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(第2話)お金をかけ過ぎないリフォーム術!!

不動産投資YouTube動画/進藤強×富沢ウメ男さん_画像 不動産投資YouTube動画/進藤強×富沢ウメ男さん

2020/8/5 掲載


■Be So Happy




【ウメ男】
じゃあ、ホテル4部屋あるんですか?ホテルとして使えるのは。

【進藤】
2階4部屋と、1階1つ空いてますよ。

【ウメ男】
ええ〜、5部屋。で、もう1つが…MAX6人までいけるわけですね。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
素晴らしい。

【進藤】
下ね。下、あとでちょっと案内します。

【ウメ男】
これはそうとうな金額いきますね。満室が続くと。

【進藤】
去年とかけっこうすごいですよ。コロナ前はね。

【ウメ男】
コロナ前はね。

【進藤】
2D、2C空いてる、空いてる。両方空いてる。

【ウメ男】
今、確認したわけですね。今、こことここは…。

【進藤】
もう、コロナガラガラ、ガラガラ…あ、ちょっと入ってる。7月にになったら入ってる。



【ウメ男】
7月になると…なるほど。本来オリンピックやってたはずのところですからね。

【進藤】
そうそう! このDも超ガラガラ、ガラガラ…。

【ウメ男】
本当だ。それで7月・8月は…。

【進藤】
7月・8月はちょっと入ってますね。

【ウメ男】
これはやっぱり近隣からの…。

【進藤】
あ! 言われて…。

【ウメ男】
つけないといけないんですか?

【進藤】
その通り。言われました。

【ウメ男】
なるほどね。やっぱり皆さん…都心は特に気を付けましょう。

【進藤】
まあ、そうね。ここは、できるだけ簡単にリノベーションということで…絵を描いてもらって…マヤさんに。

【ウメ男】
マヤさん、あの有名な。シャビーな絵ってやつですか? なんて言うんですかね、ちょっと…。



【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
ふんどし王子とかも何軒かやってましたよ。

【進藤】
だから、ここは何をしてるかというと…。

【ウメ男】
これはクロスじゃなくて絵ですか?

【進藤】
クロス。だから、どんだけ隣と違うかを見せようと思って、絵を描いてもらったという感じですね。

【ウメ男】
この床も?



【進藤】
床も、床も。

【ウメ男】
これはクロスじゃなくて絵なんですね。

【進藤】
これは絵を描いてるんですよ。

【ウメ男】
はぁ〜!

【進藤】
これは、いわゆるもともとの、26年前の賃貸。

【ウメ男】
皆さんわかります? …これ、塗装ですよね?



【進藤】
そうそう。紙貼って塗装してるんじゃないかな。

【ウメ男】
なるほど。紙を貼って塗装。これ、壁…絵を描きやすいような…。

【進藤】
クロス。

【ウメ男】
クロスで描けちゃうんですね、こんな感じで。

【進藤】
あれなんかも、エアコンまで塗っちゃう。

【ウメ男】
なるほど(笑) わかります? 皆さん。エアコンまで、上まで塗っちゃったみたいな。これ、バンクシーが描いたわけじゃないんですよね。



【進藤】
そうそう(笑)

【ウメ男】
マヤさん。

【進藤】
マヤさんですね。

【ウメ男】
「Be So Happy」って書いてありますね。

【進藤】
これもそのまんま、そのまんまですね。

■とにかくお金をかけ過ぎない!


【ウメ男】
当時の3点ユニット。

【進藤】
そう。26年前の3点ユニット。

【ウメ男】
でも、ちょっとした絵を描くだけで、ちょっとニューヨークテイストになってますよ。ブルックリン。



【進藤】
で、キッチンも絵を描いただけ。

【ウメ男】
これ、絵ですか?

【進藤】
これはクロス。…それで、これは色を塗ってくれたんです。

【ウメ男】
これ、まさかDIYじゃないですよね?

【進藤】
DIYでやってくれたんです。

【ウメ男】
DIYで?! …すごいですね。



【進藤】
すごいでしょ? だからもう、作りはそのまんま本当に昔のヘーベルハウス。

【ウメ男】
洗濯機置き場は作ったんですか?

