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飲食店経営からの撤退とハウスメーカーを経て不動産業界へ!(第2話)

不動産投資YouTube動画/でんじゃらすお兄さん×ウメ男×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/でんじゃらすお兄さん×ウメ男×火の玉ガールさん

2021/4/14 掲載


■飲食店撤退の理由


【火の玉】
もうその時点で、既に注目の的。飲食店がすごくうまくいってらっしゃったから、うまくいってたら、普通そのままずっと進むじゃないですか。

【でん兄】
飲食をやっている時に、麻布六本木の、若手飲食店経営者の勉強会をやっていたんです。結構有名なお店のオーナーになった人が何人もいる、なかなかすごいメンツだったんですけど。



もう毎年毎年、新しい参加者が来るんです。日本中の田舎から、中卒とか高卒の子たちがこいつすげえ天才だなぁと思うようなアイデアを持っているわけですよ。しかも覚悟が違うんですよ。「俺もう、これしかないんです」田舎を捨ててくるわけです。

僕は、せいぜいブームを早めにキャッチして真似して取り込む位はできるけど、自分がブームを起こす事はできない。そんな飲食の天才ではなかったんですよね。

そして僕は大学も出ているし資格とかも持っていたから、いつも心の中で「中途でどっか拾ってもらって、またサラリーマンに戻ればいいや」って、どっかで考えていたんです。凡才で、覚悟が決まってなくて。

方や、背水の陣で、しかも才能あるわけですよ。それが毎年毎年、都心の飲食シーンで、「俺が上に上がっていくんだ」って奴が毎年来る。俺がもう40、 50、 60になって、こんなのね、絶対戦えないと思って。



【火の玉】
へぇー、そんな世界なんだ。

【ウメ男】
それ逆に言うと、あそこの麻布って言う場所でやっていたから感じられたんですね。

【でん兄】
そうですね。僕がもし、郊外の、ただのうどんそばとか定食屋さんとかをやっていたら、そういうのは気にならなかったと思うんですけど。 やっぱり同じ飲食でも、かなり流行り廃りがある。で、お客さんって、何の義理もなく流れていくので。

【火の玉】
そういうのを見て、こんなやべえ奴らと戦えないと思ったんですか?

【でん兄】
そうそう。若い頃はお店でスタッフたちに、僕はボスって呼ばれていたんですけど、だんだん気がついたら、スタッフ全員、平成生まれになっていたんですよ。で、僕はもう40過ぎていて。スタッフの会話を聞いていたら、ボスだったはずの自分が、おっさんって呼ばれるように(笑)。

【ウメ男】
いつの間にかおっさんに。



【でん兄】
求心力もなくなったかと。リーダーシップもないのかと。ただの、お前、雇い雇われの、ジェネレーションギャップバリバリの関係じゃんみたいな。中はそうだし、外からはどんどん外敵が。やめるんだったら、そろそろ潮時かなぁ〜みたいな。

お店も、暦1周以上やったし、上出来なんじゃないかなぁなんて思っていたら、東日本大震災が来て。原発ぶっとんだので、あの時、放射能ってどんなもんかみんなわかってないから、食材は国産にすごいこだわっていたんですけど、これ日本の食材、使えなくなるんじゃない?と僕は思ってしまって。

もはやここまでかなあ、みたいな。スタッフに、「何も被害はなかったけど、まぁちょっと1週間お店を閉めるから、親に顔見せて来いよ、みんな心配してるから」って。戻ってきたときに、まだ3月ですよね。「年内でお店を閉めるから、ちょっと自分の行き先考えといて」って言って。

【火の玉】
年内っていうのは2011年のことですか?

【でん兄】
そうですね。実際もうちょっと前倒しで閉めちゃいましたけど。ここでもう飲食は、いいって感じで。

【火の玉】
そうですか。地震が起こってから休みますって決めるまで、早いですね。

【でん兄】
そろそろ潮時かなってずっと思っていたので。箱物を辞める時って、辞める時にお金かかるじゃないですか。あれで、みんな、お金なくて夜逃げとかしちゃうんですけど、僕は全然、普通に。



【ウメ男】
飲食業としては勝ち組ですよね。

【でん兄】
負けてはいなかったと思います。

【ウメ男】
僕は負けましたから。

【火の玉】
ウメ男さんの場合は、飲食業からそのまま不動産?

