• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

2,139アクセス

お役所も間違うことはある!税金を還付してもらった話(第3話)

不動産投資YouTube動画/五十嵐未帆×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/五十嵐未帆×火の玉ガールさん

2021/1/13 掲載

■新築は自分のアイデアを反映できるパッケージ商品!



【火の玉】
建売を買ってらっしゃるじゃないですか、新築っていうの。「こういう設備が欲しい」とかいうのは自分から注文するの? それとも、もともとそういうのが付いた物件を探すんですか? どうやって探すの?

【未帆】
新築はほとんど、土地の段階で話が来てるので。だから「吊戸棚付けて欲しい」とか、「こういう設備を追加して入れて下さい」みたいな感じで、建築確認取ったあとから話に入っていって、付けられるものは付けてみたりとか。変えられない所はしょうがないんだけど……。

【火の玉】
パッケージなんだけど、半分アイデアは出すわけですね、自分の。

【未帆】
そうそう。アクセントクロスを入れたりとか……壁紙の色を決めたりとかって、けっこう建具の色とかそういうのは介入できるので。

【火の玉】
完全パッケージっていうわけでもないんですね。自分のアイデアもけっこう入るわけでしょ?

【未帆】
そうなんですよ。一番優秀だよね。融資はきちんと付いて、ある程度口出ししたものが建てられるっていう。



【火の玉】
建てられるね。なるほど〜。それって、いつもずっと同じ業者さんですか? それともそういうことができる業者さんが何社かいるの?

【未帆】
今は3社くらいですね。

【火の玉】
すごい、堅い。

【未帆】
ありがとうございます(笑)

【火の玉】
なるほど、面白い。じゃあ、どんどん持ってる物件のお話……めちゃめちゃ面白いからどんどん続けてください。

■納めすぎた税金を還付してもらうとは?

【未帆】
天井高だからこそ使えた、けっこう圧迫感のあるアクセントクロスなんですけど、天井高がロフト付きであるので、すごい迫力のあるアクセントクロスを入れることができました。

で、次もすぐ近くに買って……この物件がこの物件なんだけど、後ろから見て。これ、色とかも決められるの。私、ショートケーキみたいにしたかったから……。

【火の玉】
イメージはショートケーキ(笑)。

【未帆】
チョコレートスポンジに生クリームと苺がのってるみたいな感じで。擁壁部分が宅地と同じ金額で評価された登録免許税を払っちゃってて、それで不動産取得税が同じ金額で来て……。固定資産税納税通知書を見たら、この法面は雑種地・・・すごい安い金額になってたのね。

【火の玉】
まあ、それはそうだよね。だって使えないもんね。

【未帆】
「これおかしくないですか?」って役所に言って、70万くらい不動産取得税減額してもらった。

【火の玉】
それはめちゃめちゃ下がったね。言うべきだね。



【未帆】
だから、もっと登録免許税のときに言っておけばよかったと思って。

【火の玉】
それはもう取り返せないんですか?

【未帆】
取り返せないですよね。登録免許税を元に不動産取得税って決められちゃうので。

【火の玉】
じゃあ、一段階早く気付いてれば……。

【未帆】
さらにそっちでも70万円減額できたんだけど。

【火の玉】
まあ、勉強代ですね。

【未帆】
はい。まあ、下げてくれて……。

【火の玉】
私も納税通知書とか全然見たことないんですよ。来たら来た金額を払うだけなんだけど、ちゃんと見た方がいいね。お役所も完璧じゃないから、やっぱり間違ってることもあるからね。

それが、正しい根拠があって指摘したら直るかもしれないから。税金って何でもそうなんだけど、こっちが言わないと、絶対向こうからは「間違ってました」って言ってくれないから、間違いがあった場合は自分が指摘しないといけないよね。



【未帆】
そうです。さっきの、土地からやった物件の前くらいに、母親が亡くなったんですね。それで法人が自分のものになりました。だから2法人の代表者になって、本当に今度は主人と自分だけの属性で買い進めたんです。

そのあと今度は借地物件だったんですけど、手出し230万くらいで、4000万くらいの物件が買えるって言ったから……(笑)。

【火の玉】
頭金5%ですね。

【未帆】
「これは買いだ」と思って買いました。

【火の玉】
4000万って、土地建物で4000万ですか?

