• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

2,672アクセス

(第5話)「爆安物件」は「爆安価格」のまま売出されているわけではない!

不動産投資YouTube動画/ワーママはなさん×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/ワーママはなさん×火の玉ガールさん

2020/9/15 掲載


■実は独身時代にヤドカリ投資、実践済みでした!


【はな】
私、1回、全然話変わるんですけど、独身時代にマンション買ってたんですよ。

【火の玉】
そうなの? そのマンションどうなったの?



【はな】
売ったんですけど、わりとなんかその時にもうちょっと頭の中かすってるんですけど、ヤドカリとか思いつかなかったんだけど、4000万ちょいぐらいで買って。

【火の玉】
結構な値段じゃん。

【はな】そう。住宅ローンで買ったんですよ。住もうと思って。結構その時、園都市線のところの駅徒歩5分とかで私自身はすごく安いなと思ったんです。

その時、感覚はないですけど全然不動産を知らないから。それで買って、3年ぐらいで売ったんですけど買った時と同じ値段で売れたんです。

【火の玉】
それだったら3年間タダで住んだのと同じだよね。

【はな】
そうそう。だから、そういうのも独身時代にもしやるとしたらとにかく賃貸が全てみたいな人もいるんですけど、私は絶対買ったほうがいいなと思って。値段の下がらないところに。

【火の玉】
そうだね。値段の下がらないところっていうのが絶対条件なんだけど。それすごくいいと思います。私も個人的に自分が引っ越しできる立場だったらほんとにやりたい、今すぐ。

一番いいと思うのはほんとに都内とかに住んでる人だったら山手線の内側で駅5分以内。で、70平米以上のマンションを3000万ぐらいで買う。

【はな】
古くてもいいから。

【火の玉】
古くてもいいから。それがそもそもこんなのないっていう。たぶん今言った瞬間にそんなのないっていう答えが返ってきそうなんだけど、それをコツコツ探して古くてもいいからビンテージマンションとかだったらちゃんと住宅ローン付きますので。

築40年とかでも。そういうのをコツコツ探して、買って、住宅ローンフルローンで組んで、まず住む。10年間はもう住宅ローンの控除フルで取って、できたら夫婦だったらダブルローン組んで、2人で取ったほうがいい。だって高額な…。

でも3000万円ぐらいだったらフルで取れないか。でも、とにかくフルで取るだけ取って、10年後ぐらいに倍ぐらいで売ればいいと思う。

それができるのはやっぱり都心だからできるのであって、そんなことができるのは都心しかないと思うので、名前の通った古い。新しいほうがいいけどそんなのあり得ないから。



【はな】
あり得ないね。

【火の玉】
ね。5000万か6000万で売って。マイホームの場合は3000万円の特別控除があるから。

【はな】
そうすれば何も税金ほぼかからないからね。

【火の玉】
かからない。でやったら一番いい。

【はな】
手元にね。

【火の玉】
めっちゃ残るから。ほんとはそれが一番。

【はな】
20代のころにやってっていうのが一番いい。

【火の玉】
気付いてやれば。

【はな】
気付いてやればね。

【火の玉】
すごくいいけど、家族の協力いるし、たぶんできる人はすごく限られるんだろうなって思う。

【はな】
そうだね。

【火の玉】
すごく批判が殺到しそう。そんな物件ねえって。



【はな】
そんな物件ねえって。

【火の玉】
絶対言われると思う。でも、私がいつもこんな物件買ってますって言うとそんな物件ねえって言われるから、実際あると思うよ。探せば。

【はな】
姉さんの物件もどっから探してきたんですかみたいな。

【火の玉】
アットホームとか。サイトとか。からですよ。探してます。普通にネットから。紹介してくれないからさ。

【はな】
そうね。自分で探しに行かなきゃ。

■コロナ前とコロナ後で変わったことは?


