• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

5,871アクセス

不動産女子覆面座談会〜女性ならではの不動産関連トラブル経験談〜(第1話)

不動産投資YouTube動画/不動産女子×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/不動産女子×火の玉ガールさん

2021/5/5 掲載



■不動産トラブル事例@ Mさんの場合


【火の玉】
では今日のテーマを発表します。 これまで経験した不動産トラブル関係。女性が工務店に舐められないように現場を仕切るにはどうしたらいいか? また、将来の不動産投資。

不動産はあの世には持っていけませんが、皆さん、どうするんでしょう。主にその2つ。 それ以外でも、どんな話でも大丈夫です。不動産は、面白いけどね。どうしたらいいんですかね。

<直発注の大工さんが、資金を持ち逃げ!>


【Mさん】
最近私が手がけていた物件なんですけど、都内の好立地で駅徒歩6分位、水路沿いの再建築不可の築古戸建で、土地が30uのはずが、確定測量を入れたら50uあったという謎のラッキーもあって。建物は約50uで、450万円。結構安く買えたな、と思っていたんです。

お安く買えた理由は、まだ一般への売り出し前、荷物が満載の時に、夜にほんの一瞬数組しか内見できないっていう状況で購入したから。 その時点で傾いているなとは思っていたけど、決済後に入ってみたら、やっぱりすごい傾きで。ぼろぼろで、残置物も満載。

それを知り合いの大工さんが見に来て「あー、直発注なら450万円で直せますよ」みたいな感じで。私の感覚だと、工務店さんに頼むと800万円くらいはかかるかな?と思っていたから、

こんなに安いの、怪しいなとも思ったんですが、でも「安く買ったから、追加の工事が発生しても、多少は吸収できるな」とも思ったの。その大工さんは、私が暮らしのマーケットで一回使った工務店さんの請負もしている大工さんだったんです。

場所も近くだったし、その工務店さんと大工さんとは別物なんだけど、つい信用しちゃった。 結局、その大工さんは途中で逃げて、いなくなっちゃったんです。資金も持ち逃げされて。それがまず第1弾。

第2弾が、引き継いだ工務店さんとの工事の進行の問題。ずっと仲良しで信頼していた工務店さんだったんですけど、もめたのは、完成前の最後の1ヵ月かな。変更を入れたら、ものすごく怒られちゃって。そんなに怒らなくても・・・っていう怒り方で。

年末で忙しい時だった上に、追加の変更も細々と出てきたし、私も色々迷ってしまったのが良くなかったんですが。

最初はドアの開きが逆だとか、そういう問題が発覚したことだったんだけど、キッチンの後ろのドアだから、一回壊すんだったら引き戸にしようかとか、冷蔵庫置き場を広げたいとか、ベターを求めていくと、変更が増えちゃって。

それで向こうは「コロコロ指示を変えるな」って怒るし、「じゃあやらなくていいです」って言ったら、「もう発注しちゃった」とか、そういうボタンの掛け違いというか、コミュニケーションがとりにくい状態になって、かなりピリピリしていました。

最終的には仕上がりにも満足しているし、良くしてくれたと感謝もしているけど、ちょっと精神的に疲れましたね。



【火の玉】
現場に通っていたんですか? Mさん自身が。

【Mさん】
通っても、その人が来るわけじゃないから。やっぱり大工さんが入っていたり、職人さんが入っていたりで。

友達の物件を回るツアーみたいなことをしていて、何人かで夜に、工事途中の現場に行ったんです。それで、ドアの開きが逆だって言う問題に気がついたの。 その他にも、食器棚の吊り戸棚と照明が干渉しているとか、冷蔵庫がおけないとか、ちょこちょこ気がつくところがあったのね。

それに気づいたのは結果としてすごい大正解だったんだけど、現場に足跡がたくさんついていた、現場を荒らすなって怒られちゃって。それが感情的なもつれに繋がったのかなとも思います。

【火の玉】
最初から、ちょっと不満があったんでしょうね。「こんな中途半端なところで投げられて、どうせいっちゅうねん!」、みたいなところから、「しょうがないな、今まで付き合いがあるから、引き受けてやった」、みたいな。ちょっと最初から上から目線。

【Mさん】
そう、助けてもらっていると私も思っているから、そんなに強く言えなくて。工事の難易度も高くて手間がかかるし、コストダウンでもすごく努力してくれたんだと思います。

工事も長引いてだんだんストレスが溜まって、「これだけやってやってるのに、いい加減にしてくれ!」って、向こうは思うし、でもこっちも、積み上げると結構な改装費なので「ここまでやったんだから、納得がいくようにしたい」って思うし。

<支払いとお金の問題>


【Rさん】
最初の人は、お金の問題は、問題なかったの??

