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かぼちゃの馬車で困っている大家さんの救世主登場!!(第1話)

不動産投資YouTube動画/きょうへい×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/きょうへい×火の玉ガールさん

2020/9/23 掲載


■元都市銀行勤務の専業大家さん登場!


【火の玉】
健美家動画ロケシリーズ、本日のゲストは最近改名されたきょうへいさんです。

【きょうへいさん】
よろしくお願いします。



【火の玉】
出会いはすごく面白くて、私1回健美家コラムに書いたんですけど、とある物件の内見のときに会ったんですよ。普通は内見って、業者さんと自分とで一対一が普通、なんだけど、値付けがすごく安くて、内見希望がワーって入ったんだよね。

それで元付業者が大手だったんですけど、内見希望者が非常に多いので何人か一緒にやります、みたいなことになったのよ。

【きょうへいさん】
同じ日に6人ぐらいやるとかって言って。

【火の玉】
そうそう。時間ずらしてやればいいのに、なぜか同じ時間を指定してきたんだよね。

【きょうへいさん】
10時から2人みたいな感じで。

【火の玉】
それで、これちょっと面白いパターンだなと思って。まあでも一切相手のこととか気にしないから行ったんですよ。で、行ったときに同時内見だったのがきょうへいさんだったんですよね。

【きょうへいさん】
そうでした。

【火の玉】
見た目からしてもう完全に投資家なのよ。なんていうか実需向けじゃないの、醸し出す雰囲気が。で、私けっこう大家さんとか知ってる人が多いんですけど、見たことない人だな、どこの大家の人かなって思ってた。

でも、今は物件の内見中っていうすごい大事な、私たち不動産投資家にとっては戦いの場じゃないですか。だから、1人しか買えないんだから来てる相手は全員ライバルなわけ(笑)。あとは物件に集中ですよね。



【きょうへいさん】
僕もそんな感じでしたね。

【火の玉】
あれは集中してたの?

【きょうへいさん】
僕もある程度(笑)。だって、まさに1人しか買えないわけなので。火の玉さんは、テンションすごかったですよね。すげー人が来ちゃったなみたいな感じで、圧がすごかった(笑)。僕なんかもう20分ぐらいで戦意喪失してたほど。

【火の玉】
きょうへいさん、すごくおとなしかった。私、最後帰ったのかなって思ってパッと見たらいるの(笑)。何も言わないんだ、この人って思って。おかしかったんだけど。

【きょうへいさん】
いやー、僕は全然ダメでした。

【火の玉】
で、結局どうなったかっていうと、あとまだ5人ぐらい内見残ってたのに私その前で買い付け書いて出したんですよ。それで2日後ぐらいに電話がかかってきて、売主さんがぜひ買ってほしいっておっしゃってるんで、契約して下さい、みたいな流れになって買ったんですよ。

【きょうへいさん】
はい。だから売り主さんのおばあちゃんへのグリップ力が半端なかったですよ。取り込みにいくっていうか。おばあちゃんと娘さんがいて、物件を褒める褒める。怖いぐらい激褒めして、火の玉さんが褒めすぎてるから。

僕がちょっと褒めるとなんか嘘くさくなっちゃうっていうか、真似した感が出ちゃうっていうか。それでもうダメでしたね。やられましたね、完全に。



【火の玉】
あれ、すごい貴重映像だと思う。私、けっこういろんなところで「計算して人をたらしてる」とか言ってるんだけど、それを証明する人が誰もいないじゃん。普通は誰も見ないから。内見の現場に立ち会ったりできないから、それを見ていただいて、貴重な証人ですよ。

【きょうへいさん】
で、健美家コラム見てビビりました。あー、火の玉さんってあの人かみたいな。

【火の玉】
それをきょうへいさんがTwitterで呟いてくださったんですよね。「あのときの人はこの人だったんだ」みたいな感じで、コラムをリツイートしてくださったんですよ。それで、私もその頃から(きょうへいさんを)チェックするようになったんですよね。

でも、以前から見たことありました。Twitterで、お名前とか活動とか見てたんですよね。ちょうどそのころ、かぼちゃの件が今後どうなる? 

