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安く買って、埋める。それを継続していけるかが鍵!(第2話)

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2020/9/24 掲載


■早くもセミリタイア




【きょうへいさん】
それで2018年に会社辞めて、2019年はアパートとか戸建てとか3つぐらい買ったんです。普通の高利回りの戸建てとアパート。

【火の玉】
なるほどね。めちゃくちゃすごい。まだ30代ですよね?

【きょうへいさん】
そうですね。32歳です。



【火の玉】
えー! 30代前半だって。信じられない。でも今からまだ30代っていう年でこれからまったく新しいことにチャレンジすることも全然できるじゃん。もう今までですでに何かもうできあがってる感あるけど、まだできますから。すごいね、本当に。ちょっとあの語彙力って感じですけど(笑)。

【きょうへいさん】
いやいや(笑)。ありがとうございます。

【火の玉】
この前北海道のルイさんと話をしたんですけどね。ちょっと似た感じがします、あの方33歳なんですよ。で、きょうへいさんが32歳でしょ? 30代前半で……しっかりしてるよね!あの方の場合は構想が固まってて。

【きょうへいさん】
めちゃくちゃすごいですよね!

【火の玉】
めちゃくちゃすごい!もう完全にできあがってる訳だけど、止まらないから! 買いすぎちゃって。でもさ、2人とも年齢とかやってることとか、すごく似てると思うし。今から全く新しいこと立ちあげても全然間に合うしね。バイタリティもあるし。

今現在でも、まだ元かぼちゃの転貸って続けてる人いるんですか? 自分でやってる人は?

【きょうへいさん】
やめた人もいらっしゃるし、続けてる方もいらっしゃいますね。

【火の玉】
なるほどね。じゃああとは自分で引き継いでやってみますっていう方もいるということ?

【きょうへいさん】
そうですね。

【火の玉】
それから増えてはないですか?

【きょうへいさん】
2018年2月からワーっと僕が会社辞めたあとも増えて、かぼちゃじゃない方でシェアハウスを始めようっていう人のも少しだけやったり。今少し減ってきたみたいな感じですかね。

【火の玉】
その事業の件で社員さんを雇われてますよね?今も継続中?

【きょうへいさん】
今も雇ってますね。

【火の玉】
すごいよね。雇用を生んでるってことじゃん。増えてるんですか? 社員の方。

【きょうへいさん】
正社員1人とバイトさん1人、みたいな感じです。

【火の玉】
専業ということなんだけど、やりたい方向性としては大家業ですか? それとも、事業をもっと伸ばしていきたいとかありますか?

【きょうへいさん】
大家業では既存の物をやりつつ、いい物件あれば、買い増していきたい! それもいろんなジャンルでやりたいんですよね。だから、たとえばシェアハウスに限らない……いい物件あれば、もちろんやりたいですけど。

【火の玉】
はいはい。

【きょうへいさん】
中古物件とか、土地から新築とかも全然やったことないんで、やってみたいし……あと、最初にぼくが買った区分マンションみたいなので、とにかく割安に儲かるみたいな、おもしろそうなやつがやりたいですね。

それと別で事業的なので、「こういうサービスあったらおもしろいかな」みたいな、ちょこちょこ思いついたりするのあるんすよね。そういうのはやりたい! 思いつく都度。

【火の玉】
思いつく都度……そのさ、カボチャ事件のあとのシェアも委託されて運営っていうのの他に、事業系ですでにやってることとかあるんですか?

【きょうへいさん】
自分の体身一つじゃなかなか足りないですね!

【火の玉】
まあね。でもさ、雇用は生んでる訳だからさ。

【きょうへいさん】
だから、社員さんにけっこうお願いできる部分はあって、自分一人でやってるよりは全然時間あると思うんですけど。それでも、やっぱり子供の面倒見たりとかもあるし。

ゲームやったりとかもしたいから(笑)

【火の玉】
そうだね〜!いいと思う。

【きょうへいさん】
そういうことやってると、ほんと時間あんまないんすね。

【火の玉】
時間ないのに今日きてくれてありがとうございます!!



