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サラリーマン卒業というゴールに不動産投資は必須!(第1話)

不動産投資YouTube動画/優待大家×火の玉ガールさん_画像 不動産投資YouTube動画/優待大家×火の玉ガールさん

2020/11/25 掲載

■優待大家さんの登場!

【火の玉】
 優待大家さんの物件にお邪魔して、そこで撮影させてもらってます。まず、最初に自己紹介お願いしてもいいですか?もしかしたら初めましての人もいるかもしれない。

【優待大家】
 ハンドルネームで、優待大家と名乗っている者です。



【火の玉】
(爆笑)職業?

【優待大家】
 職業は、フリーライター兼大家、みたいな感じですかね。

【火の玉】
専業大家さんなんですよね。ライターもやってらっしゃる。

【優待大家】
 僕はITの会社員やってたんですけど、それを4〜5年前にやめてからは、大家業をしながら、空いた時間にライターしつつ・・・まあ、そんな生活を。

【火の玉】
なるほど。本を出されたのは何年ですかね? 

【優待大家】
 会社やめて1年経ったぐらいなので、2017とか?

【火の玉】
 優待さん、本を出されたので、なんかここで黄色と、ちょっとさ、いろいろここに入れておきます。

【優待大家】
 在庫いっぱいあるんで。

【火の玉】
 ははは!まだ大量にあるらしいです。なんかあの頃と生活変わりましたか? 「ニートになりたくてやめた」って聞いたんですけど。

【優待大家】
おかげさまで。ストレスなく、楽しくやらせてもらってます。不動産のおかげです!

【火の玉】
ストレスなく・・・そうですか。なるほど。不動産のおかげでニートができてるってことなんで、優待さんの"不動産ニート生活"の実態について、詳しく聞きたいなと思いまして。

いったいどれぐらい物件持ってて、どれぐらい家賃収入があるのか?とか、そういう不動産投資家的な話から聞いてもいいですか?

【優待大家】
 ざっくりお伝えすると、戸建てが8。

【火の玉】
8戸も持ってるの? この物件入れて?けっこうあるね。

【優待大家】
 これ入れて8。そうですね。あとアパートが1棟。年間家賃収入で、1000万ちょっとぐらい。

【火の玉】
 これ、全部借り入れ無しですか?

【優待大家】
 いやいや、全然あります。

【火の玉】
 家賃収入で1000ってことは、返済があるわけじゃないですか?じゃあ、返済後税引後のキャッシュフローは?

【優待大家】
 返済と税金で大体半分ぐらい消えて。経費で半分ぐらいのイメージ。

【火の玉】
 なるほど。でも半分手残りか。そうすると、普通のサラリーマンと一緒ぐらいですね。

【優待大家】
 まあそうですね。

【火の玉】
 なるほどね。で、ご実家にお住まいで住居費もかからない?

【優待大家】
 そうです。

【火の玉】
 なるほどね。まあ十分か、ニートとしてはね。なるほど、でも不動産だけじゃなく、"優待大家"って名乗ってるくらいだから、株式もけっこう持ってらっしゃるんですよね。それはどれぐらいお持ちなんですか?

【優待大家】
 まあ現物株を、3000万ぐらい。

【火の玉】
マジで!?増えてません? 本出版したときより。

【優待大家】
 アベノミクスのおかげです。

【火の玉】
 なるほどね。買い増ししたわけではなくて、価値が大きくなったってこと?

【優待大家】
 ていうのもありますし、この前のコロナ禍とかもそうですけど、安くなったときに。

【火の玉】
 買い足したりとか?

【優待大家】
 そうそう。

【火の玉】
なるほどね。実は株の方により、けっこうな才能があるんじゃないんですか?

【優待大家】
 いやいやいや、全然そんなことない。

【火の玉】
 評価額的に3000万ぐらい持ってて、そこから配当とか優待は大体どれぐらい出てるんですか?年間ベースで。

【優待大家】
 細かく計算しない性格なんですけど、4〜5%ぐらいはもらってると思いますね。



【火の玉】
 4〜5%もらってる!?全然いいんじゃないの。すごいね。

【優待大家】
 そうですね。少なく見て120万ぐらいは、優待的なものとか、配当的なものとかが、来てるかな。

【火の玉】
 なるほどなるほど。ざっくり月10万は入ってるってことだね。株でね。でもそれ、現物ってことで、レバレッジはないから、借金なしってことでしょ?

【優待大家】
 そうですね。

【火の玉】
 へ〜!固いですね。じゃあ、不動産は先ほどおっしゃってた、戸建8戸と、アパート1棟。それにプラス現物株からの配当や優待で、今生活を賄ってるってことですかね?

