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不動産女子覆面座談会〜解決できない問題〜(第2話)

不動産投資YouTube動画/不動産女子×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/不動産女子×火の玉ガールさん

2021/5/12 掲載


■根本的に直らない問題@ ネズミ


【火の玉】
「これは直せないです」、っていう相手からの要望って何かあります?これ言われたけど、それはちょっと根本的に解決できない問題とか、直すのが難しいって言う問題ってなんですか?

【Mさん】
ネズミ・・・!(笑)



【火の玉】
これは、「もう古い家と言うのは、ネズミと共存するものなんです」って。

【Mさん】
占有者ありみたいな感じで(笑)。

【火の玉】
だから仲良く暮らすか、猫を飼ってくださいって言って、デスモアあげたの。 穴を探すなり何なりしてください。穴が空いている以上、絶対に、ネズミはいなくなりません!って、デスモアと粘着シートをあげた。終わり。

【Mさん】
強い〜。

【火の玉】
だって、しょうがないじゃん。

【Tさん】
動物の侵入は防げないからね。見えないところから入ってくるし。エアコンのスリーブとかね。

【火の玉】
すごい意外なところに、穴が空いていたっていう。

【Tさん】
うちは換気扇ですよ。びっくり。二階の換気扇なのに、まさかそこ、壁があって換気扇があるって自分の中では思っていたから。そこをネズミが歩けるスペースがあるとは思っていなかった。

【火の玉】
換気扇を回しっぱなしにするしかないってこと?

【Tさん】
だから今、回しっぱなしにしているんです。天井の横に雨戸があって、軒があって、天井とか屋根を歩いて、多分そこを通路にしていろんなところを行き来していたみたいで。



【火の玉】
良くわかったね。

【Tさん】
ネズミを追いかけたら「お前、そこから!?」みたいな。そこからはもう入ってきていないです。 でかいクマネズミです。そこからはもう、ずっと換気扇をつけっぱなし。

【火の玉】
もし今度、築古でネズミが出るって言われたら、「換気扇の可能性があるんで、とりあえず1回まわしっぱなしにしてもらえます?」って言ってみます。そうするといなくなったって言われるかもしれない。



【Mさん】
ネズミはね、絶対通り道が決まっていて、足跡がついてるんです。ネズミは埃を引きずって歩くから、絶対にラットマークっていう跡がつくんですって。

その入居者さんにも、「黒い筋が付いている所がネズミの通り道になってるんで、そこにベタベタを置くように」って言ったら、多分効きますよ。

うちの物件は、和室の長押からテンテンテンテンって足跡が。長押から斜めになっている鏡を伝って、テテテって降りてきていました。

【火の玉】
長押にはどうやって入るの?室内に。

【Mさん】
その物件は、基礎が土間なんです。コンクリートじゃなくて。通気口のところから入ってきて、壁の中をつたって長押から出てくる。

【Tさん】
ちょっとしたとっかかりがあると、全然普通に走っていくんですよ。あぁ〜!みたいな。めちゃ早い。

【Mさん】
結局長押のどこに穴があるかもわからないから、ホースを買ってきて、それをぐるっと長押に詰めたんです。そしたらまだ出てきて、エアコンの方から音がするっていう。 エアコンの、多分通気口か何かを上ってくるのかな。コンセントがあるから、そこに超音波の機械をさしたら、出なくなりました。

【Kさん】
エアコンの管ってさ、きれいに埋めてあるでしょう?