【進藤】
もともと、もともと。ヘーベルハウスです。

【ウメ男】
じゃあ、この部屋はほんとうにお金をかけずに。

【進藤】
絵を描いてもらっただけ。

【ウメ男】
絵を描いてもらっただけ!ちょっとこれ、2階からの景色ですね。

【進藤】
そうそう。それがもともと…。

【ウメ男】
素晴らしい。…ちょっといいですか?(窓を開ける)



【進藤】
下はあとで案内します。下はまた作り直したので。

【ウメ男】
また、テラスというか、デッキがあっていいですね。

【進藤】
そう。作り直したんです。

【ウメ男】
これは自由に、共有スペースとして使っていいんですか?

【進藤】
使えますよ。今、下は僕が事務所として使ってるんですよ。

【ウメ男】
ああ、事務所として。

【進藤】
この下はね、うちの事務所。

【ウメ男】
じゃあ、ここはもう、ほぼお金かけずですね。

【進藤】
まあ、そう。

【ウメ男】
これ、皆さん参考に…築25年でしたっけ?

【進藤】
26年で、もう27年くらい経ってるから。

【ウメ男】
27年くらいを、ちょっと塗装しただけでこんだけ仕上がるわけですね。

【進藤】
これももう当時のまんまです。

【ウメ男】
これも塗っただけ?



【進藤】
ええ。ちょっと汚れてるけど。

【ウメ男】
これ、何平米くらいですか?

【進藤】
20u。

【ウメ男】
20平米。ちょっと、都心部では広めですよね。

【進藤】
そう? 20平米で? 8万くらいで貸してる。

【ウメ男】
8万くらい。なるほど。普通に貸せば。

【進藤】
最初の人はね。8万5千円くらいだったかな。

【ウメ男】
それが? ホテルにすると? …内緒ですか?

【進藤】
それはね…20いくらになるかな。

【ウメ男】
3倍弱?

【進藤】
くらいにはなってますね。

【ウメ男】
3倍弱に(笑)

【進藤】
昔はね。昔はっていうか。

【ウメ男】
コロナ前は。

【進藤】
そうそう。単純に言うと、この部屋だと1万くらいなんですよ。20日で20万でしょ? だいたいそんなもんで回ってました。まあ、よくて25万。

【ウメ男】
20日でも、それだけ…70%稼働くらい? 66%?

【進藤】
いや、もっと入りますよ。

【ウメ男】
もっと入るんですか?

【進藤】
今は入ってないですよ。

【ウメ男】
ええ。まあ、あとでお話聞きますけど、いろいろそれなりの見立てもあるわけですよね。どれくらいに回復してとか。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
めちゃくちゃ、もう東京の摩天楼が…。

【進藤】
だから、今はもう家賃くらいにはなってますよ。

【ウメ男】
なるほど。じゃあ、やらないより全然いいですね。
【進藤】
そうそう。自分らで管理すれば…ここはまんまです。これが、いわゆる26年前のまんま。



【ウメ男】
えっ! 色も塗ってないんですか?

【進藤】
まんまです。

【ウメ男】
綺麗に使ってますね。

【進藤】
そのまんまです。

【ウメ男】
隣との差別化よくわかりますね。

【進藤】
そう、わかるんですよ。

【ウメ男】
これも黒く塗っただけで。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
本当だ、まさにこの…3点ユニットで。これはもう、ほぼお金0ですね。

【進藤】
そのまんま。そのまんまの部屋も作ってみたっていう。

■気になる民泊の宿泊費用は?


【ウメ男】
どうですか? 隣とこっちの人気っていうか…。

【進藤】
こっちのほうがちょっと安いですよ、やっぱり。

【ウメ男】
やっぱり値段に差をつけてるんですね。

【進藤】
7千円とか…7割くらい。7千円くらいで回ってるんじゃないかな。…まあ、一緒ですよね。

【ウメ男】
一緒ですね。いや〜、そうか…。

【進藤】
作りは…これ、このまんま…(窓を開ける)今の所と一緒ですね。

【ウメ男】
隣と一緒ですね。

【進藤】
ここは、そうね…7千円くらいかな。

【ウメ男】
1泊7千円。

【進藤】
7千円で20日だと…14〜15万。

【ウメ男】
14万。じゃあもうこれ、ちょっと塗るだけで値段上げようと思わないんですか?