【ウメ男】
そうです。不動産屋か保険屋が儲かるって聞いて、フルコミッションの仕事しかないかっていうんで。

【でん兄】
すごい。

【ウメ男】
3000万円、借金を抱えていましたから。お店バタバタしめて月々70万円返済。そうすると月100万絶対いるなと思って。普通のサラリーマンじゃ、できないじゃないですか。

【でん兄】
フルコミッション営業ですか。すごい。すごいなぁ。

【ウメ男】
そこから半年は、不動産の事がわからないので、道路種別から調べましたよ。半年間、契約一件もあがらなくて、借金がさらに増えますよね。

【火の玉】
なかなかそれも背水の陣ですよね。

【ウメ男】
背水の陣、海に落ちていました。

【火の玉】
一回落ちてから這い上がっているという。

【ウメ男】
僕とは違うレベルでのやめ方ですけど、いろんな気持ちがよくわかって。で、そこから、どう不動産に行こうと思ったのかを聞きたかったんです。勝っていますからね。



■ハウスメーカーに再就職、アフターメンテナンス係に


【でん兄】
再就職したハウスメーカーで、お客さんの家にアフターメンテナンス係として行くうちに、いろんな相談を受けるようになるんです。やむを得なかったんですけどね。 買った時は皆さん若い30代でも、僕が20年、30年経ってお家を訪問すると、皆さんもう老齢になっていて、家もボロボロなんですよ。

将来の事とかいろいろ考えるじゃないですか。そうすると、いろんな相談を受けているうちに、家だけの話じゃなくて、家・建物って不動産で、家に上げてもらうと、怪しい営業マンじゃなくなるんですよ。一気に、めっちゃ距離って縮まるんですよ。

こうなってくると、もう何でも話してくれるんですよね。こういうアプローチの仕方って面白いなぁと思って。

【火の玉】
当時は、まだ宅建業をとっていないんですよね。

【でん兄】
とっていない。不動産屋をやるにしても、先にまず一級建築士をとろうと。一級建築士がやる不動産屋っていうのは、看板が1枚乗っかるじゃないですか。

【火の玉】
建築学科を出ていらっしゃるから、もうすでに2級建築士は持っていらっしゃったんですか?

【でん兄】
いや、二級も持っていないです。いきなり一級です。

【ウメ男】
その様子もブログに書かれていますから。

【でん兄】
一級建築施工管理技師って言う、図面がいらない試験があるんです。まぁ一級建築士の、学科だけみたいな。それは先に受かったんです。40後半になってから学科を受けて、学科受かると、製図を受ける権利があるので。

【ウメ男】
それと並行して宅建もとっていましたね。資格モードになっているからって。

【でん兄】
もう決めていたんです。3年計画で、一級建とって、宅建取って、もう開業っていうのは決めていたので。

【ウメ男】
この人どんな人なんだろうと思いながら

■不動産屋は一人で稼げる仕事


【でん兄】
勝ってはないですけど、ハウスメーカーのアフターメンテナンスをやりながら、地場でいろんな話を聞いているうちに、土地建物不動産って、仕事はあるぞ、というのが、まあ。

【ウメ男】
なにか、1人でやれる仕事って。

【でん兄】
そうです。飲食の時に、多い時は30人くらい雇っていたので、本当に人を使うのが嫌になっちゃって。次やるときは、もう絶対に事務員すら雇わない。仕事がまわらないんだったら、仕事量を減らせばいい。

【ウメ男】
全く同じ考えで、1人でやれる会社で、売り上げをたたき出せる、唯一じゃないですか?不動産業。



【火の玉】
なるほどね。

【でん兄】
扱っている金額とかがでかいから、1言を間違えただけで、大変なトラブルになる可能性が高いので、能力がよくわからない雇った人に、託せないですよね。自分の時は言葉をものすごく選んで慎重にやっているので、任せられる人って、すごいなって思いますよ。

【ウメ男】
なかなか、法律が絡みますもんね。

【でん兄】
ハウスメーカーにいた時も、隣は営業部で、部長さんはそれなりに優秀な方だったんですよ。でも営業部員がもう、毎日、日替わりでやらかすんで、それの尻拭いばっかりやっているんです。