【Mさん】
その最初の大工さんに、工事費を持ち逃げされたんです。 支払いは3分割で。最初は手付みたいな形で払って、2回目を払うまでは、ちゃんと工事に入って、見えるところはやっている感じを見せていたんだけど、

次第に「お金のトラブルで首が回らない」みたいな雰囲気が出てきて、現場にも来なくなって・・・。 一回、食事に誘って、詰めたんだよね



【Kさん】
ちょうどコロナの、外出規制が入りだした後で。

【Mさん】
でも逃げるつもりの人って、結局着地させる気がないから、いいことばっかり言うんですよ。

【火の玉】
どの時点でそう考えたんでしょうね。

【Mさん】
多分、1回、残置物を捨てて、全容が見えてきて、傾きがえぐいってわかってからだと思う。

【Kさん】
そこで言えばいいのにね。すいません、ちょっと手に負えないのでって

【火の玉】
いや、そしたら、お金を返さなきゃいけないから。

【Rさん】
総額いくらぐらいの見積もりだったの?

【Mさん】
大体450万円位の見積りで、3分の2、270万円やられて。



【Rさん】
まぁそれぐらいだと、支払いとかなんとかで、使っちゃうよね。

【Mさん】
逃げられそうな時も、工程を分割して出来高払いにするから、仕上げてもらわないと困るって提案したの。でも、向こうも乗りそうな気配をみせつつ、結局逃げられちゃった。

今考えると、さっぱり逃げてくれて、引き継いで仕上げてくれる工務店が見つかってラッキーだったのかも。

【Rさん】
支払いっていつもそうですか?リノベーションって。

【Mさん】
結構、出来上がった後の支払いが多いです。

【Rさん】
後だよね。

【火の玉】
私は結構半々

【Rさん】
2回目と言う事は三分の1位終わっているってことね?

【Mさん】
それが、結局出来が悪くて、壊してやり直しになった部分も多くて。最初から解体した方が早くてやりやすかったって何度も言われました。引き継いだ工務店さんもやってみて、もう嫌になっちゃったんだと思う。

【Kさん】
普通の現状回復だったら、じゃあ終わったらいくらってなるけど、設備関係の入れ替えってなったら、設備の分、支払いの面で7:3とか6:4とかでお願いしますとか言われたりしますよね。

【Mさん】
これは他の現場の話なんだけど、お金が回らない現場になっちゃうと、大工さんが日当を払ってもらえないから、現場の足場を解体して撤去しちゃったりとか、置いておいた工具が盗まれたりとか、いろんなトラブルが連鎖しちゃうんですよね。

<ラフ図面がトラブルの原因に>


【Mさん】
反省点もいっぱいあるんですよ。デザイナーさんを入れて、壁紙・床材や設備のセレクトだけお願いしたの。それで図面がなかったから好意で、ラフを描いてくれたんですよ。現地を見ているわけでもないから、あくまでもラフで。

工務店さんにも「これはラフですよ」って伝えてあったんだけど、前の大工さんの残務処理が大変で、それがすごく長かったのもあって、結局その図面を元に、最後まで進んじゃった。

それで最後の最後になって、対面キッチンなのに後ろに冷蔵庫が置けないとか、扉の開きが逆で洗面所に入れないとか、そういう部分がやり直しになったんです。

早めにわかっていれば、もっと奥行きが薄いキッチンにしたり、冷蔵庫置き場を作ることもできたのに、私も確認が甘かったです。



【Rさん】
一回間違えたら、次はね、お金かかっても、確実なところがいいかもしれないよ。やっぱり1回本音が出ちゃうと戻れないじゃない。今までは、お客さんだし切れる前はできることがさ、1回切れちゃうと、もういいかなってなるじゃない。人間関係って。

【Mさん】
難しいね、人間関係ってね。こっちが気にしてなくても、向こうはそこまでさっぱりできるかどうかもわかんないしさ。

【火の玉】
もし向こうが、結構何事もなかったかのようにシレッと連絡してきたら、今までと同じようにつきあえますか?

