。発売予定日がどんどん延びているということなんですけど。

【川村さん】
そうですね。

【火の玉】
まあ6月中にはぜひ!発売楽しみにしたいですねー。

【川村さん】
そうですね。

【火の玉】
そうしたらですね。ちょっと、せっかく未来の話が出たので、これから始めたい若者とか多分、初心者の方が多いと思うんですけれでも。 まあ自分より若い人たちへのメッセージをぜひ、川村さんのほうから何かお願いしたいんですけど。

【川村さん】
不動産投資というのはつい、このあいだまでは、要するに金利も、もうちょっと今よりも低くなくて。「長期金利」っていうのが大事なんですね。不動産経営の調達のコストなんで。それが私が銀行に入行したのがこの1987年くらい。

これくらいだったので、すごく高かったんですよ。この時って預金金利がもう6%、7%、8%くらいあったんですよ。それだけで結構1億円あったら600万、700万あったんです。

そうしたら不動産投資なんかやらなくてもよかったんですよ。それがどんどん下がってきて今、マイナスになっちゃってるみたいな。これ今2016ねんから20年でもっと、これくらいになってるんですけど。

そういう時代で。こういうのが金利がどういうふうになっていくのかというのを、まず把握しなきゃいけないということと、それから世界全体の人口動態がどうなって。

特に日本の人口がどうなっていくかというのを、さっきの表でも把握しなきゃいけないわけですよ。そういうことを踏まえて色々と分析。自分の頭の中で分析をしていくと大体、答えが出てくるんですけど。

要は不動産投資って瞬間には儲からないよということですよ。要するに1つの物件を買って5年、10年、15年持って初めて威力を発揮するものなんです。

それだけ続けるためには、始める人はぜひ、自主管理でやって不動産の酸いも甘いも感じてください。そうすると長続きしますから。業者に頼っていいると、不動産キャッシュ・フローがアウトになる。

そこでみんな売って終わっちゃうわけですね。それは、そこまで深く、深入りしていないから。不動産投資に対して。不動産投資に深入りすることによってそういう難局を打破する力。大家力が生まれてくるんですよ。

それをぜひ、付けてほしいなと思いますね。ただ単に管理会社に任せているんじゃもう、全然ダメ。

【火の玉】
自主管理をすることによって本当に、さっきもおっしゃいましたけど入居者さんの気持ちも分かるし、一通り全部学ぶことができるから。

【川村さん】
それを分かった上で管理会社に任せるのは全然いいんですよ。

【火の玉】
そうですね。全部原価も分かっていて。どういう仕組でこうなっているということが分かっていれば、それは別にいいんですよね。

【川村さん】
それで、管理会社へコストを自分で払ってもいいというふうになれば、それは全然いいんですけど。まず、初心者の人はそこの仕組みを学んでキャッシュ・フロー分析もある程度できるようにしなきゃダメですね。

要するにどんぶり勘定でやっちゃうと何となくお金が残らない不動産投資みたいになっちゃうんですね。でも、何となくお金が残らない不動産投資を1年、2年続けていくともう、息切れしちゃいますから。特に今みたいに低金利の場合は。

【火の玉】
キャッシュ・フロー分析をどうやってやればいいかというのさっきの本にも結構詳しく……

【川村さん】
載ってます。





【火の玉】
解説されているわけですね?

【川村さん】
詳しく載っているんです。

【火の玉】
あー。じゃあ、やっぱり読まないといけないですね。「投資家は必読」って書いてありましたもんね。

【川村さん】
そう。だから、あれはかなり。だから要するに管理会社とか建設会社が耳に痛いことがいっぱい書いてありますから。みんな今までそういうの書けなかったんですよ。それで僕は「絶対書きたい!書きたい!」って言って5年、6年ずっとガタガタやりながら、ようやく出た本なんです。

【火の玉】
なるほど!それは本当に早く店頭に並んでほしいですね!もし、このコロナが治まったあとで本屋さんでのイベントとかそういったものは計画されているんですよね?

【川村さん】
それも計画はしています。サイン会とかそういうの。

【火の玉】
もうちょっと治まらないと分からないですね。

【川村さん】
あと出版記念会とかも夏以降……。まあコロナ次第ですけど。

【火の玉】
コロナ次第ですねー。早く治まってほしいですねー。

【川村さん】
でも……。おそらく秋くらいには絶対にやろうかと思って。何が何でも。

【火の玉】
はい。年内には。

【川村さん】
年内にはね……。

【火の玉】
はい!ぜひ、実現させてほしいところですね。

【川村さん】
そうですね。

(最終話につづく)


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プロフィール

■ 川村龍平さん

川村さんプロフィール写真

大家・作家・東京築古組代表

□横浜国立大学経済学部国際経済学科卒業後、第一勧業銀行、モルガンスタンレー証券会社にて、債券トレーダーとして機関投資家向けビジネスを行う。

□2002年、渋谷に一棟ビルを購入、サラリーマン大家をスタート。2005年11月より専業大家となる。

□現在ビル3棟、アパート4棟、ワンルーム3戸を個人保有し経営中。

□本人訴訟からペンキ塗りまで全て自主管理する。

□純資産10億円。あと2年で主な借金は完済予定。現在実質借金ゼロ経営を継続中。

□2020年6月に初の著書『不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方』(幻冬舎)を上梓








■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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