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(第1話)天才?変態?の一級建築士と不動産談義

不動産投資YouTube動画/進藤強×富沢ウメ男さん_画像 不動産投資YouTube動画/進藤強×富沢ウメ男さん

2020/8/4 掲載


■都心に佇む建築家の自宅兼仕事場に突撃してみた!





【ウメ男】
この辺りって、何でそんなに接道厳しいんですかね、みんな。

【進藤】
全部1人の地主だったんですよ。

【ウメ男】
最初1人の地主で。それを……。

【進藤】
切り売りしていくと、結局借地権で回してるから、ほぼそんなこと考えずにやっていったから、これとか。

【ウメ男】
もともと借地で、底地だけ?

【進藤】
底も大地主さん。道路まで。ここもずっと道路まで大地主なんですよ。それを切り売りしていった。だから、いまだにここなんかは道路も地主さんが持ってるんですよ。

【ウメ男】
1人で?

【進藤】
はい。

【ウメ男】
持ち分全部、1人で。じゃあそこの…。

【進藤】
ここですよ、ここ、ここ。

【ウメ男】
…ここから、位置指定でもなく、私道の…持ってるんですね。

【進藤】
そう。僕はみ出てる。

【ウメ男】
これは…え?ここは違うんですか?

【進藤】
前の人がつけたんだ…勝手にというか、了承の上。門があったんですよ。

【ウメ男】
実はここは道路なんですね。

【進藤】
そこは道路なんですよ。で、みんな借地なんです。ここだけ僕に売るから…。

【ウメ男】
底地も売ってくれと。

【進藤】
底地売って、それでその前の持ち主さんが僕に売ってくれと。

【ウメ男】
そうなんですね。

【進藤】
結局、借地でこんなでっかいの売れないだろうということで、底地を買ったあとで僕が買った。

【ウメ男】
なるほど。けっこうな金額いっちゃったんじゃないですか?

【進藤】
いいですよ、撮って。

【ウメ男】
大丈夫です。

【進藤】
ここは普通にカーポート。

【ウメ男】
カーポート?

【進藤】
カーポート、カーポート(笑)

【ウメ男】
カーポートっていうか、事務所になってるじゃないですか。

【進藤】
いや…なんか、壁ついちゃったみたいだな。今、改造中、工事中。

【ウメ男】
これやっちゃうと、建ぺいみられちゃうんじゃないですか?

【進藤】
建ぺい追加しました。

【ウメ男】
へぇ〜、さすがですね。

【進藤】
一応、渋谷区に「建ぺい入れてください」みたいな…「OKです」って。敷地デカいから、全然建ぺいOKなんですよ。

【ウメ男】
敷地、何坪あるんですか?

【進藤】
75坪。

【ウメ男】
75坪…言っちゃっていいんですかね、これ。いわゆる、渋谷区の代々木の…。

【進藤】
そうだね、高いね(笑)

【ウメ男】
とんでもないじゃないですか。75坪。

【進藤】
築が…26年。

【ウメ男】
築26年。これ、鉄骨ですか?

【進藤】
鉄骨だから、もう期間オーバー…を、30年。

【ウメ男】
でもこれ、1階は?

【進藤】
普通に奥から賃貸やったんですよ。ここ入って…ここは1戸世帯があって、オーナーさん。

【ウメ男】
オーナー宅ですね。いわゆる二世帯住宅だったんですか?それとも、もともと賃貸併用みたいな。

【進藤】
併用です。ここ入っていくと階段があって、上に2世帯。



【ウメ男】
上に2世帯…確かにメーターがありますね。

【進藤】
それを改造してます。…こっちから回りましょうか。説明が…。もう完全に趣味になってるけど(笑) これがまずカーポート、もともとあったカーポート。

■カーポートを宿泊業のフロント業務用に魔改造!


【ウメ男】
カーポートで、今は事務所として使ってるんですね?

【進藤】
いや、これはみんなで…。

【ウメ男】
みんなでだべったり…。

【進藤】
飲む所。

【ウメ男】
ここで飲んでるんですか?