【進藤】
改装する予定なんですよ、全体を。

【ウメ男】
なるほど。またさらに手を入れていくんですね。

【進藤】
そうそう。最終的には全部を…。電気つけたほうが明るい。

【ウメ男】
明るくていいですね。

【進藤】
あとでまた来ます。

【ウメ男】
ありがとうございます。

【進藤】
じゃあ1階行きますか。

【ウメ男】
はい、お願いします。

【進藤】
3階まで見れないんですけど。

【ウメ男】
ご自宅ですね。

【進藤】
そうそう(笑)

【ウメ男】
そこはシークレットなんですね。プライベートなお部屋ですからね。…これもまたいいですね。

【進藤】
いいでしょ。ベランダが狭いから、ベランダがないからこっちを改装したんです。

【ウメ男】
入口兼、掃き出しのベランダみたいな…。

【進藤】
もともとは、このまままっすぐ降りる。

【ウメ男】
はいはい、ここがこのまま…。

【進藤】
ここからドーンと降りたら…だからここは壁だったんですよ。



【ウメ男】
ここを抜いて。

【進藤】
この手すりをピッと上げて。

【ウメ男】
これ1回切って溶接し直したんですね。

【進藤】
下まであったんで…ずっと下まで。

【ウメ男】
上手にできましたね。



【進藤】
まだ色を塗ってないんだけど。…で、ここも1階の廊下。

【ウメ男】
1階の、もともとは廊下ですね。

【進藤】
ここも普通に家庭の…賃貸用の。

【ウメ男】
6世帯分の。…ほ〜…で、電気の…これ、やっぱり追加で火災報知器はつけたんですか?

【進藤】
はい、つけました。



【ウメ男】
この辺は、やっぱりそういうふうになるって…。

【進藤】
まあ、そうなんですよ。100万くらいかけてそれはやりましたね。

【ウメ男】
で、これが店舗用だから、店舗用のダクト。



【進藤】
これは工事中。で、ここは東京の、東京…。

【ウメ男】
でも入居者の方にしてみれば、下にお食事できる所があるといいですよね。面白い。

【進藤】
今日もちょっと色塗ってたんです。

【ウメ男】
あ、DIYで。…やりますね。今、塗装してる途中。

■トライアル店舗?


【進藤】
で、ここがさっきのように…ここお客さん入るようになってる。

【ウメ男】
ここ入って、お客さんは…カウンターになっていて…。



【進藤】
まだ片付いてないんですけど。また出来上がったら取材してください。

【ウメ男】
これはやきとり屋さんですか? じゃないんですかね。

【進藤】
まあ、なんでもできるんだけど…日替わりバーにして、いろんな人が…。



【ウメ男】
じゃあ、トライアルでいろんなお店やりたい人とか。

【進藤】
代々木公園と一緒。

【ウメ男】
ああ、代々木公園と一緒で。

【進藤】
ここは賃貸。

【ウメ男】
先ほどのですね、1階の。


(1号店)

【進藤】
ここは玄関ドアを…ここは窓がついてて、それと全く一緒だったんですよ。

【ウメ男】
えっ?



【進藤】
これぶっ壊して…。

【ウメ男】
なるほど。壁が…向こう側が廊下になってた所ですか? 

【進藤】
入口ないんです

【ウメ男】
ああ、塞いだんですね。それでこっちを入り口にして…。

【進藤】
こんな感じで改造を。



【ウメ男】
ほ〜!

【進藤】
だから、さっき上で見てもらったのと全く一緒です。

【ウメ男】
全く一緒?

【進藤】
それをこれを改造したんです。だいぶ違うでしょ?

【ウメ男】
だいぶ違いますね。これは4人? 3人ですか?