【きょうへいさん】
いやいやいや!大家やりつつ、関連ビジネスみたいなこともやっていきたいって感じですかね。

【火の玉】
でも、もうサラリーマンっていう、その時間を取られる一つはなくなって、事業の大家に集中できる環境にはなってるから。

【きょうへいさん】
なってます。

【火の玉】
その中で模索してって探していけばいいんじゃないですか?若いしさ〜

【きょうへいさん】
いやいやいや。自分の知識を誰かの役に立ったらみたいな思い……元々、ブログとかTwitterやってるのはそんな感じですけど。そういうのは継続できたらなと。

【火の玉】
そうですね!でも、向いてるんじゃないですか。元々、そういう流れだったじゃないですか。自分の考えとかを整理して発表してたら、向こうから来たでしょう?

教えるとかさ、人と一緒になって何かをやるとか。

【きょうへいさん】
そうなのかもですねー。でも、それを伝えるにしても、やっぱ自分の引き出しが多い方が、っていうのもあるから、さっきいった新築とかも経験としてやっていきたいですね。経験値をあげていきたいっていうんですかね。

■現金で連続3棟一気に購入!


【火の玉】
新築はさ、もうちょっとあとでもよくない?

【きょうへいさん】
そうですか?

【火の玉】
わかんないけど。首都圏はドーナツの大きい輪から小さい輪にどんどん寄ってって、最終的には都心に皆くるじゃん。

大きいところに入ってって……やっぱり、資金の問題もあって、多額な頭金とかけっこう必要……何千万とか、下手したら億単位が必要になってくる投資が多い気がするので。首都圏でやろうとするとね。

【きょうへいさん】
首都圏の新築とかだと、そうですよねー!新築木造で小ぶりなやつとかでもいいです!

【火の玉】
でも、新築木造ってさ、あんまり元が取れない……元が取れないというか、さっきのカボチャの話に戻るんですけど。たぶん、当初はけっこういい場所でやってたと思うんですよ?

【きょうへいさん】
はいはい。

【火の玉】
そこでやれる土地がなくなって、最後にその東京二十三区でも郊外に近いっていうとかさ、お隣の市はもう埼玉県とか千葉県とか、そういうところに建てていくと、需要が東京の中心部に比べると少ないから。

埋まりにくくなるでしょ、なかなか入居者見つけるのが難しい場所にやっぱりどんどん寄っていっちゃうから。どうなんだろうね〜?

【きょうへいさん】
カボチャの場合は……でも、やっぱり不動産て割安かどうかだから。立地……その価格でというか、安く買えればありかなと思う。価格次第なのかなと。

【火の玉】
そっか、じゃあ場所はそんなにこだわってないと?

【きょうへいさん】
こだわってないです、どこでも。

【火の玉】
絶対、この場所で、とかがなければ。去年は三つぐらい買って、今年はまだ買えてなくて、まだ探し中っていうことですよね?

【きょうへいさん】
そうですね。

【火の玉】
じゃあ、去年買った三つの物件の中にシェアハウスは入ってないんですね?

【きょうへいさん】
入ってないですね。借地権アパートと、テラスハウスと、平屋の築古戸建です。

【火の玉】
なるほどね。これ、全部融資で買ったんですか?

【きょうへいさん】
いや、全部現金です。

【火の玉】
全部現金ですか!そろそろ三つも買ったら現金枯渇しません?

【きょうへいさん】
安かったんです。アパート600万だし、戸建て330万と180万



【火の玉】
全部合わせても、1000万ちょっとか。

【きょうへいさん】
はい。

【火の玉】
なるほどね、すご! これ、今回ってるんですか?

【きょうへいさん】
回ってます!

【火の玉】
天才じゃん!



【きょうへいさん】
いやいや、天才ではないです・・・そんなめちゃ珍しいことじゃないですよね。

【火の玉】
めちゃ珍しいってのは、比べる主軸をどこに置くかの話ですけど。いや、すばらしいよ! ちゃんと満室にして、回せるっていうことの方が大事。

【きょうへいさん】
はい。

【火の玉】
空室を埋めて、今住んでる人が出たあと、継続的にずっとつけれんのかって! そっちのほうが大事じゃん。

【きょうへいさん】
それはもちろん。

【火の玉】
それを全部達成してるから偉いです!