【火の玉】
自分で探しに行くっていう。そうだね。なるほどね。じゃあメンターそんな感じかな。あとは、そしたら最後っていうか、最初に聞こうかなって思ったんだけど、コロナがそろそろ流行が収まって…ないかな。

今ちょっと微妙だよね。第2波、第3波来るかもしれないし。緊急事態宣言開けて、通勤されてる方もいると思うけどまだちょっと油断許さないみたいな状況で、

ちょっと不動産賃貸業とかまあサラリーマンのほうはリモートワークが定着して、そういう働き方が中心になったっていうことですけど、生活とか不動産投資の生活の中で何か変わったこととかそれによって影響受けたこととか何かありますか?



【はな】
でも、不動産賃貸業の方ってほんとにあんまり影響がない。減額とかもしかしたら来るかもしれない。レジデンスの方はほんとにうちはあんまり影響がなくて、

ただ今うちは空室は2室あるんですけど、それの空室期間はちょっとやっぱり長い。動きがない状態が長かったので。まあこれから決まってくるとは思うんだけど。

そこはちょっと感じてるんですけど、あんまり直近で何か影響があったかというとなくて。まあ今後のほうがちょっと心配かな。

【火の玉】
どうなるんだろうね。

【はな】
逆に今までちょっと家賃が遅れ遅れだった方がよくわからないけど早めに払ってくれたりして。どうしたのかなみたいな。なんかそのくらいでほんと影響なかった。姉さんのところありました?

【火の玉】
ないない。そういう感じではなかったけど、さっき言ったように空室は全く動かなかった。

【はな】
問い合わせとかもない。動かなかった。

【火の玉】
問い合わせとかもないみたいな感じだったんだけど開けてすぐに6月頭に2つとも全部決まったので、やっぱり影響あるのかなって思いました。そういう意味では。

【はな】
へえ。うちまだ、ちょっと内見に来た人はいるけどまだ空いてるんですよね。だからそこちょっと埋めなきゃなっていう。

【火の玉】
そうだよね。

【はな】
うん。だけどびっくりするほど影響がないっていうのが。ほんとのところかな。

【火の玉】
じゃあ、それはありがたいことですよね。

【はな】
ありがたい。だから、不動産の底堅さを改めて感じたというか。

【火の玉】
なるほど。

【はな】
そういうところですね。物件もほんとびっくりするぐらい安くもならないし。あんまり動かない感じがね。

【火の玉】
でもね、いわゆるポータルサイトとかに載ってるのは安くなってないなって私も感じるんですけど、でも不動産屋さんが預かって出してないとかもあるんじゃないかな。

もしくは、ちょっと今お預かり難しいですみたいな感じで、売りたい、現金化したい人はいるんだけど、それを表に出してないんじゃないかなっていう気は私はしてるんですよ。

なんとなく。今、ほら融資も難しいじゃん。コロナウイルスとかがうわーって押し寄せてる状態だから。

ある程度の融資を引いて買わなきゃいけないものとかって、「いや、今これ……これちょっと、今出すのは難しいですよ」みたいなことが水面下で起こってるんじゃないのかなっていうふうに思います。

で、自分が買ってきた経験上、爆安って爆安のまま出てるわけじゃないのよ。だってさ、そんな値段で出しちゃったら売主さんが怒るから(笑) 当たり前じゃん! 「え〜?!」みたいな。

で、あとそれを見た親戚の方とかも「何でこんな値段で売ってるの?」みたいなことになっちゃうし、問い合わせも殺到しちゃって、誰かわかんない人に説明したり案内したりするのは業者さんもめんどくさいのよ。

だから、いろんな人に「え? そんな安く買えたの?」みたいな話聞いたとき、もちろん紹介もあると思うんだけど、一般のポータルサイトに出てる物件をすごく安く買える場合っていうのは、そんな値段は最終的にネットに出ないのよ。

最初は何千万とかの価格で出てたんだけど、最後は何百万で買えましたっていう、その何百万の価格っていうのは当事者しか知らないの。出さないの、そんなの。

もう下げたあとで、ポータルサイトから下げちゃったあとで個別で交渉して、「じゃあこの価格で今回はお願いします」みたいなことはあるから、そういうことが起こってるんじゃないかなっていうのは思いますね。

【はな】
私も、このアパートも両方とももちろんポータルサイトなんですけど、やっぱり最初の価格よりかなり下げて交渉を……時間もかかったりとかもしたんですけど……。

【火の玉】
そうでしょ?