【進藤】
まあ、3人かな。20平米。それで、ここに玄関ドアがありました。



【ウメ男】
ああ、もともと玄関ドアが(笑)

【進藤】
なくなってる(笑)

【ウメ男】
全く跡形もなく。

【進藤】
塞いだ。でも換気扇はそのまんま。もともとのミニキッチンがここについてました。上の階に行ったときにここついてたでしょ。

【ウメ男】
同じでしたね。ありました、ありました。で、3点ユニットですね、これは。

【進藤】
そう、そのまま、そのまま。でだから、キッチンを横向けてびよーんってやって、洗濯機がここにあったのを…こっちにあったでしょ? 前。邪魔なんでこっちに持ってきた。

【ウメ男】
じゃあ壁があったんですね、ここ。…ああ、壁の跡が。



【進藤】
そうそう、壁があったの…ぶっ壊した。ここはベッド2つ。

【ウメ男】
いいですね。

【進藤】
ここも、普段はみんな開けてます。これをこう…。

【ウメ男】
なるほどね。陽も入って。…都心とはいえ静かでしょうからね、夜は。

【進藤】
(窓を開ける)こんな感じで。で、ここのソファに座ってくれて…。

【ウメ男】
テレビも見れてと。

【進藤】
そうですね。この辺は一緒ですよね、上のと。

【ウメ男】
はいはい。

【進藤】
簡単に改装するとこんな感じ。

【ウメ男】
亀山モデルですね、世界の。

【進藤】
これ、天井取ったまんまです(笑)

【ウメ男】
これはもう塗らないんですね。でも別にいいですもんね。

【進藤】
塗らない。一番簡単にやるので…これは26年前の梁ですよ。

【ウメ男】
はいはい…おお〜。



【進藤】
そのまんま。

【ウメ男】
は〜…。

【進藤】
ここの部屋は人気ですよ。

【ウメ男】
ああ、ここ人気ですか。写真の撮り方とかあるんですかね。

【進藤】
広く見えるでしょ?



【ウメ男】
見えます、見えます。

【進藤】
たぶん。

【ウメ男】
同じ20平米なのに開放感ありますもんね、こっち。テラスで。

■ちょっとだけ、事務所公開!


【進藤】
ここはね、今ちょっととりあえずうちの事務所。

【ウメ男】
今は事務所にしてるんですね。

【進藤】
行き場がなくて。

【ウメ男】
はいはい。もうそっち引き払ったんですか?

【進藤】
すごいことになってるんですよ(笑)

【ウメ男】
ああ、素晴らしい。



【進藤】
ここはもう、風呂も取っちゃったの。

【ウメ男】
こっちのほうがちょっと広めですか?これも20平米?

【進藤】
いや、一緒。風呂を取っただけ。角の風呂。あそこに風呂があったんですよ。それを取っちゃった。で、事務所移ったらまた改装。

【ウメ男】
ここも使うわけですか。

【進藤】
そうそう。

【ウメ男】
どちらに移るんですか? まだ決まってないですか?

【進藤】
裏。

【ウメ男】
裏に。なるほど。じゃあ、今は仮住まいというか…仮ですね。

【進藤】
とりあえず仮ですね。

【ウメ男】
映してもいいですか?

【進藤】
中は汚いからこっちのほう…。

【ウメ男】
ちょっと隠しますね。



【進藤】
現状というところを撮ってもらったらいいです。

【ウメ男】
ああ〜、すごいですね。

【進藤】
ここは、いわゆる…本当に草がボーボーの窓先だったんですよ。だって、普通はこっちって草ボーボーじゃないですか。



【ウメ男】
そこにデッキ…。

【進藤】
…して、こっちを入り口にしたっていう。だから、長屋になったということですよ。直接。

【ウメ男】
得意の長屋スタイル。

【進藤】
この辺はちょっと在庫がいっぱいあって。

【ウメ男】
こういう感じだったっていうことですよね。こっち側って。

【進藤】
あ! そうそう! ここも塗ったんですよ…リアルに塗った所がわかるでしょ。

【ウメ男】
わかります、わかります。際がね。見える所は。このデッキが全部。

【進藤】
全部デッキにします。奥ができた頃には…でもこれ邪魔…いっぱいいろんなもんがあって。



【ウメ男】
デッキになるとメンテ大変なんですか? そうでもないんですか?

【進藤】
色を塗るだけなので大丈夫。ちょっとここも片付いてないから、綺麗になったらまた来てください。

【ウメ男】
そうですね。いつ頃…ここから…建確はもう下りたんですか?