【未帆】
借地権代と建物を合わせて。

【火の玉】
でも安くない? 4000万なんて、新築戸建ての値段じゃん。

【未帆】
4300万くらいかな。でも6部屋だけだからね。

【火の玉】
「6部屋だけ」って言ったってだね……安いよ。新築でしょ?

【未帆】
まあ、借地だからね。利回り10%で、安いから買ったんですけど、この物件の隣にも同じ時期に建ったりとか、近隣で何棟か新築アパートが建っていて、価格競争に巻き込まれて大変なことになっちゃったりとか。



【火の玉】
で、今はどうしてるんですか? 売っちゃった?

【未帆】
今は……自主管理してたんだけど、面倒になってきたので管理会社に預けてます。

【火の玉】
管理会社にお任せで。

【未帆】
次に……これは安いから買ったっていう(笑)。だから、あまり利便性とかは重視してなかったけど、次にまた横浜のほうに新築を買って、これは2口IHコンロにしてもらったりとかして、これもちょっと利便性を高めました。

で、このときは本当に……これはここの法面が所有地だったんですけど、登録免許税を払う、決済のときに払う司法書士の金額が違うじゃないですかって。



【火の玉】
またですか?

【未帆】
「この法面は違いますよ、宅地の金額じゃありませんよ」って言って。で、最初に仲介さんに電話したんだけど話が通じないから、法務局に決済日の前営業日に電話して、「これおかしいので、ちゃんと宅地の評価して下さい」ってお願いしたら、最初は230万だったのが、89万円に……(笑)。

【火の玉】
ええ〜!? でも、最初に70万払ったけど、ここですごい額取り返したよね。



【未帆】
取り返したね。

【火の玉】
だからあれはやっぱりよかったんだよ(笑)。タイミングは、それは遅かったかもしれないけど、結局もう取り返したじゃん。それはすごいよ。

【未帆】
取り返したけどね(笑)

【火の玉】
やっぱり見た方がいいですよ、皆さん。私も全然見ない人だったけど、こういうのを見るとね。

【未帆】
登記料はちゃんと見ておいたほうが、計算は自分でされた方がいいと思います。評価がきちんと正しいかっていう確認をした方がいいですね。

【火の玉】
見ればいいよっていうことですね。それが正しい地目? ……になってるかとか、そういう部分ですよね。

【未帆】
そうですね。あとは固定資産税とかでも、私道部分でセットバックした部分が登記されてなかった場合、そのセットバック部分も固定資産税取られちゃうので、役所に行って立会いすれば減額してくれるんですよ。だからそういうのでもちょっと下げられたり。

【火の玉】
ええ〜!?すごい、初めて知った。……ていうか、知っとけよっていう感じの知識なのかな。全然知らなかった。



【未帆】
いえいえ、知らないと思う。私も売るときに、「もしかしてこのセットバック部分って固定資産税入ってたんですか?」って言って、謄本をよく見たら、謄本の平米数と同じで、入っちゃってたじゃん……みたいな。

【火の玉】
本当だよね。だってセットバックしてるっていうことは、こっちはその分の土地を差し出して、自分の土地として使ってないのに税金だけ払わせるってどうなの? っていう。

【未帆】
でも、登記してある場合としてない場合があって、特に私道の場合とかって自転車置き場とかに使ったりするから、あえて登記しないときもあるらしくて登記されてなかったので……まあ、たぶん数千円だとは思うんですけど、ちょっと払いすぎちゃった。