【優待大家】
まあ、そうです。

【火の玉】
他に労働収入は、ライターをちょっとやってらっしゃるってことでしたけど、それはどんな活動をされてるんですか?どれぐらいの本数を書いてるとか。

【優待大家】
 そんなに頑張って働こうという気はないので、気が向いたときに、原稿のお仕事をいただいて、やらせてもらってますね。週刊誌とか。

【火の玉】
 なるほどね。趣味で。

【優待大家】
 まあそうですね。だから、趣味労働的な。

【火の玉】
 なるほどね。じゃあ、ご自身の発信はなんかしてます? SNSとか?

【優待大家】
 まあ一応SNSはやってますけど。まあ昔はブログをちょっと。

【火の玉】
 今は?

【優待大家】
 ライター始めてから、書く意欲がなくなった。

【火の玉】
 わかるわかる。そうだね。ライターで書いてると、書くことなくなっちゃうもんね。

【優待大家】
 そうそう。書くのは満たされてる。

【火の玉】
なるほどね。気が向いたらと。

【優待大家】
 うん。

【火の玉】
 じゃあ今は、自分の発信の中心って、なにが一番多いですか? Twitter?

【優待大家】
 まあそうですね。Twitter、Facebook、Instagramあたりをたまに。

【火の玉】
インスタやってらっしゃるんですか?

【優待大家】
 やってます。

【火の玉】
今度見ます。

【優待大家】
 全然映えないやつがいっぱい(笑)

【火の玉】
映えないインスタグラマー(笑)なるほど〜。株がすごいですね。

【優待大家】
 まあそうですね。株の世界だと全然すごくないんですけど。まあ不動産好きの中ではいい方かな、と。

【火の玉】
 これ見てる方は不動産好きな方が中心だと思うんで!

【優待大家】
 優待ケースを出しますので、今持って来ます。・・・これ、無印良品のパスポートケース持ち歩いてて、中を見るとこんな感じ。株主優待券が入ってます。



【火の玉】
めっちゃすごい。これ、もともとパスポートを入れるための専用のケースなんですね?それを優待券持ち歩き用として。

【優待大家】
 そうですね。

【火の玉】
 コンパクトにまとまってますね。

【優待大家】
これでご飯食べてます。

■不動産にはロスカットがない!!

【火の玉】
 一番最近、買い増しした株で優待ものって、なにかありました? この値下がりしたタイミングで。

【優待大家】
 丸亀製麺やってるトリドールとか、通販やってる千趣会、買ったりとか。あと安くなったの、いくつか買い増してますね。日本取引所JPXとか。日本モーゲージゲサービスとか。

【火の玉】
 なるほど。株を買うタイミングは、もちろん安くなったらっていうのはあるんだろうけど、常に見てて、値下がったら買おうっていうウォッチリストに入ってるのって、優待株ですか?

【優待大家】
 優待株が基本ですね。配当銘柄も一部ありますけど。

【火の玉】
 じゃあ持って、値上がり益を狙うんじゃなく、配当なり、優待なりがもらえるものを長期保有前提で買ってるんですか?

【優待大家】
 そうですね。インカムゲインが目的で、コツコツいろんな銘柄を買ってる。

【火の玉】
なるほど。買う場合はウォッチしてるものが安くなったら買ってると思うんですけど、手放すタイミングってなんか決めてるのあります? これ手放すとか。なんか決めてるのあるんですか?

【優待大家】
 1つ目のルールとしては、株主優待が廃止になったら。「業績悪くなったんで、優待がなくなりますよ」とか。そういうタイミングでは、手放してきてますね。もう1つは、値上がりしてくと、相対的に利回りって下がってくるじゃないですか。

なのでその利回りが、例えば2%ぐらいまで下がったら、もう売って高配当銘柄に変えてもいいかなみたいな感じになってくるんで、利回りが下がるか、優待がなくなったときが解約するタイミングです。

【火の玉】
 利回りが下がるってことは、株価が上がってるってことだから、買った値段よりは高くなってるから、利益出ますよね。

【優待大家】
 そうですね。

【火の玉】
 そういうことですか。じゃあ利回りで計算して手放す。例えば、買った値段より何%上がったら売りますとか、そういうルールじゃなく。

【優待大家】
 そうですね。持ってる優待利回りが、「パフォーマンスが下がって来たな」ぐらいだったら、組み換え考えるかなって。

【火の玉】
 そういうことなんだ。じゃあ、全然損してないね。売却益はもらってるわけだからね。

【優待大家】
 そうですね。

【火の玉】
 株は始めてどれぐらいですか?