【進藤】
そうそう(笑) 今まだ工事中なんで、えらいことになってるけど。

【ウメ男】
もしかして、ここコーヒーショップにするわけじゃないですよね。

【進藤】
いや、ここは実は宿泊のフロントをしようと思ってるんですよ。フロント業務と、泊まってる人のコミュニティスペース。朝ご飯…朝ご飯しようと思ってた。

【ウメ男】
みんなでワイワイやってくれと。

【進藤】
でも、コロナで朝ご飯なくなっちゃったんで(笑) …で、ここが101っていう部屋だったんですよ。

【ウメ男】
あ、「部屋だった」。過去形なんですね。

【進藤】
だから…こっち来てください。ここがオーナー住戸。もともと向こうから入ってって…。

【ウメ男】
なるほど。さっきの裏側から入ったのを、ここに扉をつけて。

【進藤】
あっちから入る。で、この物置を作ったんです。

【ウメ男】
追加で?

【進藤】
はい。この物置を。

【ウメ男】
ああ、けっこう入りますね。

【進藤】
家庭用物置を。それでここがもともとの玄関。

【ウメ男】
なるほど。これが母屋というか、オーナー宅の玄関ですね。



【進藤】
もともとリノベ前のをそのまま使ってます。

【ウメ男】
今も使ってるんですね。

【進藤】
ここは、もともと101の部屋の中なんですよ。

【ウメ男】
部屋の中…だったのを?

【進藤】
これもサッシでやって…これ、うちのスタッフが書いたんですよ。東京をイメージしてくれって言って、新宿の街を書いてくれたんですよ。

【ウメ男】
ええ〜!

【進藤】
手描きですよ、これ。手で描いてるんですよ。このベニヤに。

【ウメ男】
ベニヤに? 手描きで?これ、ペンキですよね?

【進藤】
そうそう。これはチョーク。

【ウメ男】
チョーク? チョークアートなんですか? これ。

【進藤】
この色がチョークで、白はあくまでもペンキで書いてます。

【ウメ男】
絵心というか、芸術ですよね。アート。

【進藤】
だからチョークで描けるんですよ、この赤い所はチョークで描けるんですよ。で、消してもこの白は残るっていうことなんです。白はペンキで描いてるんで。あとはこれ、床をやります。ちょっとまだ…。



【ウメ男】
これ、今やりかけなんですね。

【進藤】
やりかけ。これがオーナー住戸の排水。

【ウメ男】
なるほど。これは塞ぐわけですか? サービススペースになるわけじゃなくて。

【進藤】
いや、このまま。

【ウメ男】
さすが、もう金をかけない所はかけないわけですね。もともとのさっきの…イメージわかりますね。

【進藤】
ここから入って…こっちに階段があったんですよ。

【ウメ男】
外階段?

【進藤】
そうそう、ここから上がるようになってたんです。

【ウメ男】
鉄骨の階段がこうあるんですね。

【進藤】
それをこうぶっ壊したんです。もともとこっちから入る階段だったんです。で、ここは1階の人の廊下だったんです。

【ウメ男】
1階の人の廊下…はいはい。

【進藤】
1階が、ここから101、102…3、4は向こうから入るように改造したので。

【ウメ男】
これ、へーベルですか?

【進藤】
ヘーベル、ヘーベル。

【ウメ男】
ヘーベルのパワーボードを、もうガンガン切っちゃって。

【進藤】
ガンガン…はい。今から埋めますよ。これはまだ工事中。

【ウメ男】
ここが101の入り口だったんですか?

【進藤】
ああいう…。

【ウメ男】
ああいうのがついてたんですね。

【進藤】
ここはまだ、入居者さん、買う前の入居者さんが…。

【ウメ男】
まだいらっしゃる。

【進藤】
1人だけ。あとはもう宿泊に変えちゃってるんですよ。

【ウメ男】
なるほど。その方は、この環境でも別に物おじせず…。

【進藤】
わかんないけど…超いい人。それで、これがお店。



【ウメ男】
お店ですか? 店舗?