【はな】
そうそう。



【火の玉】
そうなんだよ。その価格は交渉に入ってから最後決まった価格だから、もうサイトには出てないわけじゃん。

【はな】
うん、出てない。

【火の玉】
だから、実際いくらで買えたかっていうのは当事者しか知らないのよ。

【はな】
そうそう。そう思うとね、本当に出てる価格で買ったものって、正直あまりないなっていうのがある。

【火の玉】
ああ〜。まあ、たまには本当に「わ、これ安い!」っていうのがたまに……。

【はな】
値付け間違えてるようなやつね。

【火の玉】
間違えてるようなのあるけど、そういうのよりも、交渉していった結果、最後こうなったとか、たまたまいろんな個別な要因で買えたとかね、そういうほうが多いかもしれないですね。

そしたら、だいたい聞きたいことは聞いたので、ちょっと不動産フリートークみたいな感じで……まあ、不動産じゃなくてもいいですよ。投資全般に関することとか……

まあ、一番最後に初心者の人とかこれから始めたい人へのメッセージっていうのはお聞きしようと思ってるんだけど、ちょっとその前に……不動産……もう私、不動産好きすぎだから(笑) 

ちょっと不動産に関していいと思ってることとか、持論述べてよって言われたら何でもしゃべれるんだけど、ちょっと抽象的過ぎるとお話しにくいかもしれないので、

投資全般とか不動産に関して、始めてから今までの中であった、何かエピソード……じゃあ、これが続くんだったらもうやめようかなとか、不動産やめたいなとか思ったようなトラブルとかあります?



【はな】
トラブルじゃないですけど、最後に買ったボロアパート。すごい直して今貸してるんですけど、買うときに「私なら直せる」みたいなのが降臨しちゃったんですよ。

【火の玉】
意味わかんない(笑) アハハハ!! それ、あれですかね、アパート見たら光って見えたとかそういうことですか?

【はな】
いや、光っては見えないんだけど、すごいぼろい、ぼろいんだけど、これ……。

【火の玉】
直したあとの姿が目に浮かんだ?

【はな】
そうそう。目に浮かんだというか、そのとき全能感があったの。「私ならできる」っていう。

【火の玉】
ああ、すごい! なんだろうね、それ。

【はな】
それで、それを仲介さんとかとやって買い付けて、だいぶ進んだあとに1人でふと見に行ったときに、「これ無理じゃない?」ってドン引きした。

【火の玉】
ええ? 何だろう、それ。何だろうね。買い付けで行ったときはできるって思ったんだけど、1人で行ったら「やべー」ってなったの?

【はな】
そう、やべーってなった。

【火の玉】
ええ〜! それ、けっこう逆じゃないかな。

【はな】
ええ〜! 本当?

【火の玉】
だいたい2回目に見に行ったら、1回目は……。

【はな】
2回目に見に行ったときは本当にドン引きしたの。

【火の玉】
ええ〜!!

【はな】
「これ、無理じゃない?」と思って。

【火の玉】
それ何年目だっけ? 始めてから。

【はな】
5年目くらい。

【火の玉】
5年目だったらさ、もう直せない物件なんてなくない?



【はな】
いや、そんなことない、そんなことない(笑) でも結局直せたんだけど、そのときは本当に半泣きになりましたね。

【火の玉】
本当? でもよかったね。

【はな】
そう、直して、よかったよかったと思ったんだけど。

【火の玉】
直るんだよね。

【はな】
大ピンチだった、そのときは。

【火の玉】
ああ、そうなんだ〜。

■火の玉姉さんの大ピンチ体験談


【はな】
ねえさんは大ピンチのときは?