【優待大家】
 不動産より株の方が長くて、株は20年以上。

【火の玉】
 20年もやってるの!?大ベテランだね。

【優待大家】
 全然うまくやってないので。

【火の玉】
 いやいや、でもね3000万まで増やして、持ってらっしゃるってけっこうすごくないですか?

【優待大家】
 いやいや、株の世界だとそうでもないんですよ。

【火の玉】
それはそうだよ。株の世界の中だけで比べちゃうとそうかもしれないけど、(不動産と株の)両取りというか。どっちもやってらっしゃるから。不動産買うときは、基本的に借り入れが中心ですか?それとも現金で買って、リフォームだけは借り入れとか。どういうルールでやってらっしゃいますか?

【優待大家】
現金で、物件をとりあえず買って、直すときだけ公庫からローン借りて直して、って感じですね。



【火の玉】
 なるほど。それがルールなんですね。今まで買われた戸建とアパート全部そういう買い方ですか?

【優待大家】
 いや、そうじゃないものもありますね。例えば、アパートは、共同担保に入れて物件を差し出して、そうやってお金借りて買いました。

【火の玉】
なるほどね。基本的に、なんらかの形で融資を利用して、不動産を買ってらっしゃる。現物株は全部現金で買ってらっしゃる、ってことですね。

【優待大家】
 そうですね。

【火の玉】
 両方やってみて、どっちがニート生活に向いてますか?やって、ものすごく大変だったらやりたくないじゃないですか。どんな感じですかね?

【優待大家】
ゴールに早くたどり着きたいなら、不動産は必須かなって感じですね。

【火の玉】
ゴールっていうのはなんですか?

【優待大家】
 サラリーマン卒業とか。



【火の玉】
あー、今サラリーマンをやってて、ニート生活に入りたい人がやるんだったら、不動産はやらないと難しいよってこと。株だけではちょっと難しい?

【優待大家】
 株だけでも不可能じゃないですけど、才能か時間か、どっちかがめちゃめちゃいるかなと思うので。わりと不動産は愚直にやってれば・・・「どんな人でも」ってわけにはいかないですけど、それなりの感じにはなりますので。

【火の玉】
そうだよね。よっぽど焦って変な物件買っちゃうとかじゃなければ、普通の人だったら特別な才能なくても、10年やればできますよね。

【優待大家】
 それなりに形にはなるので。そういう意味では不動産の方がいいかな、と思いますね。

【火の玉】
なるほど。不動産の方が一見大変そうなイメージあるけど、実はニートにはそっちのが向いてるってことですね。

【優待大家】
 そうですね。不動産はロスカットがないので。



【火の玉】
 ロスカットない(笑)。そうですね。でも優待さんは株を現金で買ってるからロスカットそもそもないでしょ。

【優待大家】
 ないんですけどね。

【火の玉】
でも1000万かけて買った株が、価値が半分になって500万になったとかは、ありえない話じゃないからね。

【優待大家】
 全然ありえますね。

【火の玉】
 普通にあるから、まあ確かに。そしたら、ニート生活の実態と言いますか、さっきやめて4〜5年経ちましたって話なんですけど、毎日どんなことをやって過ごしてるんですか?

【優待大家】
 7時から9時の間に起きて、朝ごはん食べてから、メールチェックするか、ネットとかSNSをずらーっと見るか、野良猫をモフモフしてるか。

【火の玉】
 家で飼ってる猫?

【優待大家】
 いや、家に来る猫。

【火の玉】
 あ、来る猫。

【優待大家】
 モフモフしてるとお昼ごはんの時間になるんで、お昼食べてからは、ライターの仕事あればそれやるし、用事とか出かけることがあればお出かけするとか、そんな感じで。そしたら日が暮れるみたいな生活ですね。



【火の玉】
(笑)すごい省エネな生活じゃない。それが基本?

【優待大家】
 はい。ストレスフリーでやってます。

【火の玉】
 確かに。まあそれはストレスないでしょうね。

【優待大家】
 まあね。

【火の玉】
 その中に投資的な話が全く出てこないんだけど、毎日相場をチェックするとか、不動産探すとか、そういう活動はないんですか? 基本の生活の中に含まれてないの?

【優待大家】
ザラ場は、相場マーケットが開いてる時間とか別にチェックはしてないですね。たまにスマホで、ポートフォリオ見るぐらいはしますけど。

それくらいで、株はほとんど手かけてないですし、不動産も、今日みたいにエアコン設置の立ち合いがあったりとかするんですけど、そういうのがなければ、戸建が多いのでそんなに手間かからないですね。

【火の玉】
 稼働し始めたらね。

【優待大家】
 そうそう。

【火の玉】
じゃあさ、不動産直してる間はどうですか?リフォームやってる最中。優待大家さんはDIYは全然されないんだけど、さっき見せていただいたみたいな"ちょい足し"とか。

リフォームが始まる前の打ち合わせ。型番指定したりとか、そういうことはあるっていう話だけど、始まっちゃったらもう全然現場に来ないんですか? 全部工務店さんにお任せ?