【進藤】
まだ今工事中ですけど、中を見てもらうと…これカウンターで、席、そっちビールサーバーとか。

【ウメ男】
飲み屋さんですか?

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
本当だ。厨房が…。

【進藤】
まだ工事中なので

【ウメ男】
これは入居者用のではなくて、普通のお店をやるんですね。

【進藤】
そうそう。僕、代々木で飲食店やってるので、それの2号店をやります。

【ウメ男】
あそこの、代々木公園のところの?


(1号店)


【進藤】
そうそう、あれの2号店。
これ、ここを壊したんですよ。ここは壁だったんですよ。2階の人はこっちから、1階の人はこっちっていう…あとでプランありますけど。

【ウメ男】
すごいな。

【進藤】
これを、こっち使えないからここを壊したんです、ALCを。こう曲がるように設計し直したと。で、これがいわゆる普通のヘーベル。

【ウメ男】
ここからは普通ですね。

【進藤】
いや、これがまた…。

【ウメ男】
ここからさらにまた魔改造が…(笑)

【進藤】
改造してるんです。これも、オーナー住戸があった所をぶっ壊して…。



【ウメ男】
掃き出し用の扉…これは入り口ですね。

【進藤】
そうそう。まあ、民泊です。

【ウメ男】
民泊用の。素晴らしい。…入っていきなり玄関とキッチンが。



【進藤】
電気つけます。

【ウメ男】
すごい。

【進藤】
こんな感じで。これが宿泊。

【ウメ男】
これ、本邦初公開ですか?

【進藤】
いや、ホームページには出てますけど。

【ウメ男】
ホームぺージに出てるんですね。…広いですね!

【進藤】
27平米。

【ウメ男】
27平米。ホテルとかで言うと…。

【進藤】
ちょっと大きめ。

【ウメ男】
大きめですよね。

【進藤】
ここはけっこう高く借りてくれますね。

【ウメ男】
でしょうね。ちなみに、1泊どのくらい取れるものなんですか?

【進藤】
コロナの前で1万5千円。今だとどうだろう…6千円とかかな。

【ウメ男】
6千円。日本の方が泊るんですかね。

【進藤】
今は日本人ばっかりですね。100%ぐらい。

【ウメ男】
鉄骨をちょっとむき出しにして…。これはオリジナルじゃないですよね。

【進藤】
オリジナル。ヘーベル、ヘーベル。

【ウメ男】
塗っただけですか? これを。

【進藤】
ヘーベル塗っただけ。取ったんですよ、天井。ヘーベルの…そうそう、そのまんまです。

【ウメ男】
で、ちょっと照明つけてみたいな。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
ここの壁は造作ですよね、あとからの。

【進藤】
それは作りました。で、ここから向こうは同じ…。

【ウメ男】
水回り? トイレ?

【進藤】
ここは風呂。

【ウメ男】
ああ、お風呂。

【進藤】
風呂があって…。

【ウメ男】
あららら…。

【進藤】
こんな感じで。

【ウメ男】
お手洗いと…。

【進藤】
普通の。

【ウメ男】
お風呂ですね。1216ですか?

【進藤】
どうだろう。ちっちゃい風呂ですね。

【ウメ男】
でも十分ですよね。

【進藤】
十分、十分。

【ウメ男】
ファミリーが泊るんですか?



【進藤】
いや、2人とか…ソファーベッドで4人じゃないですかね。ソファベッドがあるので。

【ウメ男】
ソファベッドが…なるほど。じゃあこのダブルとソファベッドで、MAX4人いけるわけですね。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
そして洗面…いいですね。



【進藤】
4名宿泊ですね。

【ウメ男】
じゃあ、今やホテルオーナーですね。…で、ここは水回りを集めてるわけですね。

【進藤】
ここが洗濯機…。  

【ウメ男】
もともとの配管はどうなってたんですか? やっぱりここに集めるために…。

【進藤】
いやいや、全部…ここはオーナーの部屋だったんですよ。改造…もう一から作ってます。

【ウメ男】
なるほど。で、さっきのむき出しになった配管に繋がってるんですか? ここは。

【進藤】
はい、そうです。これも繋がってる。こっちもオーナー住戸、元。

【ウメ男】
ああ、元オーナー住戸。今のオーナーはどこに住んでるんですか?