【火の玉】
古い家とかだったら、排水の穴とか、わりとこれぐらいあるんですよ。そういう所をびーって入ってきて、壁の中を通るんでしょうね。

【Tさん】
うちの場合は、エアコンの穴ですね。一応蓋はしてあるんだけど、力もあるので、グッと押して侵入を試みてくる。

どっから入ってくるんだろうと思うけど、多分雨樋下のどこかに穴が開いていて、壁の中に入ることができるんでしょうね。部屋の壁の中に入っても室内に入れなければ、セーフ!みたいな感じです。

【火の玉】
ネズミにお困りの皆さん、ご参考に。 ネズミ以外にあります? 相談されたんだけど、ちょっとそれは難しいなみたいな。

■根本的に直らない問題A 下水


【Mさん】
汚水ますがあふれるとか

【火の玉】
いろいろ持ってますね。

【Mさん】
ネタ豊富です。年1位で溢れるんです。勾配が低いらしいんですよ。2軒詰まる家があって、その詰まりハウスは、マスを入れ替えても、配管をやり直しても直らない。 1件は、枡を三か所ぐらい変えたのになおらなくて。2軒一緒に借地になっているんですよ。親戚でまとめて建てたの。

昔は一画だと、1つの排水桝だったから、敷地をぐるっと回ってるんです。多分、それが原因だと思うんですよね。 役所に掛け合って「もうこれは別の世帯だから」って引き直せば解決するんだろうけど、それも借地だから、どうなるかやってみないとわからない。

■根本的に直らない問題B シロアリ


【Tさん】
私の物件で、満室で買ったRCアパート。結構長く住んでいる人がいて、その人から「管理会社に色々言ったんだけど、何もやってくれない。壁がぐちゃぐちゃで、カビのようなものも生えている」ってクレームがあって。

幸い上の部屋が空いていたのでそこに引っ越してもらって、改めて見に行ったら、シロアリだったんです。

【火の玉】
住んでいる部屋に白アリが沸いているんですか?



【Tさん】
ただ、私が行った時には、もうシロアリさんは退去されていて、スカスカの状態で。入居者さんがおかしいって言ってきた時は、多分シロアリさんもいたんですよ。

【火の玉】
それは躯体的には問題ないんですか?

【Tさん】
RCなんで。

【火の玉】
RCはシロアリの心配はありませんって、書いてあるのに。

【Tさん】
部屋の中は結局、木の木造なんで。漏水もあって、外からの水が浸入すると、木が美味しい感じになって。そこにタイミングよくシロアリが来て。

【火の玉】
今日1番の衝撃!心配しなきゃいけないんだ。

【Tさん】
そうですよ、中は木ですから。中で木の枠をかじってるんだけど、全部食べるわけじゃなくて、一部のところだけ。防水が切れていて、その辺がぐちゃぐちゃになっていて、たまたまシロアリさんが美味しいところを見つけちゃって住んだのかな。

【火の玉】
室内で防水が切れるとかってあります?

【Tさん】
RCで、窓の外にちょっと段があるんですよ。そこの防水が切れていて、ちょうど私が行った日の前の日に雨が降っていたんです。もう入居者さんがいなかったから壁を引っ剥がしたら、ちょうどそこから水が垂れていたので、そこの防水切れが原因とわかりました。

そこから水が侵入、かつ、アリも侵入。カビちゃうのに、その状態でずっと住んでいた。

【Kさん】
人が入るといなくなるって言うけど、いなくならないパターンもあるんですね。同居してたんですね。

【Tさん】
しばらく同居していて、シロアリさんの方が先に退去したみたいです。最初、いつもリフォームをやってくれる業者さんに相談したんですけど、その業者さんは「ちょっとこれは俺の手には負えないので、知り合いの大工さんにどこまで直すのかを見てもらう」って言ってました。

【火の玉】
全部直したんですか?

【Tさん】
まだ直ってないです。ざっくりの金額だけ聞けた状態で、現在進行形の話です。

■根本的に直らない問題C 雨漏り・浸水・漏水


【Kさん】
過去にRC物件の出窓で、直しても直しても、雨もりが直らなかったことがありました。



【火の玉】
出窓って、水が侵入しやすいですよね。

【Kさん】
可愛いんだけど、構造上しょうがない。

【Mさん】
あと、天窓も本当にダメだよね。

【Tさん】
もともとのところがね、どうしてもなんか、何かが起こるし

【Kさん】
もう、コーキングし直しても、し直しても、駄目でした。

<Kさんの現在進行形築古リフォーム話>


【火の玉】
リノベーションは予定通りにいかないよね。終わると思ったものが終わらず、できると思ったものができず、いらないと思ったものがいるようになり・・・。

【Kさん】
今リノベしている戸建て、「お任せでいいです、たびたび見に行けないんで」って言ったんだけど、ついつい、「これだけちょっとお願い」、「これもちょっと」、「あー」って三回くらい言ったら、その都度電話がかかってくるようになりました。