みたいな、ちょっと怪しいんじゃない? みたいな感じで、大事件というよりはザワザワしてる時期だったんですよね。それでよく呟いてらっしゃったので、知ってたんだけどまだその時点では良い人なのか怪しい人なのかの判断がつかなかった。だからウォッチ期間突入。

それからけっこう時が流れて、去年の11月に私がポールさんにキャンピングカーを売却することになって、東京まで来るって言うから、じゃあもったいないから何かやろうよっていう企画で。

セミナーもやり慣れてて面白くないだろうから、観光しようって言って、バスで回りたいって言うから、バス手配するからには2人で回るのもったいないから、ちょっと募集してみるけど集まらなかったら電車なみたいな感じで募集したら来てくださって。

それが2回目だったんですよね。で、1日しゃべってみて、この人は良い人確定!

【きょうへいさん】
ありがとうございます。

【火の玉】
もうこれは良い人で間違いないみたいな感じで分かったから、ここ(撮影場所)の物件見学会やったときにご招待したら来てくださったんですよね。で、今日がめでたく4回目。バスツアーに17〜18人参加の方がいらっしゃったんだけど、けっこう大物の大家さんとかもいたんですよね。

今はちょっと、コロナの影響でなかなかやりにくいんだけど、あの当時は別にそんなの関係ないから、バスっていう狭い空間で丸1日いろんな話をするんですよね。

で、観光地に着いたら降りて、まあだいたい2〜4人とか小グループで分かれて自由な感じで回るみたいなのをやってると、この人(=きょうへいさん)がめちゃめちゃすごいって、バスの中で「アイツすごいらしいぜ?」みたいにザワザワ、けっこう話題になってたんですよ。

【きょうへいさん】
あ、そうなんだ(笑)

【火の玉】
どういう経緯で不動産投資っていうものに出会って、始めて、どういう事業をやられて、今どうやってるっていうような流れで少し自己紹介してもらっていいですか?

【きょうへいさん】
2010年に大学を卒業して、新卒でサラリーマンになってすぐ銀行に入ったんですけど、しんどくて向いてないなと。サラリーマンを辞めたいっていうのがまずあったんです。

最初は投資信託を地道に積み立てていって、1億とかまで増やしたら、年利で5%で500万毎年儲かればなんとかなるかとか思ってやり出したんだけど、やっぱり本当に地道すぎて道が遠くて。

本当にめちゃくちゃうまくいっても45歳とかまでかかるだろうな、ってなって。大きく下がらずに、比較的高い利回りで増えていったとしてそのぐらいの話。

ってなるとちょっとそれじゃあ自分的には待てない、となるとレバレッジをかける必要があるな、となると、不動産投資がいいなと。

株とかFXでもレバレッジかけられるんですけどロスカットっていうのがあるので、大きくバンって値下がりしたときに強制的に売らされちゃうんですよ。


■不動産にロスカットはない!


【火の玉】
そうね。レバレッジをかけてると、そうなることあるっぽいよね。

【きょうへいさん】
でも不動産って、いくら景気が悪くなってもロスカットがないんですよ。

【火の玉】
そりゃあそう(笑)。売らない限りは。

【きょうへいさん】
そう、売らなきゃいいわけですよ。で、賃料で返済はできるわけだから。だからロスカットなくてレバレッジかけられるっていう投資が不動産だったんですよね。

【火の玉】
そうですね。

【きょうへいさん】
で、不動産を研究し始めて、最初に買ったのが区分のファミリータイプのマンションなんです。

【火の玉】
なんでそれ買ったんですか?

【きょうへいさん】
あまり借金するのがまず怖かった。

【火の玉】
レバレッジがいいところって言ってたのに、借金怖かったの?