【優待大家】
 工事中も現場は4〜5回くらいは来て、細かい決め事とか、進捗の確認とか、「施主支給した品、ここら辺に付けてよ」とか、そんな打ち合わせをしに来ましたね。

【火の玉】
なるほどね。稼働し始める前は、まあまあそれなりにやったのね。

【優待大家】
 まあまあ、やることがあったんですね。

【火の玉】
稼働し始めちゃうと、どんどん次の物件探すとか、株を毎日チェックしたりとか、そういうことはなくなるということですね。

【優待大家】
これ(=物件のリフォーム・客付け)をやりきると、暫くエネルギーがなくなるので。

【火の玉】
(笑)補充期間に突入。

【優待大家】
 暫く寝てるとちょっとお金が貯まるんで、なんか買おうかなって気分になったら、ちょっとネットで探そうかなぐらい。健美家で探そうかなみたいな。

【火の玉】
 なるほどなるほど。



【優待大家】
 そんな感じですね。

【火の玉】
 なるほどね。1回それでエネルギー吸い取られちゃうから、1回休みが入る。休んでる間にエネルギーが貯まるから、それで貯まってきたら次の投資のことを考えるということですか?

【優待大家】
 そういうことですね。ニートはヒットポイントが低いんです。

【火の玉】
 (笑)そうだよね。なんか実はこの物件も、今もう完全に仕上がって、エアコンもついて、入居者さんもつきそうですけど、買ったのは実はけっこう前なんですよね。

【優待大家】
 2019年に買ってますからね。

【火の玉】
 今はもう2020年の終わり・・・後半ですからね。ほぼ1年ぐらいほっといたわけですよね。

【優待大家】
 そういうことです。なんか買った時期に近すぎて。

【火の玉】
 1回買ったらエネルギー吸い取られるから、とりあえず置いといて。

【優待大家】
 見積の依頼を出すそのエネルギーがなかった・・・

【火の玉】
 そうだね。それもいろいろ決めなきゃいけないからね。

【優待大家】
 なんか2020年になったら、ちょっと頑張ろうかなって気になって。そしたらコロナが来て大変なことになって。

【火の玉】
 (笑)また放置期間延長みたいな。

【優待大家】
 だけどまあ結局、コロナが来たおかげで、住宅のニーズとかが変わったのが分かってからリフォームできたので。

【火の玉】
 そうだね。それに対応した家を作ることができたから、結果オーライかなってことですね。

【優待大家】
そういうことですね。

【火の玉】
 そうだね。だから焦ってやらなくても、なんかその時代の流れにのんびりのっかってたら、来るべき時が来たみたいな感じ。うまいこと言うね。

【優待大家】
なんか無理やりいい感じに、持っていくんですけどね。

【火の玉】
そういうのも不動産のいいとこですよね。のんびりやっても大丈夫じゃん。

【優待大家】
 まあね。物件現金で買っちゃってるんで。

【火の玉】
 そうそう。返済に追われたりとかね、そういうのがない場合は大丈夫ですよね。

【優待大家】
 そうですね。心の機会損失に目をつぶれば大丈夫です。

【火の玉】
 本当にそうなのよ。この家自体も買う前ずっと空いてたしね。

【優待大家】
 そうです、10年以上空き家。

【火の玉】
 ほっとかれたんだからね。それに1年ぐらいかけて、手を入れたとしても、1年でお客さんつくわけだからね。考えたらすごいことですよね。ニートでもできる。

【優待大家】
 そうですね。オススメです(カメラ目線で)。

【火の玉】
おすすめ(笑)。

(第2話につづく)



プロフィール

■優待大家
gucci


1978年生まれ。
大学卒業後、情報誌出版会社に勤めるが1年でリストラに遭遇。

その後フリーター、ニート時代を経て、何度かの転職後IT企業に入社。

東証一部上場企業の正社員SEとして働くも、 年収300万円以下の経済状況に悩み、 活路を模索するようになる。

以前から副業として実践していた株式投資、 不動産投資からの収入が安定して本業収入を上回るようになったことで、 2015年に会社員を卒業。

現在はミニマムリタイアを果たし、 ストレスフリーな生活を謳歌している。










■ 火の玉ガール
火の玉ちゃんクレジット入り


不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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