【火の玉】
そうですよ、Kさんがお任せできるわけがないじゃん。

【Kさん】
「給湯器、クリーム色とシルバーとどっちがいいですか」って。「クリームかな」、「えー、上の方がブルーグレーだから、シルバーがいいと思うんです」、「じゃあそれで〜」って。どんだけうるさい大家と思われとるんじゃ、くらいのレベルで連絡をいただくようになってしまいまして。

ここは采配でお願いしたいっていう場所でも、折り返しをしない間は現場が止まるわけじゃないですか。お互いの意思疎通は、難しいなと思います。



【火の玉】
難しいんだけど、やっぱり聞いてくれたほうがいいかな。何か、感覚が違いますよね。私もなんとなく「入居者が住めるレベル」って言うんですけど、それって人によりません?すごい状態で放っておく大工さんいるんですよ。

「これは住める状態ですか?」、「住みますよね」って言い返されたりして。私が「住めない」っていってるんだから。だいぶゆるいと思うんだけど。

【Tさん】
私はまだまだ、皆さんのようなすごいボロにはチャレンジしていないので。

<火の玉の現在進行形築古リフォーム話>


【Mさん】
火の玉ちゃんの家は、あれは結構ボロ度が高いと思う。

【火の玉】
ほんとにボロですよ。完全にボロです。進行形ですね。

【Mさん】
ボロING

【火の玉】
新築っぽくして、新築同様ですとかっていうんじゃなくて、ボロですっていうのを前面に出して貸そうと思います。

【Kさん】
DIYオーケーとかじゃダメなの?



【火の玉】
DIYオーケーにしますよ、もちろん。もう好きなようにしてって。隙間があるとかね、建具が歪んでいるとかいろいろあると思いますけど、それはこの家の味だって思ってくださいって貸そうと思います。

そうじゃないと、直せない。 住めるレベルにはしてあるから、さらにインテリアに凝るとか、おしゃれというか、気密性を高めるとか。だってもう隙間はあきらめているし、サッシもそのままで、それを良しとしてくれる人に住んでもらう。

庭も水はけが超悪いので、「あんまり雨の日は外に出ないほうがいいですよ」とか、全部言います。

■ご近所トラブルあるある@ Kさんの場合/築古改修中


【火の玉】
リノベ中のご近所あるあるってありますか?工事をやっているときに、ご近所さんが嫌がらせというか。音がうるせい、とか。

【Kさん】
所有してる戸建は、お隣のお祖母ちゃんが、「お宅のうちは、うちの壁を使って作ってる」って。

【火の玉】
あ、そうなの?

【Kさん】
なわけないじゃん!そんなことありえないわけですよ。お隣のお宅で、屋根の一部は、めちゃくちゃ近いけど、壁は明らかに、見ればわかるレベルで空いてるんです。 でもそのおばあちゃん曰く、「うちの主人が、隣の家は俺の家の壁を使って建てたっていってたから。



工事をするときに釘を打ったら、うちの壁を突き抜けてくる可能性があるから」って。どんだけ長い釘?っていう話ですよね。まあ、知らない人にはそういう感覚があると思うんですよ。壁一枚だと思い込んでいるから。

写真を見せながら、確かに接近はしているけど、30センチ位は間がありますと。50センチもある釘はないんで、大丈夫ですって説明したら「あら、空いているのね」って納得してもらったんですが、「防音壁を入れてほしい」とか。それだと追加工事になっちゃう。



