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三人の子育てをしながら辿り着いた新築アパート投資(第1話)

不動産投資YouTube動画/五十嵐未帆×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/五十嵐未帆×火の玉ガールさん

2020/12/30 掲載

■子供三人を育てながらの大家業



【火の玉】
未帆さんの自己紹介をお願いします。

【未帆】
五十嵐未帆と申します。よろしくお願いいたします。私は大学時代に簿記会計を学んで、そのあと経理職のほうに就いて、経理の仕事をしながら将来の相続に備えてファイナンシャルプランナー(CFP)を取得しました。

CFPが取れた後、飲食店の起業支援を主とする財務コンサルタントの会社に転職しまして、そこで法人登記とか企業経理、税務申告、あと融資交渉資料などの作成を経験しました。

転職して、長女を出産することになるんですけど、10月の初めに長女を産んで、12月の初めに祖父が亡くなり、祖父のお葬式を友引にやったら、そのお葬式に出ていた父が12月のクリスマスに事故で急逝すると・・・

【火の玉】
やっぱりやっちゃいけないんですかね、友引って。気にしたことなかったんですけど、今まで。今聞いて、ちょっとドキッとしました。



【未帆】
私もあまり気にしてなかったんですけど、親族の中で「その日にやらないほうがいい」って言われてたのに押し切ってやっちゃったのね。まだ首も座らない赤ちゃんを抱えて葬儀一切を取り仕切って、

自分の勉強になると思って相続税の申告とか、不動産相続登記とかを経験して、父親が3棟所有していたので、そこから私は1棟引き継いで、妹が1棟引き継いで、母親が1棟引き継いだんですけど、母親は専業主婦だし、妹はパティシエでフランスから帰って来たばっかりだし……

ということで、私しか備えて勉強してる人がいなかったということもあって、3人姉妹の長女だったので私が全部やって、棟一緒に面倒見るっていうことになりました。もらった物件は築30年以上の、バランス釜・タイル風呂、和式トイレ、畳和室のような物件で、その物件は3年ほど自主管理を。



【火の玉】
けっこう大変でしたね、お子さんも生まれたばっかりっていう話だったのに。それは大変。

【未帆】
赤ちゃんをこうやって……あやしながら、不動産屋さんの机にガーン! って子供の頭をぶつける、みたいな(笑)。

【火の玉】
ああ、そうだね〜。

【未帆】
そんな日々を過ごしながら。子供が3人産まれるまで、勤めながら、子育てをしながら大家業もやっていて、

そのときに東日本大震災があったんですけれども、ちょっとその前くらいから、3人の子育てをしながら働くって、……特に5歳までの間に3人いたので、誰か1人が病気になると1週間ごとに……(笑)。

【火の玉】
そうだよね。キツイキツイ。しかも、けっこう難易度の高い物件の自主管理でしょ? それは人間技じゃないよ。

【未帆】
だけど、自主管理は2人目が産まれたときには管理会社におまかせして。

【火の玉】
管理会社つけたのね。

【未帆】
それで、大家さんはだいぶ楽に回せるようになったんだけど、子育てしながら働くっていうのが、しかも3人目はまだ小さくて別の保育園だったりとかして、ちょっと難しい……一生懸命副業のことを調べて、やったりもしたんだけど、寝ないで。

【火の玉】
これにさらに副業なんて無理じゃん(笑)。

【未帆】
だけど、どうやったら楽に収入を生み出せるかっていうのを考えてたら……そのときもらってたお給料が30万円だったんですけど、父親から相続して1棟もらってたアパートが……それは借金も返し終わってて30万くらい入ってたんですね。「えっ?! 」って。

【火の玉】
「一緒か」って。

【未帆】
私なんもしてなくても……こんながむしゃらになって子育てしながら毎日保育園に走って、電車も走って飛び乗ってっていう生活をしても30万しか稼げない私。

かたや、父親からもらって、管理会社に預けてほぼほったらかしのアパートも30万。じゃあ、これやればいいじゃん……(笑)。

【火の玉】
って思ったのね、そこでね。

■東日本大震災を機に専業大家へ転身

【未帆】
で、そんなときに東日本大震災が起きて……一番下の子を迎えに行ったのが夜中の2時になっちゃったんですよ。赤ちゃん、0歳の。

【火の玉】
ああ〜〜、厳しいなぁ。

【未帆】
本当にもう、泣きながら謝ったよね、赤ちゃんに。それで、もうちょっと家族を大切にして、1人で稼げるようになりたい。どうしても、子供が3人いて、誰かが病気だといつも会社を休んでスタッフに迷惑かけるし、財務コンサルって社長に寄り添って提案する立場なのに、