【火の玉】
払いすぎちゃった(笑)。でも、その数千円を惜しむ気持ちが最終的に何百万と返ってくるっていうね、やっぱりそこに繋がってるんじゃないかなと思いますね。

【未帆】
だから、ちゃんと次の買主さんに「これ、役所に行ってちゃんとやれば減額できるので」って。

【火の玉】
親切!! 教えてあげたんだ。



【未帆】
教えてあげましたよ。

【火の玉】
なるほどね。それやったんですかね、次の買主さん。やったらいくらかね……まあ、アパート買う人だから、たぶん投資家さんだと思うから、やるんじゃないのかな。本当に感謝ですよね、そんなの教えてくれて。

【未帆】
そうですね。だからこの物件はこんな……スクリーン付けたりとか、天井棚みたいなのを付けたりとか……。

【火の玉】
新築なのに、アクセントクロス・・・目を引くものを使ったりとか、そういうことされてるんですね。

【未帆】
そうですね。日当たりがいい部屋はちょっとシックで暗いアクセントクロスを…日当たりが悪い下の部屋はすごく明るくして。

【火の玉】
わかるわかる。床の色とかも、ダークなのを使うと高級感はあるけど暗く見えるから、そこは明るさを取るとかね。そういうことですよね。

【未帆】
そうですね。さっきの5階建ての鉄骨造とかも、フローリングの色が階ごとに違うんですよ。



【火の玉】
え〜、凝ってる!

【未帆】
4種類くらいあるんですけど、下の階は白くて、上がダークっていう風にしてます。

【火の玉】
やっぱり色によって感じ方とかもあるし、明度はやっぱりすごく変わるから考えた方がいいですよね。さすが、凝ってらっしゃる。

【未帆】
だから暗い部屋でも明るく……一応管理会社さんに、「こういういくつかの壁紙を貼ろうとしてるんですけどどれがいいですか?」っていうことでアンケートを。

【火の玉】
そうだね。入居者さんの好みを一番わかってるのは管理会社さんだから、「これがいいと思いますよ」って言ったのを施工するのがハズレがないかもしれないですよね。

【未帆】
それで選んで貼って綺麗にしてます。

【火の玉】
さすが!

■竣工して初めて気がつくことも多々ある

【未帆】
で、最後10棟目は、今年竣工した・・・。1・2階でもロフトが付いてて、駅近、近隣に商業施設……。



【火の玉】
これはコロナの影響とか受けませんでしたか? 竣工が遅れたとか、何か客付け苦労したとか。

【未帆】
客付けは1月の終わりくらいから始めて、2月の真ん中にはもう全部埋まってたんで。

【火の玉】
あ、もうコロナ騒ぎが本格化する前に全部入ってもらっちゃったっていうことっていうことね。

【未帆】
そうね。あと補修工事で……トイレがすごい出っ張ってて、奥の洗濯機置き場に行くのにすごい狭いからどうにかしてくれって言って、タンクレスのやつにしてくれないと困るっていう話をしてたときに、結局それの入荷が見込めないって言って、それを5月くらいに入れ替えてもらいました。

【火の玉】
もう住んでいる部屋を?

【未帆】
そう。

【火の玉】
まあ、でも入居者さんは喜んでくれるでしょうね。不便だったもんね。

【未帆】
間取り図のときには気が付かなかったんですけど、建ってみて実際に歩いてみると、「ここダメじゃん」みたいなことがいろいろあって。ロフトの開口部が狭かったりとか、そういうのを直してもらったりとか。

【火の玉】
10棟もやってらっしゃっても、図面で気付くことができないって言ってるくらいだから、やっぱり難しいよね。新築はやっぱり何回もやらないと、そんな……まあ、出来上がったあとで言うなって向こうも思ってるかもしれないけど、気付くのは難しいですね、それは。

【未帆】
特にロフトの開口部とかって、図面では出てこないっていうか、見えないんですよね。ここがロフトですっていうのはわかるんですけど、どれだけ広さがあるかっていうのはわかんないじゃないですか。

【火の玉】
なるほど〜。それは面白いですね。じゃあ、今年の3月に買ったのが最新ですかね。

【未帆】
3月が最新ですね。うん……ちょっとおしゃれ物件……ロフトまで。壁紙とかも、アーバンリゾートが今流行ってるって。。

【火の玉】
「アーバンリゾート」って何ですか?