私が買う前の入居者さんと、すごいトラブっていたらしくて、どうしようもない。遮音シートは入れますって言ったんだけど、「音がそれでも漏れてきたらどうするんだ」、とか。「いや、仕方ないです」みたいなやりとりが、ちょっとこれまでも何回かありました。

今度現地に行くんで、その後、どうなるかなぁって今からドキドキ。

【火の玉】
ああ、ちょっとドキドキするねえ。

【Kさん】
城下町で戦火にあっていないから、狭い長屋みたいなお家が、旧市街にだいぶ残っているんです。風情はあるけど、「隣の家は今日も喧嘩しているね」みたいに向こう何件の家族の状態もわかるようなところだから、多分、すごく気にはなると思うんだけど。

■ご近所トラブルあるあるA Mさんの場合/築古残置物処理中





【Mさん】
木造のボロを買うと、近所が見に来るんですよね。

【火の玉】
めっちゃきますよ。

【Mさん】
買って、残置物の整理とかしていたら、「あなたが買ったの?」みたいに、勝手に入ってくるんですよ。「あなたが住むの?」とかね。おばちゃんとかもいっぱい来ていましたよね。

■ご近所トラブルあるあるB Rさんの場合/新築大型物件の新築で、お隣が傾くかも?


【Rさん】
私はトラブルって絶対に嫌なのね。トラブルにあうと、お金だけじゃなくて気持ちをやられるのが一番嫌なの。そうすると、もう全てのものが止まっちゃう。だから、お金で解決するものはお金で解決するんだけど。

うちはね、新築するときに、隣のお宅のオーナーさんから「新築工事でうちが傾いたら困るって言われたの。新築の建設会社に相談したら、そこが使っている業者がいて事前に、角度を測っておいたっていうの。それで終わった後も計ってくれる。

事前に言うと、かえってうるさいじゃない。だから建ってから傾いたって言われたら「なんでもなかったですよ」って見せればいいって。結局、何も言ってこなかったけどね。 新築で大きいのを建てるときは、もう全部必ずやるんだって。あとで裁判になった時に証拠として出せるから。

【Mさん】
すごいしっかりした工務店さんですね。

【Rさん】
木造だとやらないけど、やっぱり鉄骨、重鉄とかRCだったら、ものが大きいから必ずやるって言っていました。 本当に、隣が傾いちゃっているお家があったんです。すごくいいご邸宅だったんだけど、裁判になっているって言ってました。完全に傾いてる。

【火の玉】
地下を掘る関係で?

【Rさん】
そうそう。うちの社長が、ああいう場合は一気にやっちゃダメなんだよ、って言ってました。その会社はあんまり経験がなくて、一気に掘っちゃったんだろうって。地盤が弱いから、ボーリングするじゃないですか。やっぱりすぐ隣でバーンってやっちゃうと、傾いちゃう。

【Mさん】
裁判といっても、その会社も払えなくないですか?だって建築の利益は全部吹っ飛んで、マイナスになっちゃうじゃないですか。

【Rさん】
保険にも入っているとは思うけど、自分に過失があるからね。保険がどれくらい出るか・・

【火の玉】
その場合、オーナーが訴えられるんですかね?それとも工務店が訴えられるんですか?

【Rさん】
工務店でしょう。というのは、引き渡しまでは工務店の責任、って契約がある。引き渡したときに、オーナー側になるけど。

【火の玉】
建築途中に訴えられたんですか? 例えば、自分新築してお願いする工務店がそういうことをやらかして、自分にそういう損害賠償がきたら、すごいきついなと思って。



【Rさん】
施主を守る法律ができて、新築の場合は必ず保険に入らなきゃいけないの。前はやっぱり、必ずじゃなかったから、入っていないこともあったのね。裁判しても全額でるかはわからない。減額されちゃったりね、