【進藤】
3階。前の人は2階も3階も使ってた。

【ウメ男】
なるほど。何平米ですか?2階と3階で。60坪くらいあるんですか?

【進藤】
1フロアで30坪。

【ウメ男】
じゃあ200uくらいなんですね、100u、100uで。

【進藤】
2階の半分住んでたんですよ、彼ら。元の人は。

【ウメ男】
またこれ、外壁ですか? もしかして。



【進藤】
それ外壁。

【ウメ男】
外壁を中に使ってるんですか?

【進藤】
外壁を内装に使うという…。

【ウメ男】
やりますね〜。

【進藤】
斬新ですか?

【ウメ男】
いや〜、ちょっとこれ…真似する人出て来るんじゃないですか?

【進藤】
これ、使えるから…そうだね、外壁です、これ。



【ウメ男】
外壁ですね。

【進藤】
で、何でこれを使ったかというと…これ、既存の窓ですよね。

【ウメ男】
ああ、もともとあった窓。大きい窓がついてたんですね。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
で…ロフトみたいな感じになってるんですね。

【進藤】
ロフトあるんですよ。子供が寝れるくらいかな。だから3人までいける。



【ウメ男】
なるほど…これも?

【進藤】
それは…。

【ウメ男】
これは入らない。ロフトもカウントしていいんですね。

【進藤】
そうそう。それで一応…。

【ウメ男】
これは造作ですか?

【進藤】
そうそう。ハシゴ。

【ウメ男】
かっこいいですね…ちょっと、わざとエイジングきかせて。



【進藤】
サビ出してるんですよ。クリア塗って。これ、もともと何でこんなことしたかというと、防水を一切やってないんですよ。

【ウメ男】
えっ?! …外壁だから! なるほど〜!



【進藤】
でも、人はやったらダメです。僕しか。

【ウメ男】
真似しちゃダメよみたいな。

【進藤】
だからこれ、水出たらここは拭く。要するに、この中でしか風呂に入れない。もうこっちに出したらアウト。

【ウメ男】
実は僕やったことありました。

【進藤】
外壁?(笑)

【ウメ男】
アパートで外壁をね…(笑) シャワールームですけどね、でも。

【進藤】
これシャワールームじゃん。

【ウメ男】
全く同じ…シャワールームを作ったことありますよ。

【進藤】
それでそこに窓があって、室内が見える。入ってみてもらうと…。



【ウメ男】
おお〜! ここから?

【進藤】
シャワーしながら室内の光が入って…こんな感じで。

【ウメ男】
なるほど。

【進藤】
こんな感じで。

【ウメ男】
シャワーカーテン閉めて、これでここが見えるわけですね。

【進藤】
その代わり、こっちにはシャワーを出さないでくださいっていう。

【ウメ男】
なるほど。もう濡れちゃうから。

【進藤】
そう、濡れちゃうから(笑)

【ウメ男】
防水されてないから。

【進藤】
されてないから、外壁だから。

【ウメ男】
なるほど。これはやっぱりコストカットなんですか?

【進藤】
まあ、デザインをやりたくて…まあ、コストもカットで…防水ないからね。

【ウメ男】
こういうのは内装にないですもんね。防水になる…防水の部分としてはコストカット。

【進藤】
で、これはちゃんとサンプルを貼ってるという。メーカーのサンプル1枚。



【ウメ男】
これ、取ればいけるわけですね…さすが。そこはスポンサーつかないんですか? ここ。

【進藤】
わかんない(笑)

【ウメ男】
ただ、この外壁を中に使ってお風呂にするのは、良い子は真似しちゃダメだと。

【進藤】
良い子は真似しちゃダメ。僕は自分ちだからいいの。良い子は真似しちゃダメ。

【ウメ男】
良い子はダメよ、と。



【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
いや〜…やっぱりいちいち工夫されてますね。

【進藤】
趣味ですから。

【ウメ男】
トイレは広めですね。

【進藤】
広い?