すぐ「子供が病気で……」とか言って、クライアントにも迷惑をかけ、本当に人に迷惑をかけながら働いてるし、子供たちにも無理させてるし、自分も無理してるしね。で、それを機に不動産を頑張って増やしてみようということになりまして、会社を辞めて専業大家になりました。

【火の玉】
なるほど〜。いや、でも壮絶だね、なるまでの道が。

【未帆】
そうですね(苦笑)。

【火の玉】
なるべくしてなったんですね、不動産投資家に。相続で受け取ったことがまずきっかけだったかもしれないけど、そのあとの生活のこととか、震災が起こったとか、いろんなことが合わさって、ここに来たんですね。

【未帆】
そうですね。父親が亡くなってなかったら不動産やってなかったですね。

【火の玉】
そうですね。それがきっかけでしたもんね。そこで降ってきて、お母さんと妹さん?

【未帆】
そうそう、妹。

【火の玉】
……のほうの物件も見ないといけないっていうことでね。でも、もともとやってらっしゃったのは、数字に関わる職業だったから……投資家さんて、やっぱり数字に強くないと難しいと思うんだけど、でもそれは税金とか財務とかの話であって、不動産投資とはちょっと違うじゃないですか。

受け取った時点で、何かの勉強はしてましたか?不動産に関するお勉強というのは。

【未帆】
CFPで不動産設計やってたけど、「ロードサイド店舗ってなんだ?」くらいな感じ(笑)。

【火の玉】
ああ〜。じゃあ、不動産投資の勉強とはちょっと違いますよね。

【未帆】
そうそう、違う。「勉強してます」って、相続したあとに不動産屋さんを回っても、客付けしてくれてる古い付き合いの不動産屋のおじさんに「机上の勉強とは違うんだよ」「勉強とは違うんだよ、実務だよ」みたいに言われて……。

【火の玉】
そうかそうか。そうすると、実際に勉強よりも実務のほうが先に始まっちゃったって感じ?

【未帆】
もう、いきなり大家さんにさせられちゃったみたいな。

【火の玉】
なるほどね。そしたら、いわゆる不動産投資に関する勉強というのはどういう風にやっていくことになるんですか? そこから。



【未帆】
それで、大家さんで物件を増やすっていう方法があるんだってことに気が付いてから、不動産投資サイトを見たりとか、勉強は本を読んだりして。不動産投資全般を学べる本を3〜4冊読んでみたり。

【火の玉】
「やりながら」っていう感じですよね。

【未帆】
大家さんとしての素養はその5年間くらいでちょっと学ばせて……自主管理もあって、そこで学んで、投資というのは本当に改めて勉強して……大家さんって、やらなきゃいけないことがこんなにあったんだと気付かされる毎日でしたね。

【火の玉】
なるほどね。じゃあ、もう始めなきゃいけない状況になって始めて、5年くらい回しながら、本も読んだりしながら勉強して、実地と本を併せて、両方同時にやってたみたいな感じでしょうかね。

【未帆】
2011年の冬、1月とか2月くらいに思い立って勉強し始めて、8月に買うまで……。

【火の玉】
でも(勉強期間)短くないですか?

【未帆】
8カ月くらいです。

【火の玉】
じゃあその8カ月経ってどんな物件を買ったんですか? だからもう、相続した物件とは別に、自分の物件を買うわけですよね?

■初めての物件購入は失敗だった?!

【未帆】
そう。だから5月に会社を辞めることになってて、本当は5月までに買いたかったんですけど、そんな2カ月の間に買えるわけなくて、それで結局買えなくて……でも、どの本を見ても「属性を利用する」って書いてあるから、旦那様に「すみません、収入属性を使わせてください」ってお願いして……

新築を最初に売買契約をして、母親が社長やってる資産管理法人で預かってた物件があって、母親に収入を作ってあげたいと思って、新築で近場だったら母親も目が届くから一緒にできるかなと思って。それが8月くらいですね。

【火の玉】
ということは、お母さんの持ってる法人の名義で買ったという意味ですか?