【Mさん】
自分の家だったら、怖いですね。工事始まって傾いちゃって。

【Rさん】
隣に建つだけでも嫌なのに、7階8階のペンシルビルが建っちゃうと、ありうるよね。

【火の玉】
日当たりが悪くなって、おまけに傾いたとなったら、もう頭にくるどころの話じゃないですよね。

【Mさん】
裁判やる元気があればいいいけど、多少文句いうくらいじゃ聞いてもらえないよね。

【Rさん】
めんどくさいよね。弁護士じゃないと絶対無理だから。新築は新築で、最近不動産トラブル結構聞くからね。出来上がるまではね。

<大工さんとの付き合い方>





【Mさん】
大工さんが逃げたっていうのも、私だけじゃなくて最近よく聞きますよ。

【Rさん】
連絡が取れなくなるっていうのは、しょっちゅうあります。大体都合が悪くなると連絡が取れなくなる。

【火の玉】
でも工事は続行してくれますよね。

【Rさん】
遅れてね。めっちゃくちゃ遅れた。すごくいい仕事をするんだけど、ビジネス的じゃないじゃない。工期とか守らないのよ。

【Mさん】
遅れてくると、結構連絡がつかなくなったり。で、こっちも現地に行って、あーまだ前と同じだーみたいななっちゃう。本当にストレスじゃないですか。 【Rさん】
めっちゃ被害だよね。持ち逃げじゃないけれど、後期が遅れるということは被害だからね。

【Mさん】
そうなってくると、だんだんこっちも心配になるし「何か事情があるなら教えて」って聞くし、「実はちょっとお金が回らなくて。ここの現場のこれを買うのにあと50万円いるんですよ」とか言われたら、出しちゃいそう。それでどんどん被害が大きくなっちゃう人がいるの、わかります。

【Kさん】
今、コロナの影響を受けているところも多いし、建築業界も忙しそうなんだよね。マンションの新築は増えてないっていうけど、お家の中をリフォームする実需の人が増えているから。

【Rさん】
今めっちゃ多いと思う。引っ越すまではいかないからね。じゃあこの機会にって。

【Kさん】
空室とか直したいっていっても、内装屋さんがなかなかつかまらないって。

【Rさん】
建築費が下がるとか言われているけど、どうなんだろうね。リフォーム代があがった部分は、単価があがったから、ちょうどいいやって言うふうにそのまま行きそうだよね。

職人さんが増えているわけじゃないからね。どんどん職人さんが余っていれば安くなるけど、もともと少なかったじゃない。老齢化して。



【Mさん】
解体とか、外人の人が多かったけど、最近それもいないから、逆に単価はあがっているって。

【火の玉】
人がいないから。

<物件価格はバブル?利回りでは測れない状態に>


【Mさん】
物件も全然下がらないよね。

【Rさん】
いまだにね、売ってないような感じがする。前はさ、大体このエリアだったら、この利回りって、ある程度はあったでしょう。でも最近ね、都内を見ていると、以前は全然都心と違う利回りだったところも、今はすごい利回り低いのね。

【火の玉】
価格が上がっているんですか?

【Rさん】
だから利回りでは、売ってないと思うよ。利回りからいったら、この辺はもうこの位ですよって、業者さんに下げられたじゃん。でもね、今はそういうあれじゃない。

もうこの値段以外では売らないとかさ。この値段が取れると思っている。 もはや世田谷でも、5%以下とかさ、古いのでも出ているし、港区なんかもう利回りないよ。

【火の玉】
それでも売れるんですね。もしかして今バブルなのかな?

【Kさん】
だって、お金ジャブジャブでてるじゃん。お金の供給がとまらないんだよね。



【Rさん】
ちょっと特殊なバブルだよね。景気が良いバブルじゃないよね。

【Tさん】
コロナ対策融資を全世界でやっているので、各国で金融のお金の供給量が多いから、全世界的にお金が余ってる。日本は、一等地でもまだ割安っていう。

【火の玉】
ネットがあるからさ、現地に来てものを見て直接会って対面で購入とかしなくても、離れた場所でも契約できるから。


(第3話につづく)

プロフィール

■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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