優秀な部長さんの能力が、発揮できない。毎日怒って、自分で尻拭い。 どういう人材の使い方をしているんだろうと思って。でもそうなりますよね。それくらい難しい仕事だと思っています。

【ウメ男】
受け答えとか、一言でね。無責任な回答をしてしまうだけでも、えらいことになりますもんね。

【火の玉】
カスタマーセンター、良かったじゃないですか。余計な失言をしないように。

【でん兄】
ハウスメーカーにいた時に、僕だけなぜか机が足りなくて、営業部の島にいたんです。営業の人って、現場の人間なんてどうせ何もわかってないと思っているんで、営業の資料とか無造作にね、その辺に置いてるわけですよ。

僕は暇なときにそれを、こうやって見ていると、こういう営業の提案をして、建物からの提案なのに、利回り7%ってどういうことよ?みたいな。地主案件だから。 そういうのとか見ていて、興味を持ちまして。やっぱり儲かるんだなぁって。

【火の玉】
それまだ建築士の試験受ける前ですよね。

【でん兄】
そうですね。密かに勉強をしている位の頃で。まだ明確に不動産で開業しようとは思っていなかったですけど、こういう会話は、すごくしているので。

【ウメ男】
誰かに相談したりしたんですか?

【でん兄】
一切しません。誰にもしないですね

【火の玉】
当時不動産業界に親しい人とかは?

【でん兄】
誰もいません。知り合いもいない位の。

【火の玉】
一匹狼ぶりが際立っていますね。

【でん兄】
聞く人もいなかったんですよね。実際この業界どうなの?みたいなのは、正直誰にも相談できなかった。

【ウメ男】
健美家ってサイトはご存知でしたか?

【でん兄】
知らなかったと思います。不動産業をやろうと思うまでは、多分知らなかったと思います。

【ウメ男】
その時、もうすでにブログを書いてらっしゃるわけじゃないですか。

【でん兄】
書いていましたね

【火の玉】
こちらのブログの方が先に誕生していますよね、健美家よりもね。

【でん兄】
あの頃は、誰も読んでくれていないようなアクセスだったので、勉強したことを、自分用の備忘録で、知ったことを書いていました。

【ウメ男】
「先に損して後から回収」みたいな考え方を書かれていましたが、それは、飲食で商売をやっている時に身に付いたんですか?

【でん兄】
まぁそうですよね。自分でやるんだったら、絶対に先に先行投資。先にお金を捨てなきゃいけない。戻ってくるかどうかわからなくても。 それってサラリーマンの人だと、なかなかできない。



だって鉛筆1本から会社に置いてあるものを使えばいいんだから、数百万単位で先に投資しないと、何も始まらないので。

■新宿二丁目で、不動産屋を開業


【火の玉】
一級建築士の試験に受かってから、宅建の勉強を始めて、一発で合格。それですぐ開業ですか?

【でん兄】
受かって、もうそのまま、翌4月に開業できるように全部準備していました。だから会社も設立して、合格発表を見てから、どんどん。

【火の玉】
なるほどなるほど。開業してからは順調に。

【でん兄】
順調ではないですけど、お仕事頂いてやっていますよ。開業した初日、4月1日の夜は、7時位までとりあえず事務所にいたんですけど、誰も世の中の人、電話番号知らないじゃないですか。当然事務所にいても、何にも起こらず。

最初の目標は、とにかく仕事がなくても、朝の8時半には出勤して、夜の7時までは絶対に事務所で、何かやってようと。何かやっていないと、仕事が始まらないじゃないですか。きたるべき相談が来たときのアンケートを作ったり、それを調べたり、書類の原稿を作ったり。

【火の玉】
不動産って一言で言っても、めっちゃいろんな種類の不動産があるじゃないですか。どういう系の不動産屋になろうとかって、決めていたんですが?

【でん兄】
収益物件を扱う、売買メインでやっていこうって言うのは、最初から決めていました。

【火の玉】
顧客ターゲットはじゃあ、大家さんですね

【ウメ男】
オーナーになりたい人たち。投資家?