【きょうへいさん】
いやいや。

【火の玉】
だって、そこだもん! 別に、安く買うことだけが目的じゃないから。買って埋めて、それをずっと埋め続けることだよ。それができることがすばらしい!

【きょうへいさん】
ありがとうございます。

【火の玉】
そうですか、じゃあ次いい物件買えるといいですね。

【きょうへいさん】
そうですね。継続して火の玉さんみたいに。

【火の玉】
いやいや、私はそんなに買ってないよ!年に一戸ぐらいしか……もう割り切ってるから。自分がほしい物件っていうのは、1年か2年に一回くらいしか出てこない!っていうのがわかってるから。ほぼ全て流すんですよ。

3〜4回出てくるのは出てくるけど、その内2、3回は負ける! ただ、結局一つしか買えない。もう割り切ってるから。

【きょうへいさん】
いや、すごい。

【火の玉】
流しソーメンだね、サーッと(笑) で、中にちっちゃい赤いザクロみたいな出てきたのを、パっておはしで取りに行く。



【きょうへいさん】
いやー、根性が……めっちゃ探してらっしゃいますもんね?

【火の玉】
めっちゃ探す! めっちゃ探しても……うーん、だってないからね。見つけたら、あとは攻略ですよね!

【きょうへいさん】
そうですね。たらし…

【火の玉】
そう、たらしに行くっていう(笑)

【きょうへいさん】
そうですね。

■色んな媒体での発信を開始


【火の玉】
そこだけですね〜。きょうへいさんが次何を買うのかすごい楽しみ!

最近ラジオとかの発信も始めたじゃないですか?私、聞いてます! いつも。

【きょうへいさん】
ほんとですか!

【火の玉】
イケボだなって思いながら(笑)

【きょうへいさん】
ありがとうございます!

【火の玉】
聞いてます。ラジオもされて、ブログもされてて、他に発信媒体持ってらっしゃいます?

【きょうへいさん】
それだけですね。

【火の玉】
いや、でも文章もすごく上手だから。

【きょうへいさん】
ありがとうございます。

【火の玉】
私もずっとお知り合いになってから、けっこうずっと過去まで遡って見させていただいて、最近はラジオも聞いてるんですけど。発信媒体も増えて、最近改名されて、きょうへいさんのことを知ってらっしゃる方たくさんいると思います。

今日はね、きょうへいさんのファンの方を呼んでるんですよ。私がTwitterで発見しちゃったの! Twitterのすごいおもしろいところっていうかね、皆が公開で会話してるから、誰が誰と仲がいいとかがけっこう見えるんですよ。

健美家コラムニストでいうと、ポールさん。過去何回かやったことあるのは、全部ノリなんですよ。Twitter上で会話してて、「こういうのがやりたい」とか「興味ある」みたいなのを拾って。偶然のつぶやきからことが起こるみたいなことがすごくあるんですよね!

【火の玉】
今回のは「昔からブログ読んでます!」みたいなファンの方がね、きょうへいさんのつぶやきに「きゃあ〜!」って反応してたのを見つけて。



【きょうへいさん】
いや、そんな人いるんだな。驚きですよね!

【火の玉】
すごい偶然なんだけど、撮影決まってたから「来る?」っていったら、すごいいいノリで「来る!」って言ったから。今日、呼んでるんです(笑) ちょっと出てもらって、質問とかをしてもらおうかなって思います。

でね、そこで一つ言っときたいことがありまして、これって物件をグリップする時とすごい似てるんですよ!

【きょうへいさん】
はい。

【火の玉】
物件ってさ、自分が買いたい物件を買えるっていうよりは、むこうから流れてくるものを掴む感じじゃないですか?