【火の玉】
大ピンチ、私は書いてるけどさ……私はシェアハウスだよね。

【はな】
ああ! そうだ、あれね〜!!

【火の玉】
もともと見積りから3倍みたいな(笑) 死ぬよね、本当に。

【はな】
私もこのアパートが、自分でだいたいこのくらいで直せるっていうのが甘くて……。

【火の玉】
甘いよね! そうそう。最大の失敗はそこ。

【はな】
そうそう。それで、しかも見に行ってめっちゃぼろいから……これどうしよう、本当に大丈夫だろうか……みたいなのは思ったことがある。

【火の玉】
そうだね。だから、本当に自分で何から何まで直せる人だったら、自分の労働力さえかければ時間かかっても直せるかもしれないけど、そもそもできないくせにそれを見誤っちゃうと、もうお金払うしかないじゃん。

【はな】
そうそう!

【火の玉】
だからそれはもう自分の責任だよね。本当に。マジで。痛い目に遭いましたわ……本当。

【はな】
そうね……でも、あれがあるからこそ今がある。

【火の玉】
確かに、確かに! それはあるけど、もうこれはただの運だね、本当に。うまくいかなかったかもしれないし。思ってたよりもやりすぎちゃって、思ってたよりも賃料取れなくて、

全然おいしくないなみたいな結果になってたかもしれないね。全部運ですわ。



【はな】
「運ですわ」って言いきっちゃった(笑)

【火の玉】
でもあれは運ですわ、本当に、全部運。

【はな】
でも、そういう運も実力のうちってよく言うんですけど、あれって本当に「運」じゃなくて、やっぱり自分の普段の働きかけだったりとか、そういう人を引き寄せる何かがあるっていうのは……絶対それはある。

【火の玉】
そうだね。それはもちろん。行動はやめないじゃん、絶対。ヤバイと思いながらも動くけど、動くんだけど、その中のご縁で何とかしてもらったっていうか。

【はな】
そうそう、何とかしてもらったね。

【火の玉】
そうそう、人のおかげですよね、不動産は本当にね。

【はな】
人のおかげです、本当に。

【火の玉】
できないな……っていう。

【はな】
できないなりにできてるのは、そういう人のご縁だったりとか……(笑)

■ダメ物件の基準ってあるの?


【火の玉】
ねぇ(笑)そしたら、これから物件を探していくにあたって、こういう条件のものはいくら何でもちょっとやめておきたいみたいな、「これはダメ」っていう基準はありますか? 自分の中で。



【はな】
ああ……私、逆に地方とかがわからないです。地方には……わりと買われてる方の中には、全く地縁のない所で物件を買われてる方もいるじゃないですか。

【火の玉】
いるいる。

【はな】
あれが私はちょっと、たぶんできないなぁ……と。

【火の玉】
土地勘はどうしても外せないっていう感じ?

【はな】
土地勘……そう。あとはやっぱり自分が行けない、行くのにすごい……今は子供がまだ小学生低学年というのもあるのかもしれないけど、自由にそこまで「行ってくるわ」みたいな……。

【火の玉】
車は持ってるの?

【はな】
車は一応持ってます。

【火の玉】
車はあるんだ。じゃあ、家から車で何分圏内とかそういうことで決めてるの?

【はな】
うん、そうですね、今のところ。だから、やっぱり30分。

【火の玉】
車で30分ってけっこう狭くない?

【はな】
狭いかなぁ。

【火の玉】
わかんない。でもさ、東京のど真ん中に住んでたとしても……。

【はな】
高速とかは使うよ。

【火の玉】
あ、そうか。30分ってどれくらい行けるんだろう。

【はな】
けっこう……持ってるのは全部30分以内。

【火の玉】
私は、交通は公共機関しかないから……そうなんだ。わりと行けるんだね、そうすると。

【はな】
行けます、行けます。でも、ぴったり30分じゃなくて……。

【火の玉】
でも、例えば新宿〜浅草とか1時間くらいかかるじゃん。私旅行会社だったから、東京都内の観光バスのルートとかを組むときに、端から端っていうか、東京〜東京でも東から西だったらそれくらいかかるなって。

【はな】
都心を通るとね。混んでたりとかするからね。

【火の玉】
そうそう。だからけっこう短いんじゃないかなって今思ったんだけど、そうでもないのか。

【はな】
うん、そうでもない。

【火の玉】
なるほどね。それだけ? 外したい条件は。他は別に何でもいいの? さっきの、ぼろだったら何でもいいって言うけどさ、借地権だろうが再建築不可だろうが何でもいいってこと?