【きょうへいさん】
レバレッジはいいと思うんだけど、多額の借金は怖かった。

【火の玉】
ああ、なるほど。

【きょうへいさん】
負けない方法ってなんだろうっていろいろ研究すると、『スター・マイカ』っていう会社があって。

ファミリータイプの区分マンションをオーナーチェンジで買って、入居者が出たら、実需向けに売るっていう手法を繰り返して上場してる『スター・マイカ』っていう会社があるんです。その会社のやり方だったら、真似したらうまくいくんじゃないかって。

【火の玉】
なるほどね。私も『スター・マイカ』のやり方を知ってたんだけど、そもそもどうやって知ったんですか?

【きょうへいさん】
『スター・マイカ』に転職しようかと思って面接も受けたことあるんです。いろいろ考えて結局しなかったんですけど。

最初に買った区分の入居者さん、まだ出てないんで、実現してないんですけど。

【火の玉】
でもいいじゃん。

【きょうへいさん】
ずっとキャッシュフロー2万ぐらい入ってきて、残債は減ってるわけだから、もう負けない感じにはなってるんですけど。

っていうのが1つ目。今でも良い投資だと思ってるんですけど、やっぱりこれだとキャッシュフローが2万とか1万なんですよ。自己資金も入れてなんで、それだとやっぱり人生変わらないっていうか。

【火の玉】
まあ確かに。ちなみに自己資金ってどれぐらい入れてた?

【きょうへいさん】
それがね、けっこう高利回りだったんで、910万の物件を自己資金40万だけでしたね。

【火の玉】
でも、それで毎月2万入ってくるんだったら2年で回収できてるってことでしょ?

【きょうへいさん】
自己資金はね。

【火の玉】
ってことは別に良くない? 自分が出したお金に対してそれだけ入ってくるなら、けっこう安全じゃないですか。

【きょうへいさん】
それはそうなんですけど、そんなにたくさん見つけられないし、やっぱり人生なかなか変わっていかない。まあ、長い目線で見たらいつか売却のときにバーンって入ってくるけど、時間かかるじゃないですか。

【火の玉】
月3万〜5万ほしいとかだったら、別にそういうのをもう1戸出てくるまで気長に待つのでもいいんだけど、人生変えたいとか、それで独立したいとかそっちだったらちょっと時間かかりすぎますね。

【きょうへいさん】
そうなんですよ。だから、最初いろいろ経験できたっていう意味ですごい良かったんですけど、月100万のキャッシュフローを目標にしてた。それだとキツイじゃないですか、区分だけでは。

【火の玉】
100戸いるね(笑)。




■自ら運営するシェアハウスに挑戦


【きょうへいさん】
そんなお金も借りられないし、なかなか見つからないし、次の候補を考えたんですけど、僕がやったのがシェアハウス。

【火の玉】
それは何年の話ですか?

【きょうへいさん】
2014年。

【火の玉】
割と早いね。2014の時点で気づいて始めるとしてはね。

【きょうへいさん】
2014年にそれをやろうってことで最初に買ったのが東京の再建築不可のボロボロの戸建てですね。

【火の玉】
シェアハウスっていうのは運営会社に委託じゃなくて自分でやるの?

【きょうへいさん】
自分です。

【火の玉】
だって、そのときまだ忙しいサラリーマンでしょ?

【きょうへいさん】
そうなんですよ。

【火の玉】
無理じゃん! すごいバイタリティーですね。

【きょうへいさん】
それはやっぱり・・・頑張りました。

【火の玉】
すごい。どれぐらいの数、運営したんですか?

【きょうへいさん】
結局それで1戸目買って8カ月に1戸ずつぐらいとか買っていって。

【火の玉】
えー! しかも増やしていったの?

【きょうへいさん】
増やしていきました。

【火の玉】
すごいね。

【きょうへいさん】
いやいや。まあなんとか。でも妻にも手伝ってもらったり。

【火の玉】
じゃあ家の近くで買ったってこと?