【でん兄】
そこに到達するアプローチは、あんまり深くその時は考えられてなかったんですよね。だから、初日からハテどうしよう、みたいな。ちょっとお話を色々頂けるようになってきて。

【火の玉】
仲介業をスタートするんですね。

【ウメ男】
超都心の真ん中から、なんでまた移転されたんですか?

【でん兄】
最初新宿2丁目だったので、何かと「そういう感じなんですか?」みたいに聞かれて・・



【ウメ男】
余計な詮索が入っちゃう。

【でん兄】
違いますよと。お客さんに来てもらうのも「やっぱ2丁目ってこういうところなんですね」みたいな感じなので、これはよくないなと思って。 管理をさせてもらえるビルが日本橋にできたので、じゃあ僕ちょっとそこに入れてくださいって。

移ってよかったなと思っていますね。中央区いいですね。すっごい気に入りました。お江戸情緒があって、古い老舗のお店とかいっぱいあるし、街としての奥行きが。新旧の混ざり方がとても良いですね。

■5か年計画で自社物件取得!任意売却を新たな柱に


【火の玉】
今年でもうそろそろ6年目ですか? 大家さんになったのは、開業何年目?

【でん兄】
4年目、一昨年くらいですかね。

【火の玉】
その間ずーっと買おうかなと思っていた?

【でん兄】
売買仲介だけに頼るっていうのは、不動産としてはありえないわけですよ。打ち上げ花火なので。

【ウメ男】
5年区切りで人生を考えると。



【でん兄】
まあ、商売も同じなので。最初の5年で、柱を三本たてようと決めていました。一本は、もちろん売買、一つは管理、うちは3%でやっていますけど、付随したお仕事をいただけるので。あとは、自社の賃貸収入。これを5年以内に、どれかが突出しないように、という風には決めていたので。

物件はお金がないと買えないので、最初の3期、真っ黒の良い決算を出そうと決めていて、そうしたら4期目で買える。1、2,3期ともなかなか良くて。



【ウメ男】
順調に4年目で買えたわけですね。

【火の玉】
開業した時から、3期分の黒字決算書を持って、4年目で買うっていうのはもう決めてやっていたんですか? 超計画的ですね。そんなうまくいきますかね、人生って、思った通りに。

【ウメ男】
その前にやっぱり飲食でもシミュレーションをやって、結果を出されているから。

【でん兄】
会社経営は10年何年やっているので、そういうのは身にはついている。初めて会社をやるんだと、もう最初の1年なんて、色々整えるだけでも大変だろうけど。それはもう悩む段階ではなかったので、割ともう、事務的にパパパパって言う感じで。

【ウメ男】
そこがね、なかなか、一朝一夕にいかない部分なので、すぐ真似しようと思ってもできませんけどね。

【火の玉】
なるほどね。その5年区切りでいうと、今は6年目で、次の5年の1年目が始まった感じですか? 次のターン。

【でん兄】
そうですね。ちょっと不動産投資業界のトレンドも変わってきて、同じやり方をやっていてもダメだというのは、もうだいぶ前から気づいていたので。 2021年、ここから先5年は、またちょっと違うアプローチで。

もちろん今までのものも大事にしていきますけど、プラスで、やっていこうかなと。 具体的には、任意売却です。前からやりたかったんですけど、任意売却ってすごく難しいんですよ。


(第3話につづく)

プロフィール

■でん兄さん

火の玉ちゃんクレジット入り


□中央区の不動産屋 Twitter @1234_go67

■経歴

□20代はスーパーゼネコン施工管理で死ぬほど労働
□30代は麻布十番でオサレ居酒屋開業
 ポルシェ&港区タワマン暮らし
□40代で建築業界復帰
□45歳を過ぎてから、結婚、自宅購入、一級建築士取得、宅建士取得、不動産屋開業を一気に実行
□開業4年目に埼玉県に賃貸戸建購入 次いで、ひばりが丘に一棟AP購入 どちらも満室稼働中。

□趣味はキックボクシング。パンチを打てば手を痛め、キックすれば脚をくじく軟弱系。





■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供3人の5人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職

サラリーマンをしながら23区内に築古ビル、マンション、アパート、戸建、更には横須賀のベース物件や三浦のロードサイドなど、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2021年
収益不動産30棟超を所有
年間家賃収入は約8,500万円
キャッシュフローは約5,500万円




■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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