【Mさん】
私は気にしないんだよね。 ただ、仲がいい人とやるとしんどいなってすごく思ったので、全く関係ないところに見積もりを取ってやるのもありかなと思います。

仲がいい相手だと、私も「え、そのぐらいやってくれてもいいじゃん」みたいな甘えが出てくるし、向こうは向こうで、「ここまでやってあげているのに、その態度かよ」みたいな。なんかこう、ビジネスライク以上のものを期待しちゃうんだと思います。

女の人って「しょうがないなぁ」って思ってもらえる面もあるけど、舐められるって言う部分もあると思うし、それは表裏一体なのかなあ。今度はもっとビジネスライクにやりたいと思います。



<工務店選びとコストの問題>


【火の玉】
一戸建てなんて他に同じものはないし、やればやるほど、どんどん直すべきところが出てきてキリがないっていうか、難しいですよね、ちゃんとした工務店に頼むっていうのも。

【Mさん】
結局結論としては、ちゃんとした工務店に頼むと、スケルトンから直してお金も800万から1000万円位。これを飲めるかどうかですよね。でも、やっぱり利回りを計算しちゃったりすると、ついリスクを冒して安いところに頼んじゃうんですよ。

「結果としてそうなるんだったら、最初からそうすればよかった」ってみんな言うし、私も今から振り返ればそう思いますけど。

【火の玉】
だって、200万の家を買っても改装費がかかって、仕上がりまで1000万円とか1500万円で、結果、貸したら家賃は8万円とかだと、あんまりやりたくないっていうか。

こんだけコストをかけて、利回り5%とかだと、その旨味は何だ?っていうことになるから、やっぱり改装費をかけたくないのかなあ、みんな。

【Kさん】
どこを削るかって言うと、安く仕入れて、さらに安く仕上げるしかないんですよね。

【火の玉】
でも安く仕上げるとすると、やっぱり分離発注とか、個人の大工さんにお願いすることになって、結局揉めて、最後にまたお金がかかることになって。 まあ、最初から多少高くても程度のいいものを買えっていう話になっちゃうんだけど。

そこまで手を入れなくていいものだったら、楽かもしれないけど、それだと面白くないんだよね。



<傾いている物件は難しい!>


【Kさん】
床だけは水平取らないと、「すみません気持ちが悪くて」ってなるよね。我慢ができる程度には直さないと。

【Mさん】
今回のリノベでもめたのも、やっぱり根本の原因は、物件の傾きと歪みがひどかったことでした。傾いていても、そのままで良しとする?

【火の玉】
良しとすると言うよりも、直せないと割り切っちゃう。

【Kさん】
こっちは傾いているけど、ここはまっすぐとかさ。生活する上で我慢できる程度なら、何とかなるけど。入った瞬間、これはちょっと〜っていうのは。ぐるぐる天井が回るって言う感覚だと、そもそもが住めないじゃない。

【Mさん】
床の水平取るのも、片方に傾いているのは比較的簡単に済むんですけど、ただ、多方向に傾いてねじれていると、本当に難しい。壁も全部ボードをピタッとそのまま触れる場所がなくて、全部削って合わせて。

【火の玉】
そうそう。床はさ、平らになるけど、壁はこう、垂直はならない。

【Mさん】
家の中に箱を作るみたいな感じなのよ。床を作ったら本当は天井を作って、で、壁を立てれば簡単らしいけど、大体みんな床を作った後、壁を立ててぐちゃぐちゃになったところで、 天井を張る。順序が違うから大変でうまくできないんだって、すごく言われたんですよ。

【Kさん】
今やっている戸建ても、こう傾いているところに、四角いのを作る。36平米って書いているけど、スペースはもっと小さくなってない?みたいな。

【Tさん】
それを直すと鉄筋で、スケルトンまでやるか?みたいな話になる。今回のMさんだったら、2回やったことを考えると、最初から直しちゃっても同じだったのではないですか?

【Mさん】
総額で言えば、多分そうです。

【火の玉】
でもわかんないじゃん、その時は。

<大工さんが空き巣に入った>


【Mさん】
実はその後、逃げた大工さんが、空き巣に入ったんです。道具を取りにガラスを割って入ったみたい。



【Rさん】
ひどいねー!