【きょうへいさん】
自宅から電車で1時間半以内ぐらいですかね。

【火の玉】
えっ! けっこう遠いと思うな。清掃とか、奥さんが手伝ってくれたってこと?

【きょうへいさん】
客付けは自分ですね。清掃は入居者さんに頼んだり、客付けも入居者さんに頼むこともあります。

【火の玉】
次の入居者さんを紹介してくれたらいくらかあげますよ、みたいな感じ?

【きょうへいさん】
ご紹介とか、案内をお願いしたり。

【火の玉】
内見に来た方の?

【きょうへいさん】
そう。駅まで迎えに行って案内してみたいなこと。

【火の玉】
上手に仕組み作ってますね。それ住んでる方は承諾してくれるの?

【きょうへいさん】
してくれる方に頼む感じですね。

【火の玉】
でもいいんじゃない?それ。その家の主・リーダーじゃないけど、まとめ役みたいな、学級委員長みたいな役をやってくれるってことでしょ? 住んでる方が。

【きょうへいさん】
清掃をやってくれる方とかは割とそういう感じになってくれます。

【火の玉】
家賃をちょっと値引きしたりだとか、そういう感じの?

【きょうへいさん】
やってくれる都度、報酬というかバイト代じゃないけど、お支払いするとか。

【火の玉】
自分が住んでる家でそれをやって、まあ家賃が値引かれるとか、なんかもらえるってなったら別にやってもいいかなって思うかもね。

【きょうへいさん】
そういう方もいらっしゃいますね。というようなことをやって。まあ、自分がとにかく辞めたかったです、会社を。なのでもう買いたい病というか。本当は自宅から近くで集中して買うべきなんですけど。

【火の玉】
でも自宅の周辺だけに限ってやってたら、引退するのもっと時間がかかってたと思う。滅多に出てこないじゃん。そんな限られた範囲で探したって。

【きょうへいさん】
そうそう。っていうのでそこを買ったんです。

【火の玉】
なるほど。すごい。

【きょうへいさん】
シェアハウスを5棟ぐらいやって、そのときにそのかぼちゃの馬車の事件があって。サブリースをしてくれてた会社がつぶれて、そうすると返済だけ残る。

オーナーはサブリースがなくなるので、管理会社に頼むなり自分で自主管理するなりしなきゃいけない。でもかぼちゃの馬車にいざ行ってみたら入居者ゼロとか。

【火の玉】
自分で管理できないもんね、もう丸投げだったから。

■自分がもしかぼちゃの馬車のオーナーだったら?


【きょうへいさん】
そうそう。2018年だと思うんですけど、そのときに僕ブログとかTwitterとかやってたんで、「自分がもしかぼちゃの馬車のオーナーだったらこうします」みたいな記事を書いたら、ちょっとプチバズリぐらいになって、Googleで上位表示されたんです。

【火の玉】
上位表示されるぐらいまでバズッたの? すごいじゃん。

【きょうへいさん】
そうです。そういうキーワードで検索すると。今はもう落ちましたけど。

【火の玉】
あのころはもう毎日かぼちゃ一色でしたもんね。不動産業界の話題はね。

【きょうへいさん】
そうするとオーナーさんがご覧になるじゃないですか、その記事を。

【火の玉】
困ってる人ね、実際にね。

【きょうへいさん】
そのオーナーさんたちに対して相談に乗らせていただいて、自主管理がご自身では難しいって方とかもいらっしゃるので、それを私がお借りして運営するのを提案。

契約形態は。一括借り上げとか入居者率に応じてとか。借りて貸す転貸を提案して。そうするとオーナーさんとしてはもう今本当に困った状態で、かつ1円も入ってこない状態だから。

【火の玉】
で、返済は巨額でしょ?