【未帆】
都会的な……都会的リゾートですかね(笑)。

【火の玉】
矛盾してますよね。リゾートが似合うのは都会じゃないだろうって(笑)

【未帆】
都心のホテルみたいな感じかな。



【火の玉】
ああ〜!! 「ホテル風」って言ったら分かる(笑)。

【未帆】
……というのが流行りとかね。

【火の玉】
壁紙メーカーさんがやってるセミナーとかもすごい勉強になるし、募集ポータルサイトさんとかも、入居者さんが検索してるわけだから、ニーズをつかみやすいっていうか、「こういうのが好まれてますよ」っていうのを、たぶんデータを持ってらっしゃるんでしょうから、行くと面白いでしょうね。

【未帆】
あとこれは、お風呂にテレビを……これ、プロパン屋さんの試供用で付けてもらったんですけど。お風呂にテレビ。単身者世帯で……(笑)。

【火の玉】
すごいね、贅沢。

【未帆】
贅沢ですよね。こういう換気ファンみたいなのを、ちょっとおしゃれなのを付けてくれたりとか。ここはそんなに狭くないけど、狭い部屋があったんですよね。

【火の玉】
住みたい意欲をそそる部屋作りっていうか、そういうのを刺激してきますね。「あ、住んでみたい」みたいな。そしたら、そのあと……今手がけてるというか、今目を付けてるというか、仕込んでる物件って何かあるんですか? 

【未帆】
ちょっと前まで、1.5億円の戸建てをどうにかしようと思って動いてた時期があったんですよね。

【火の玉】
1.5億円の戸建てって、どういう意味? そんな値段の戸建てあるの?

【未帆】
ターミナル駅のすぐ近くで、5階建てのRC。エレベーター付き。280平米。



【火の玉】
もうアパートだよね(笑)。戸建てじゃないでしょ、完全に。デカすぎっていう。

【未帆】
まあ、商業エリアだから、上物が大きいのが建てられる。……見て、シューズボックス。何百足入るんだみたいな。すごい大型のキッチンと。

【火の玉】
中がすごく綺麗に見えるんですけど。

【未帆】
築10年。

【火の玉】
ええ〜! 何で売るの?

【未帆】
築10年で、この戸建て50万円で貸してたんだけど、入居者さんが買おうとしてたみたいなんだけど買えなくて……で、部屋出てくって言って、客付けも面倒だしって言って売りに出されてた……本当にビルみたいな感じなんだけど。

【火の玉】
まあ、50万払える人は少ないかもしれないね。

【未帆】
贅沢ですよね。こういう換気ファンみたいなのを、ちょっとおしゃれなのを付けてくれたりとか。ここはそんなに狭くないけど、狭い部屋があったんですよね。

【火の玉】
住みたい意欲をそそる部屋作りっていうか、そういうのを刺激してきますね。「あ、住んでみたい」みたいな。そしたら、そのあと……今手がけてるというか、今目を付けてるというか、仕込んでる物件って何かあるんですか? 

【未帆】
豪華なジャグジーとか……。これを、シェアオフィスとかシェアSOHOみたいにして、面白いビルにしたかったんですけど、ちょっと融資が難しくて買えませんでしたけど。これは夏くらいにずっと取り組んでました。

【火の玉】
面白いですね。じゃあ、持ってらっしゃる物件は、今ご紹介いただいた感じっていうことですかね。

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
いや、でもたくさんお持ちですね。

【未帆】
最初法人も含めて2棟あって、10棟買って、相続したものも含めて5棟売って、1棟築古リノベーションして、今、最終7棟63室。で、妹の面倒も見てるから8棟69室かな。