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
そこに旦那さんの収入の……っていうのは、どうやって絡みます? それはまた別?

【未帆】
母親がやってる、父親から引き継いだ法人と別に、自分もちゃんと本腰入れてビジネスとしてやろうと思って、私自身が社長で、主人が取締役に入ってもらった会社も立てて、10月には自分の法人で……。

【火の玉】
もうけっこうギア入ってますね、最初から。

【未帆】
アハハ(笑)。

【火の玉】
なるほど。同じような物件ですか?

【未帆】
それが関西の中古RC……失敗した。

【火の玉】
あ!本の中にその話書いてますよね。

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
ああ、なるほど。お母さんには新築だったんだけど、自分で買った物件は中古だったんですね。しかもわりと遠い。

【未帆】
そのときは利回りを重視していて、東日本大震災があったあとに物件が動いてなかったんですね。積算出る物件も首都圏にはあまりなくて、結局地方まで見回して、積算も出て利回りも高い物件ということで……遠方の物件に手を出してしまって。

【火の玉】
なるほどね。でも、その物件ではけっこう苦労されて・・・たぶんご自身の中でも「失敗」というカテゴリーに、もしかしたら入れられてる物件なのかなと思うんですけど。

【未帆】
失敗です……(笑)。

【火の玉】
一番「ダメだったな」って思うポイントってどこなんでしょうかね。どういうところに気を付けておけばよかったんでしょうかね。

【未帆】
リサーチが足りませんでしたね。

【火の玉】
ああ、なるほどね。よくご自身がお説教してることですよね(笑)。「勉強してから買え」と(笑)。



【未帆】
勉強も足りないし……まだ8カ月しか勉強してないし、遠方でリサーチも全然できなかったし、本当にそこが甘くて、収支が思っていた以上に全然出なかった。

【火の玉】
なるほどね。机上の利回りになっちゃったんだね、そうするとね。

【未帆】
そうですね〜。

【火の玉】
なるほど。じゃあ、自分自身にも言い聞かせるつもりで言ってるんですね。勉強不足で買っちゃって苦労されてる方っていうのにお説教するときには。

【未帆】
私自身もそれで失敗していますので。

【火の玉】
なるほど。じゃあ、それはいろいろあって結局売却して手離すことにされたというわけですね。

【未帆】
はい。

【火の玉】
じゃあ、もう今は売却済みということなのでお持ちではないと。

【未帆】
はい。

【火の玉】
じゃあ、次からはどういう物件を買っていくんですかね。2件目はどんな感じになりますか?

■利回りは低いが貯まったのが2棟目の新築!

【未帆】
それで、8月に売買契約してたのが2月に竣工して、新築のアパートを回し始めたら、こっちの方が利回りは低いけどキャッシュは出ると。結局、貸す中で一番高い家賃帯で貸せてて、しかも新築だから修繕がほとんど発生しないので利益が一番取れるんですね。

で、子育てしながらでも手間がかからないし、客付けもだいたいすぐ決まると……こっちの方がいいじゃんみたいな(笑)。



【火の玉】
それは一番最初に買った、お母さんが運営されてる資産管理法人で買った物件の、竣工してからの出来上がった稼動状況を見て「これはいいな」と思ったということですね。

【未帆】
うん。

【火の玉】
なるほど。そしたら、もう次は自分もそれを買うかっていうことになっていくんですかね。

【未帆】
そうですね。で……買う前に、父親から相続した物件をフルリノベーションしました。

【火の玉】
へぇ〜! これは何で、どういうきっかけでリノベしようと思ったんですか?

【未帆】
排水管の高圧洗浄をやろうとしたんですよ。臭いがすごいするからっていうことを、アパートの人から何度も言われてて。それで洗浄しようとしたときに、「もうこの物件は古いから、高圧洗浄したら排水管が破裂して、もうダメです。使えなくなるからできません」みたいな(笑)。

【火の玉】
ええっ!?……そしたらどうすればいいの?