【はな】
借地権は、逆に借地権やったことないんで、やってみたい……コレクターじゃないんだけど、いろんなことをやってみたいなっていうほうではあるから、逆に地主さんとの付き合いとかも全然やったことないから……。

【火の玉】
ああ、私すごいあるんだけど……ほとんど借地権だからさ、いろんなタイプの地主を知ってるのね。そうすると、借地権持ちすぎてて、むしろ不動産屋さんより詳しいわけ。不動産屋さんって、実は借地権の物件を売るのは実はすごく嫌なんですよ。でもそれわかるじゃん。

だって普通の売買契約の他に借地権契約もやらなきゃいけなくて、でも手数料は1軒しか取れないのよ。だけど借地権っていうだけで安くなってるじゃん。安いのに手数料を1軒しか取れない。

しかも安い手数料。で、時間もかかるし面倒くさいし、業者から見たら絶対にやりたくないと思うのよ、借地権物件なんて。売主だけじゃなくて……売主っていうか、売主だけじゃなくて地主っていうのもそこには加わってくるわけだから……

で、いろんなタイプの地主さんがいて、やり慣れてない人だと、特に綺麗な物件ばっかりやってる大手の業者さんとかだとマジで嫌がるのよ。もう早く処分したいみたいな感じですごく嫌がるから、だから私、いつも教えてあげてるの。そんなに借地権難しくないよって(笑) ええ〜! みたいな。

【はな】
すごい(笑)



【火の玉】
地主さんが気難しい方で……どんな方ですか?……その場合はこうこう、こうこうこういうふうに言ってみたらどうですか? 手土産持ってってますか? 何持ってってますか?……みたいな感じで指導してあげるのよ。

そうすると「うまくいきました!」みたいな感じですごい喜ばれるの(笑) 借地アドバイザーみたいになっちゃって。

【はな】
もう、いっちょ上がりじゃないですか(笑)

【火の玉】
そう、いっちょ上がりなの。で、いろんなタイプの方がいるから、「前は、こういう場合はこういうふうにさせていただきましたよ」みたいな感じで、いろんなパターンを教えてあげるのよ。で、実は地代とかもあれ全部交渉なんだよ。

【はな】
あ、そうなの?

【火の玉】
そう。譲渡承諾料とか、名義書き換え変更料って地主によってだよ。

【はな】
更新料とかも?

【火の玉】
あれ、決まりなんかないの。法律じゃなくて、地主の意向ひとつなの。

【はな】
「この人、気に入ったから更新料いらないわ」みたいな人もいたり。

【火の玉】
ああ、あり得ると思う。

【はな】
ええ〜!

【火の玉】
「更新料いらない」はないかもしれないけど、更新料の価格は人によって違う。変えてるの。

【はな】
そうなんだ……。



【火の玉】
地主さんが……だから、私が次に興味あるのは底地権に興味あるんだよね。自分が地代をもらう立場。

だから、今まで聞いたいろんな借地権の中の一番厳しい条件を全部突っ込んで、こういう条件ありです、ありです、ありです……みたいな感じでちょっとやってみたいな……みたいな。

【はな】
でも借地で本が書けそうじゃないですか? マジで。

【火の玉】
アハハ(笑)いやいや、そういうこと教えたくないから(笑)

【はな】
そうか(笑)人が知ると嫌だからね。

【火の玉】
そうそう。私の大切な仲介様だけに、仲介様の手を煩わせないために、仲介様のご協力役としてやってるだけで、別にそんなの誰にでも教えない……みたいな。

しかも、あなたたちみんな借地なんか相手にしないでしょ、みたいな感じで。もういろんな人いるからさ、すごい。国とか、お寺さんとか個人とか、いろんな人いるんだけどね、全然違うよ、みんな。

あと年齢とか。性別も、男性か女性かとか、年齢が、お年召した方か比較的若い方かとか。

【はな】
必ず面談するの?