【Mさん】
そう、ひどい。ひどいんだけど、せめてものお詫びにか、内側からそっとマスキングテープが貼ってありました (笑)。

【火の玉】
いらねーよ!そんな気遣い!

【Mさん】
「しょうがないじゃないですか、キーボックスが開かなかったんだから・・」とか、そんな感じでテープを貼ったんだと思うんだけど。 結局それで火災保険がおりたんで、少し取り戻せました。

【Rさん】
火災保険で取り戻す(笑)。

【火の玉】
でもこの場合、割れたサッシは保険で入れ替えできる。

【Mさん】
いっそ全部割ってくれたらよかったのに。

【火の玉】
どうせなら。

<リノベは最初にしっかりやっておく>


【Mさん】
最近読んだ本に、「300万コースで安く直したところで、入居後にクレームや修繕、設備交換で、結局500万円かかる。だったら、最初からお金をかけてしっかり直したほうがいい」って書いてあったんです。「10年やった結論です」って。みんな10年ぐらいやると、そう思うのかな。

今回の反省点としては、自分がどこかで人任せだったかなって。だから図面とかも、昔だったら、ずーっと自分で考えて測りまくっていたから、多分気づけたのに、お任せで油断しちゃった。

【Tさん】
指示書があると、やっぱりきちんと作ってくれますよね。

【火の玉】
でも実際に作ると、途中で変わっていくじゃないですか。直したら思ったより幅が足りなくなって、冷蔵庫を入れる想定だったんだけど「、今の冷蔵庫もっと大きいよね、じゃあ別のことに変えるか」、みたいなのが、いっぱい起こる。

だから指図書を作っても、途中で変わるくらいだったらない方がいいのかな、みたいな。 【Tさん】
でも一応あった上で、進めていく方が確実ですよ。

【Mさん】
変わったことがわかるようなものを現地に貼っておいて。変更前の指示書を持っている人が、「あれ、これって古かったの?」ってことに気付けるように。

【Rさん】
現地に貼るのが一番いいんだけど、細かく、いろんなことを違えてくるから、これを全員に行き渡らせるためには、現地の図面もいちいち変えなきゃいけないし、「必ずこれを見てね」って言うのを、徹底しなきゃいけないし、やっぱり現場って難しいよね。

まだ変更が間にあうと思ったら、結構進んでいて、「もうやっちゃった」みたいなこともあるし。

■不動産トラブル事例A 新築からスタートしたRさんの場合


【Rさん】
私、小さなアパート1000万円で買ったものを1000万円位かけて、土台からやったことがあるのね。でもその後、もう10年経つんだけど、新築同然じゃないけど、築40年の木造だけど、何にもやる事はないのよ。

皆もそうかもしれないけど、「安く買えたものに、そんなにお金をかけて」っていうけど、ちょっとそれは人それぞれかなあって思う。色々考えてやったんじゃなくて、結果論。

何もお金がかからなくて、うまくいったわっていうケースもあるだろうけど、安く安くってやろうと思ったけど、結果としてお金かかったわみたいなケースも多いでしょう。



私は最初新築からやったから、新築って建ち上がるまではかかるんだけど、その後5年ぐらいは、新築っていうことで借りてくれるじゃない。5年たってくると、ちょっとデザインとか色々古くなったり、新築の感じが薄れてくるから、家賃や入居率も下がってくるんだけど。

新築からやっているから、中古で買ったものも、あんまり何も考えてなかったけど全部新築っぽく直して、そういう風にやったの。

【Mさん】
良い工務店さんにも恵まれたんですね。新築っぽくやっても、出来が悪かったら・・。

【Rさん】
そうだよね。完全に信頼できるなって思ったところにお願いしたの。みんなもそう思うのかもしれないけど、もし騙されたらそれでもいいやって。

■不動産トラブル事例B 信頼できる工務店でもダメになったケース


【Mさん】
信頼できる人でも、豹変することはありますよ。何年か前にお願いした工務店さんも、私の親友の自宅を新築して、もう1人、やっぱりすごく仲がいい人の自宅のフルリノベもやって、そこそこ有名な某投資家さんの物件をいっぱい請け負うようになって。

その人にお願いしたら、その、そこそこ有名な投資家さんの物件のコストダウンとか、納期遅れで疲弊しちゃって、私の現場がダメになっちゃった。有能だった現場監督さんが辞めちゃったとか、そんなタイミングもあって。