【未帆】
そんなボロ物件か、自分が持ってるのは……(笑)。父親から相続した物件はちょっとヤバイぞと。もうボロボロだし、このまま人に貸すのは危険だと思って……管理会社さんが入ったときに、定期借家契約をちょうどやってたんですよ。

それで、もうヤバそうだからあと5年くらいで切りたいっていう話で数年後に設定して、ここまでの定期借家にさせて下さいっていうことで、建て替えとかリノベーションを前提に、その日までの入居契約で……。

【火の玉】
じゃあ、既に入っている方の入居契約はどうしたんですか?

【未帆】
既に入っている方も、全部定期借家契約に切り替えさせてもらって……。

【火の玉】
次の更新のタイミングで。

【未帆】
うん。「もう建物が危険なので」っていう。危ないし、バランス窯だし、和式トイレだしね。

【火の玉】
まあ、臭うって本人も言ってるわけですからね。そしたらそのフルリノベっていうのは、もう全部出ていただいて、全空にした上で、ものすごく大きい修繕ということですね。それだけ長い間、予告期間を設けていたわけだもんね。

【未帆】
そうですね。2〜3年の準備期間があったので退去費用は0で。

【火の玉】
説明してね、「危険がある」って言ってるんだし(笑)。そうだよね。

【未帆】
それで、ちょうどそのとき、まだ東日本大震災のセーフティネットがあったのかな……セーフティネットが使えて、それで認定をもらって信用保証協会の融資で、ホームプロとかでいくつかのリフォーム屋さんに声かけたり、建て替えとか両方検討したんですけど、既存不適格で。

再建築はできるんだけど、今より部屋数が少なくなったり、部屋の平米数が小さくなっちゃうんですよと。そうするとあんまり家賃変わらないんだよね、結局今のボロアパートと。建て替えてもそんなに……

結局部屋が小さくなっちゃうから家賃が変わらないってなったときに、じゃあそれならリノベーションで安く済ませたほうがいいんじゃないかと。ということで、保証協会から、保証協会と公庫さんから担保なしで融資を。1400万くらいかな。



【火の玉】
なるほどね。今、コロナ融資もそんな感じって言ってますけど、それに似たような感じですかね。

【未帆】
そうですね。コロナも無担保無利子なので。

【火の玉】
それは、実際に建て替えて完全に新築するよりは、いくら全空にしてもリノベの方がまだ安いんですかね。

【未帆】
3年くらいで回収できるくらいの。

【火の玉】
なるほど。ちなみに何部屋あって、どのくらいの費用をかけてやったんですか?

【未帆】
6部屋あって、1400万円弱くらいかな。

【火の玉】
安くない? フルリノベにしては。

【未帆】
安いところを探したっていうのはあるけど。

【火の玉】
へぇ〜。まあ、それくらいかけて完全にやりましたと。

【未帆】
お風呂とかも、タイルを全部ユニットバスに変えたりとか。

【火の玉】
これは今もお持ちですか?

【未帆】
はい。まだ持ってます。

【火の玉】
満室稼動ですか?

【未帆】
満室稼動です。

【火の玉】
すごい! それは優秀じゃないですかね。いい子ですね。

【未帆】
そうですね。立地はよかったので。手離したくはなかったかなっていう感じで。

【火の玉】
立地は大事ですね。 じゃあ、この工事にけっこう時間をかけてやって……でも、その間にも新築を買っていくわけなんですね。

(第2話につづく)




プロフィール

■ 五十嵐未帆さん

川村さんプロフィール写真

女性大家さんの会
エレガントオーナーズ主宰

□大学時代、簿記会計を学ぶ。その後経理職に就き、将来の相続に備えてファイナンシャルプランナーCFP取得

□飲食店の企業支援を主とする財務コンサルタント会社に転職

□法人登記、企業経理、税務申告、融資交渉資料作成等を経験

□長女出産と同時期に実父がヨットの事故で急逝

□葬儀・相続税申告・不動産相続登記を経験後、大家に

□子供三人を育てながら会社勤めから、東日本大震災を機に退職し、専業大家へ

□現在大家歴14年、不動産投資歴9年

□『買うだけでかんたん主婦の私でも出来た月収130万新築アパート投資法』(ダイヤモンド社)を上梓







■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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