【進藤】
いつできるんだろうね。もうすぐなので…1月くらいには完成すると思う。半年くらいで。

【ウメ男】
じゃあ、もう年明けには完成ですね。



(第3話につづく)

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プロフィール

■ 進藤強(しんどうつよし)さん

sindousan

建築家・不動産投資家
(株式会社ビーフンデザイン代表)

会社のHP:http://be-fun.com/

大家さんと住み手をつなぐ不動産サイト:smi-re

■ 経歴

□1973
兵庫県生まれ

□1996
京都精華大学美術学部デザイン学科建築専攻 卒業

□1998-2002
株式会社アーキテクトン 米田明に師事(住宅の設計担当)

□2001
ビーフンデザイン共同設立(進藤/長谷川/菅藤/上村)

□2004-2008
株式会社コムデザイン入社(2005年取締役に就任)(住宅の設計担当 住宅事業部長)
□2005
渋谷区代々木公園にミニビルを購入、リノベーションして自宅兼事務所にする
この頃から、賃貸物件の設計を手がけるようになる

□2007
一級建築士事務所ビーフンデザインとしてスタート

□2012
株式会社ビーフンデザイン法人化
代々木のミニビルの1階をコーヒースタンドに賃貸し始める

□2013
経営が軌道に乗り、自社で中古物件、新築物件を所有できるようになる

□2014
賃貸併用住宅の仕事が増え、本を出版する

□2015
気づけば過去の仕事の8割が賃貸物件(累計で約60棟)という状態に

■ 受賞歴

□1995
第3回 新知的生産環境最優秀賞

□1995
第12回ハンズ大賞 入選

□2006
2006年度グッドデザイン賞 グッドデザイン金賞(BEST15に選出)

□2010
「賃貸住宅のあり方」展

□2011
第37回 東京建築賞 奨励賞:ガリバ・ハウス

□2014
「賃貸併用住宅」出版記念展覧会

□2015
第41回 東京建築賞 優秀賞:りびんぐの家

■ 著書



月々のローン返済を軽くする 賃貸併用住宅(出版:STUDIO TAC CREATIVE)

■過去に乗った人生を刺激してくれた車ベスト3

1位:三菱ジープオープン J55


大学生の時に乗っていたオープンのジープ、京都の林道を走ったり、琵琶湖の湖岸をはしったり、オープンでしか味わえない感動を知る。便利、快適以外の感動を実体験しました。


2位:FIAT パンダ



独立して仕事を始めた時に借金して購入、デザイン、ダブルサンルーフがオープンする屋根が快適さを実現。レトロなディテールのデザインとイタリアのセンスが光る。
デザインの基礎知識と奥深さを実感。設計のお客様にも好評!

3位:シトロエンC1



コンパクトなボディーにトヨタのエンジン、シトロエン、プジョー、トヨタの合作作品、日本には数台しか輸入されていないシトロエン日本戦略第一歩となるC1、小回りもよく現場監理の良きパートナーとなっています。






■ 富沢ウメ男さん

umeosan

IT会社勤務のサラリーマン大家
都内在住。妻と子供3人の5人家族。

■ 経歴

□1975年
誕生
□1990年(16才)
強豪高校サッカー部で部活漬けの日々を送る
□1993年(19才)
早稲田大学に入学
本気でお笑い芸人になるべく日夜修行を積む
□1997年(22才)
大手お笑い芸能事務所のオーディションに合格
プロの芸人になる
□2006年(31才)
結婚
□2007年(32才)
副業で経営していた飲食店を閉店
3,000万円の借金が残る
芸人を引退し、不動産会社に入社
フルコミッションの営業として働く
□2009年
借金を完済
□2010年
400万円を元手に不動産投資をスタート
□2012年
損害保険会社に転職
□2014年
IT系企業に転職

サラリーマンをしながら23区内に築古ビル、マンション、アパート、戸建、更には横須賀のベース物件や三浦のロードサイドなど、一癖ある物件を中心に物件を買い増す

□2020年
収益不動産30棟超を所有
年間家賃収入は約8,000万円
キャッシュフローは約5,000万円




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