【きょうへいさん】
っていうのでお願いをいくつかいただいて。で、当時僕サラリーマンですし……。



【火の玉】
あっ! そうだよ! これ完全に事業家の話になってるから、もう辞めてるのかなと思ったら、その状態でまだ兼業だったのね。

【きょうへいさん】
そうなんです。

【火の玉】
すごくない!?

【きょうへいさん】
それすごい大変で。

【火の玉】
当り前じゃん(笑)

【きょうへいさん】
まあ、ある意味自主管理みたいなものじゃないですか?

【火の玉】
事業家をやりながら人の転貸も引き受けて、相談にも乗ってサラリーマンもやってたってこと?

【きょうへいさん】
そうです。



【火の玉】
2018年の終わりから、2019年もまだやってたんですか?

【きょうへいさん】
2018年の2月からそれが始まって、9月にサラリーマン辞めたんです。だから半年ぐらいはめちゃ忙しかった。

【火の玉】
そうだよね。よく耐えましたね。

【きょうへいさん】
よく任せていただけましたよね、そんなサラリーマンの奴にね。

【火の玉】
だって困ってるもん。みんなめっちゃ困ってるのもあるし、もう騙されてるわけじゃないですか。それで、さらに二次被害は絶対に避けたいでしょ。やっぱりちゃんと過去のきょうへいさんの記事とか読んだと思いますよ、その人たちは。

【きょうへいさん】
そうかもしれないですね。

【火の玉】
だったら、この人はまともな人だってやっぱり分かって、実際お会いして話して、じゃあお任せしようってなったからじゃないですか。人徳の勝利ですよ。

【きょうへいさん】
いやいや、全然そんなんじゃないですけど。

【火の玉】
すごいと思います、本当に。

【きょうへいさん】
それで、運営をありがたく任せていただいた方に関しては、もちろんすぐなんとか頑張って埋めていって、本当にそれが忙しくなって、そのときに妻の出産もちょうど重なって。もう死にそうだったんですよ。

9月に出産だったんで、辞めた月に出産なんですけど、だから妊娠してる間にかぼちゃの転貸の仕事もあって大変だったんですよ。

【火の玉】
その2018年を乗り越えて1年半経って。いや、すごいじゃん。そのときのが絶対に血肉になったと思います。すごい経験ができましたね。

【きょうへいさん】
できましたね。

(第2話につづく)

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プロフィール

■ きょうへいさん

火の玉ちゃんクレジット入り

元都市銀行勤務
30歳で脱サラした専業大家

Twitter:@kmflow1(https://twitter.com/kmflow1)

stand.fm(ラジオ):きょうへいの不動産投資ラジオ
(https://stand.fm/channels/5eec96679c38bc0326bf6969)

ブログ:シェアハウス不動産投資で脱サラした人のブログ(https://goodasset.net/)

□1987年
神奈川県で生まれる

□2010年(22才)
都銀に入行
発展途上国の成長を支援できるバンカーを夢見て入ったが、辛い日々に消耗 セミリタイアを夢見るようになる
月々4万円の投資信託積立を開始。月々の積立額を徐々に増やす

□2013年(25才)
アベノミクス到来で積み立てた投資信託を利益確定。300万円ぐらいの利益を得る
しかし、この調子ではセミリタイアできるのははるか先だということに気付き絶望する →レバレッジをかけた不動産投資ならもっと早くセミリタイアできると気付く

□2014年(26才)
神奈川県に中古区分マンション1室購入

□2015年(27才)
東京都と埼玉県で中古戸建て1棟ずつ計2棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2016年(28才)
神奈川県に中古戸建て2棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2017年(29才)
埼玉県に中古戸建て1棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2018年(30才)
東京都でシェアハウス転貸を始める →2018年9月にサラリーマンを卒業!

□2019年(31才)
神奈川県で中古アパート1棟、中古戸建て2棟を購入

□2020年(32才)
所有物件9物件43室
転貸物件約100室

借入7500万、諸経費控除後税引前CF2000万



■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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