【きょうへいさん】
うんうん。

【火の玉】
だから、流れてくるのって偶然なんですよ。しかも、いつ流れてくるかわかんない! で、流れていった後に「ああ、あれよかったな」って思っても、それはもう買えない、自分の目の前を過ぎちゃったから。

だから、皆さん「どうやっていい物件を買えるんですか?」とか「どうやって探してるんですか?」とか聞くけど、「見つけたら離すな!」っていうことなんですよね。



【きょうへいさん】
はい。

【火の玉】
だから、私は今回ね、その人に投げたんですよ。「こういう機会がありますよ、来ますか?」って。時間も決まってて、それを逃したらもうないんですよ。その機会は……だけど、食いついて来たの、その人は(笑)。

だけど、物件でもあるのよ、ほんとに偶然のタイミングで「今だったら内見できますよ? いらっしゃいますか?」って。もし、業者さんに言われたら、行かなかったら買えないですよ!

【きょうへいさん】
そうですね。

【火の玉】
「ごめんなさい、これから予定が入ってて」とかはアウト!「時間がない」とか、「忙しい」とかは何を優先するかだけの問題なんです。それがどうしてもほしかったら、今の予定を蹴って行くべきなんですよ。

そうしないと、いい物件はホントにグリップできません!

【きょうへいさん】
いや、すばらしい! ほんとにそうですよ。

【火の玉】
チャンスが流れて来るのは、そういうことだからさ。自分がタイミングを計るんじゃないの。向こうのタイミングでくるから合わせなきゃいけない、自分が。どうしても行きたかったら。

【きょうへいさん】
やっぱり、安い物件って、基本買わせていただくものなんで。

【火の玉】
そうそうそう!

【きょうへいさん】
逆に、こっちがお客様な感じでものすごいキレイなプレゼン、提案されてくる物件って”クソ”が多いですよね?

だから、自分が下の立場で「すいません、安く買わせていただきます」って感じなんでね。

【火の玉】
そうなんですよ。たとえばさ、契約日とかさ、手付金の額いくらにするとかさ。契約日から決済の間をどれくらいにするとかさ、「全て売主様の都合に合わせます」っていうのはあたりまえだからさ。

【きょうへいさん】
そうですね。

【火の玉】
全部、向こうの都合に合わせます! って言わないと。あれしろ、これしろとか。ネットで取れる資料は自分で取れ! 手を煩わせるな! 仲介様の。



【きょうへいさん】
たしかに、たしかに。

【火の玉】
っていうことなんですよ。小さいことに向こうの時間を使うなと言いたい。それくらいの気持ちじゃないと、買えないよ?っていうことですね。

【きょうへいさん】
そうです。

(第3話につづく)

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プロフィール

■ きょうへい

火の玉ちゃんクレジット入り

元都市銀行勤務
30歳で脱サラした専業大家

Twitter:@kmflow1(https://twitter.com/kmflow1)

stand.fm(ラジオ):きょうへいの不動産投資ラジオ
(https://stand.fm/channels/5eec96679c38bc0326bf6969)

ブログ:シェアハウス不動産投資で脱サラした人のブログ(https://goodasset.net/)

□1987年
神奈川県で生まれる

□2010年(22才)
都銀に入行
発展途上国の成長を支援できるバンカーを夢見て入ったが、辛い日々に消耗 セミリタイアを夢見るようになる
月々4万円の投資信託積立を開始。月々の積立額を徐々に増やす

□2013年(25才)
アベノミクス到来で積み立てた投資信託を利益確定。300万円ぐらいの利益を得る
しかし、この調子ではセミリタイアできるのははるか先だということに気付き絶望する →レバレッジをかけた不動産投資ならもっと早くセミリタイアできると気付く

□2014年(26才)
神奈川県に中古区分マンション1室購入

□2015年(27才)
東京都と埼玉県で中古戸建て1棟ずつ計2棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2016年(28才)
神奈川県に中古戸建て2棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2017年(29才)
埼玉県に中古戸建て1棟を購入し、シェアハウスとして運営

□2018年(30才)
東京都でシェアハウス転貸を始める →2018年9月にサラリーマンを卒業!

□2019年(31才)
神奈川県で中古アパート1棟、中古戸建て2棟を購入

□2020年(32才)
所有物件9物件43室
転貸物件約100室

借入7500万、諸経費控除後税引前CF2000万



■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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