【火の玉】
そうか、管理ね。

【未帆】
自分の物件だけで家賃年収5400万くらいだけど、借金があるからね……火の玉さんと違って(笑)。

【火の玉】
いやいやいや……私も借金多少ありますよ。



【未帆】
借金の額が全然違うから。

【火の玉】
まあまあ、それはそうですけどね……すごい。なるほど、面白いね。

【未帆】
レバレッジ効かせてちゃんと市場よりも安く買えば、結局売却のときに数千万円は入ってくるので、そういうのがやっぱりちょっと大きいかなと思いますね。やっぱり戸建てとかだと、どうしても最終売却は土地値引く解体費……。

【火の玉】
うん、そうなるんじゃないかな。

【未帆】
……なっちゃうと、そんなに何千万っていうキャピタルゲインは難しいので、新築はそういうのができるっていうことで。

【火の玉】
そうだね。不動産の魅力もそこですよね。インカムとキャピタルの両方を得られるということね。なるほど〜。いや、素晴らしいですね。

【未帆】
だから、ちょっと手間がかかる、不便だなって思うものを売却して……っていう感じで、今はなるべくいいもので揃える。

■今後しばらくは、財務内容の改善に注力!

【火の玉】
なるほど。そしたら今現在、次に取り組んで仕込もうとしてるものは、今のところはないということですかね。

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
じゃあ、今は……でも、まだ買いますか? もうそろそろ十分ですか?

【未帆】
う〜ん……。買いたい気持ちはあるんですけど、ちょっと子供が今受験だったりとかするので、ちょっとそっちに……今まで好き放題やらせてもらってて、申し訳ないっていう気持ちもあるので、ちょっと今はそっちに注力、子育てに注力してて。

【火の玉】
じゃあ、ちょっとペースダウン。

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
完全に終わりではないけど。



【未帆】
そうですね。今までも金利交渉とか繰り上げ返済とかやってきてるので、そういうほうを、財務のほうを整えていく……。

【火の玉】
今持ってるものの。

【未帆】
うん。

【火の玉】
なるほどね。堅い。堅実。

【未帆】
ありがとうございます。

【火の玉】
そしたら今持ってるものは、とりあえずまだ今は稼動させる予定で、売却予定のものとかもとりあえず売っちゃって、今はないっていうことですかね。

【未帆】
そうですね。でも、この間土地開発の人が地上げしに来たんですよ。

【火の玉】
地上げっていうことは、そこをつぶして新しいのを建てるっていうこと?まだ新しいのに。

【未帆】
そう、まだ新しいんですけど……って。「ちゃんと利回りとか見て買ってもらえるんですか?」って言って、「とりあえず数字出してください」って言ったまま返事がないんですけど。

【火の玉】
なるほど。じゃあ、その数字次第では……っていうことですかね。

【未帆】
そうですね。

【火の玉】
なるほどね〜、面白い。自分の知らない世界っていう感じ。人の話を聞くことで、自分はやったことがないんだけど、「なるほど、こういう世界があるんだな」みたいなことを知れるっていうか、本を読んだときみたいな……疑似体験みたいな感じで

自分が考えたことなかった視点とかもいろいろ出てきて、すごく面白かったです。

【未帆】
よかったです。

(最終話につづく)



プロフィール

■ 五十嵐未帆さん

川村さんプロフィール写真

女性大家さんの会
エレガントオーナーズ主宰

□大学時代、簿記会計を学ぶ。その後経理職に就き、将来の相続に備えてファイナンシャルプランナーCFP取得

□飲食店の企業支援を主とする財務コンサルタント会社に転職

□法人登記、企業経理、税務申告、融資交渉資料作成等を経験

□長女出産と同時期に実父がヨットの事故で急逝

□葬儀・相続税申告・不動産相続登記を経験後、大家に

□子供三人を育てながら会社勤めから、東日本大震災を機に退職し、専業大家へ

□現在大家歴14年、不動産投資歴9年

□『買うだけでかんたん主婦の私でも出来た月収130万新築アパート投資法』(ダイヤモンド社)を上梓







■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


ページの
トップへ