【ウメ男】
やっぱりこれ、外国の方はこれくらいが…。

【進藤】
いや、たまたまいい感じで…。で、ここから先が本当にもともとのヘーベル。

【ウメ男】
本当に本当の、もともとのヘーベル。

【進藤】
ここまではオーナーさん。ここは全部、壁だったんですよ。オーナーさん家だから。ここからが、いわゆるヘーベル26年っていう感じ。

【ウメ男】
ここも貸してたわけですね。…ここはオーナー住戸?

【進藤】
いや、貸してたんです、もともと。

【ウメ男】
ここは貸してた。さっきの外階段から上がってきた所ですね。

【進藤】
そう。だから、外階段上がると2人だけだったんです。

【ウメ男】
2人だけ、2階は…なるほど…。



(第2話につづく)

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プロフィール

■ 進藤強(しんどうつよし)さん

sindousan

建築家・不動産投資家
(株式会社ビーフンデザイン代表)

会社のHP:http://be-fun.com/

大家さんと住み手をつなぐ不動産サイト:smi-re

■ 経歴

□1973
兵庫県生まれ

□1996
京都精華大学美術学部デザイン学科建築専攻 卒業

□1998-2002
株式会社アーキテクトン 米田明に師事(住宅の設計担当)

□2001
ビーフンデザイン共同設立(進藤/長谷川/菅藤/上村)

□2004-2008
株式会社コムデザイン入社(2005年取締役に就任)(住宅の設計担当 住宅事業部長)
□2005
渋谷区代々木公園にミニビルを購入、リノベーションして自宅兼事務所にする
この頃から、賃貸物件の設計を手がけるようになる

□2007
一級建築士事務所ビーフンデザインとしてスタート

□2012
株式会社ビーフンデザイン法人化
代々木のミニビルの1階をコーヒースタンドに賃貸し始める

□2013
経営が軌道に乗り、自社で中古物件、新築物件を所有できるようになる

□2014
賃貸併用住宅の仕事が増え、本を出版する

□2015
気づけば過去の仕事の8割が賃貸物件(累計で約60棟)という状態に

■ 受賞歴

□1995
第3回 新知的生産環境最優秀賞

□1995
第12回ハンズ大賞 入選

□2006
2006年度グッドデザイン賞 グッドデザイン金賞(BEST15に選出)

□2010
「賃貸住宅のあり方」展

□2011
第37回 東京建築賞 奨励賞:ガリバ・ハウス

□2014
「賃貸併用住宅」出版記念展覧会

□2015
第41回 東京建築賞 優秀賞:りびんぐの家

■ 著書



月々のローン返済を軽くする 賃貸併用住宅(出版:STUDIO TAC CREATIVE)

■過去に乗った人生を刺激してくれた車ベスト3

1位:三菱ジープオープン J55


大学生の時に乗っていたオープンのジープ、京都の林道を走ったり、琵琶湖の湖岸をはしったり、オープンでしか味わえない感動を知る。便利、快適以外の感動を実体験しました。


2位:FIAT パンダ



独立して仕事を始めた時に借金して購入、デザイン、ダブルサンルーフがオープンする屋根が快適さを実現。レトロなディテールのデザインとイタリアのセンスが光る。
デザインの基礎知識と奥深さを実感。設計のお客様にも好評!

3位:シトロエンC1



コンパクトなボディーにトヨタのエンジン、シトロエン、プジョー、トヨタの合作作品、日本には数台しか輸入されていないシトロエン日本戦略第一歩となるC1、小回りもよく現場監理の良きパートナーとなっています。






■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供3人の5人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職

サラリーマンをしながら23区内に築古ビル、マンション、アパート、戸建、更には横須賀のベース物件や三浦のロードサイドなど、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2020年
収益不動産30棟超を所有
年間家賃収入は約8,000万円
キャッシュフローは約5,000万円




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