【火の玉】
する、絶対する! 絶対するから、地主さんの顔っていうのは知ってるのよ。あとは地代の払い方も、「手渡しでお願いしたい」とかいう方とかさ……いるのよ、いるのよ。

近かったらいいんだけど、振り込みにしてるの。だから、いろんなタイプの人がいるから、私はけっこう面白いと思ってる。

【はな】
だって、旧法借地権だと基本的に返さないから、やっぱり誰が買うかをすごい気にするっていうことですよね。

【火の玉】
気にする、気にする。そうそう。だから面談するんだけど。まあ、強気な方とかいるよ。いろんな条件を言ってくる方もいる。

あとはね、地主さんはいい人なんだけど、それについてる弁護士がすごい高飛車とか……いろいろいるんだよね(笑) すごく面白いの。「え? 何?」みたいな。

代理人さんっていう人がいっぱい出て来たりとか……いっぱいいるよ。すごく面白い。だから私、みんなが何でそんなに嫌がるのかがよくわからないみたいな。

だからそれもあれかな。抵当権設定でなのかな。現金って割り切ったら全然関係ないみたいな。

【はな】
そうか。借地だと借りれないっていうのが大きいかもしれない。

【火の玉】
そうそう。あとは地代がかかるとかいうんだけど、でも地代がかかるからそんな爆安で買えるわけじゃなくて、所有権だったらどう考えてもこの値段で買えないから……っていうことを考えると、

借地代を例え20年払っても全然割安だから、全然そんなことは関係ありませんみたいな。



【はな】
だから、さっきもお話出たけど、資産価値っていうものをどこに置くかによって 全然違いますよね。借地だと資産価値がないっていう人もいれば……。

【火の玉】
もういいよ。私、そうやって言われたらすごいゾクゾクするんだけど。ありませんよ。全然価値なんかないです。買わないほうがいいよ。資産価値ゼロ……(笑) すごい嬉しいもん。



【はな】
それこそ変態ですもんね。

【火の玉】
買ってどうするの。ホント、そんなの買ってる人バカだよね……って言って、私は買ってる。めちゃくちゃ買ってる(笑) そうだよね、価値なんかないよね、全然ないよ〜……って。

大喜び。すごい嬉しい、言われると。ゾクゾクしちゃう(笑) 変態だよ(笑)

【はな】
変態だね(笑)

(最終話につづく)

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

プロフィール

■ ワーママはなさん

火の玉ちゃんクレジット入り

名前:はな


都内在住・40代 外資系企業で働くワーキングマザー

夫と小学生の息子と一緒に暮らしている Twitter @pinky_jp note https://note.com/wmhana

■ 経歴 大学卒業後、教育業界に就職するも会社がすぐ倒産。派遣、ダブルワークなどを経て外資系企業に転職。

育休復帰後、育児と仕事の両立に疲れ、さまよっていた時に不動産投資本と出会い、1年間勉強の末1棟目の物件を取得。

1年に1-2棟のペースで買い進め今に至る。

■ 物件取得歴
□2014年
東京都下中古S造マンション 購入(2017年売却済)
千葉県中古アパート購入
□2015年
神奈川県新築アパート購入
□2016年
神奈川県新築アパート購入
□2017年
東京23区内戸建購入
□2018年
東京都下中古アパート購入
神奈川県中古RCマンション 購入
□2019年
東京23区内戸建購入
東京23区内中古アパート購入
□2020年6月現在
家賃年収は約2800万




■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


ページの
トップへ