1人で工務店をやっているわけじゃないから、その時のスタッフとかにもよりますよね。信頼できるって言ったら、これ以上信頼できる人はいない位のところに頼んだんですが。

【火の玉】
職人さんとか工務店さんとかって意外とお年を召している方が多いので、代替わりして、息子になったらすごい品質が落ちたとかもありますね。

この前撮影させてもらった人は、親子でやっていて、息子になって1発目の工事をお願いしたら、もう揉めに揉めて、まだその後何年も裁判やっているとか、そういう話も聞いたから。難しいよね。築古は買うなっていうことですかね。



■不動産トラブル事例C サラリーマン兼業大家Tさんの場合


【Tさん】
皆さん、もう専業じゃないですか。私はサラリーマンなので、毎日現場に行くとかもしんどいので、2棟目に買ったボロボロの物件は、買った時に工務店さんに丸投げしたんです。空室の状態で全部直してもらっているので、その後もやっぱり何もおきない。

満室で買っているとどうしようもないけど、空いているんだったら1回先に綺麗にやっちゃったほうが、その後の運営は楽だなぁとは思います。

【Mさん】
設備関係とか・・給湯器とかは、古いと絶対どこかで交換になりますしね。

【Tさん】
給湯器は、プロパンガス屋さんにお願いしているので、何かあったらメンテしてくれるんです。室内に関しては、和室だったのを全部洋室にしたし、壁も結構玉砕していたんですけど、それも全部直しているんで。

キッチンも入れ替えているし、トラブルが起こる要素が恐らくない状態にはしてあります。退去があっても、壁紙を変える位で。 最初にやれるならやった方がいい。ただ、躯体がダメなのをかったら、それなりに手を入れるのか、諦めるかのどっちかの選択になるかな。



【Kさん】
躯体を触れる人って大工さんの中でも、本当の大工さんなんだと思います。 本当の大工さんは、ここを触ればここに影響が出るっていうのがわかっているけど、なんちゃって大工さんは、ここって言ったらここしか触らないし、ここのバランス取るっていう感覚がわからない。

躯体を触れるかどうかっていうのは、プロの大工さんのボーダーラインなのかなって言う気がします。

その塩梅って素人にはわからないし、素人はすぐ「この柱じゃまだけど、通し柱じゃないから抜けますよね」とかいうけど、「この柱は、ここの部分をこう支えているからダメなんだよ」って即答できるような、ぱっと見て建物のバランスがわかるような人じゃないと。

なんちゃって大工さんには、多分無 理なんだろうな。



【Rさん】
買う側もさ、プロっぽい人は、費用対効果で考えて、傾きがこれ以上だったら買わないって決めているよね。傾きのある物件を、安いからついつい手を出しちゃうっていうのは危険。買う側も、まず第一歩、自分である程度、買える基準を決めたほうがいいのかなって思います。

【Mさん】
実は、私が一番最初に買った物件も、結構傾いていたんです。それをうまく床で直してもらったので、傾きを舐めていたかもしれないです。

【Rさん】
良くわかってない人で、傾向いた物件で入居者さんに訴えられたという話もありますね。

【Mさん】
訴えられたっていうのも大変ですね。退去した後も、ずっと裁判。

■不動産トラブル事例D 旅館業経営Kさんの場合


【Kさん】
買って直してお貸しするわけだから、入居者からクレームが来て、はじめて不具合がわかるっていうこともあるでしょう。自分が住んで良く知っている物件だったら「ごめんなさい、ここね、ちょっと一回押しながら引くと開くんですよ」

みたいな説明をしておくこともできるけど、「住んでみたらこうでした」って言われたら「あー、申し訳ありません」って言うしかないですよね。

寝袋持って行って一回は住んでみろっていう人いるけど。「そこは直せるけどそこは直せない」っていう部分をどういう風に説明するか。「そんなお家なんで、気に入らなかったら借りないでください」って、なかなかそういう言い方もできないけど。



【Rさん】
最初から言えばいいんじゃない。物事が起きてから言うと、何か言い訳っぽく、喧嘩になりやすいから、最初が大事だろうね。でも、自分が最初に立ち会うわけじゃなかったりするからね。自分が完全に管理してればね。

【Kさん】
「やってみますけど、もし直らなかったら申し訳ないですけど・・・」って感じで、やっていくしかないのかな。?


(第2話につづく)

プロフィール

■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


ページの
トップへ