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不動産仲介業者を選ぶときの 〜 ●問題 ◇工夫 ◎効果 〜

大長伸吉さん_画像 第39話

このコラムが公開されるとき、8/5 ( 水 ) でちょうど、
ビックサイトで講演中かもしれません。

もし、講演を聞いていただいた方がいらっしゃいましたら、
再度おさらいをしてもらえると良いかと思います。

第4クールでは、 「 退去 」 からの時間の経過で綴ります。
前回は退去連絡を受けた時の工夫等でした。今回は、入居募集をするにあたり、
不動産仲介業者の選び方についてお話いたします。


退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼
→ 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み = 入居者の確定時
→ 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除
→ クレームを受けたとき2 ( 対応編 ) → クレームを受けたとき2 ( 改善編 )


さて、『 入居募集時の仲介業者選びではどのような問題があるのでしょうか? 』

●問題●

  1. どの仲介業者が良い業者なのかわからない
    どの業者が早く決めてくれるのか分からない

  2. 入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

  3. ある限られた地域には限られた仲介業者しかない
    ( また文章が長くなるので、課題はこのくらいにしましょう )

それでは、●問題 ( 課題・原因 ) 、◇工夫 ( 準備・対策 ) 、◎効果と順番を分けて、列挙します。



●問題1.
どの仲介業者が良い業者なのかわからない
どの業者が早く決めてくれるのか分からない

世間に、レストラン評価のミシュランのような不動産業者評価書はありませんね。
ですから大家さんはいつも苦労をします。

たとえ、そのような評価書があったとしても、担当者により差があり、 その空室発生時に成果が出るかも分かりません。

景気の良い時期では、どの業者でもすぐに入居者を見つけてくれたのでしょうが、 最近は、より良い業者と出会うことが出来ないと、なかなか満室にならないとの声も聞きます。

何が良い業者であるかの定義も難しいのですが、私にとっては、
★安定して満室経営をサポートしてくれる業者 』 がいてくれるととても助かります。

◇工夫1.
入居者を早く見つけてくれる業者は頼もしいものです。 業者によっても、比較的に早く決めてくれる業者、なかなか決めてもらえない業者があることから、 業者に何らかの差があることを感じます。

やはり、早く決めてくれる業者は良い立地に店舗がある...というのは古い話かもしれません。

ここでは、情報網の中の 『 一等地 』 で営業をしている業者を選びたい。 それは、確かに、店舗に部屋を探している人が訪問しやすい場所に位置していることも大事ですが、 これよりも、もっと2つのことに注目しています。

◇1−1. ネット上での良い立地。

部屋探しは、自宅で行っている人が多いことから、ネットから私の部屋にたどり着いてくれること、 または依頼業者のネット情報にアクセスが多いことが良い。

もし、業者さんがなかなか決めてくれないのならば、大家さん自身で自分の空室募集情報を ネットで見つけられることを確認してみましょう。

◇1−2. 業者間の情報網で良い立地なのか。

仲介業者では、両手の仕事片手の仕事 との言葉があります。
自社で大家から依頼を受け、かつ自社で入居者を見つける場合を 「 両手 」 。
自社で大家から依頼を受け、他社に入居者を見つけてもらい、自社と他社で協力した場合を 「 片手 」 ( つまり、手数料を分け合う ) と言うようです。

業者の中では、他とは比較にならないほど、部屋探しをしている人があつまる店舗があるようです。
下記で説明しますが、私はその業者を探しましょうとは言いません。
大家さんが依頼した業者が、多くの他社と良い関係が築いているところは良いですね。

このような業者を探すことはなかなか難しいのですが、入居募集の依頼をしたときの、 会話や質問回答で、その業者がどのように募集活動をしているのかを聞き取りたいものです。

◇1−3. そして3番目に、店舗の立地条件

と列挙しましたが、実は長い間つきあっている業者のみに任せている大家さんも多いですね。

私の所有アパートでも、確実に高い家賃ですぐ決まる自信があるアパートでは1社でよいのですが、 その他では 『 数社 』 に同時に依頼をして、入居者を見つける確率が高まるようにしています。

◎効果1.
  • 何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

  • ネットでの良い立地を確保している業者は、情報量も多いのでよいアドバイスをしてくれますし、 まず、その仲介業者自体の経営内容が良好であり、長い付き合いをしたいものです。
    このような業者は、常に動きがあるため、クリーニング会社・修繕会社などとも良い関係であり、 入居募集だけでなく、管理等のサポートも手厚い傾向があります。

  • 良い状況で運営している会社は、社員が元気、こちらも元気になり、 良い循環で仕事を回しています。

  • 入居募集が早い業者には、多くの良好な地主さんとも付き合いがあり、 数年アパートを安定経営して資金が出来、もう1棟検討したいと思ったときに、 良い土地情報をも持っている場合が多い。
    入居付けだけでなく、良い土地情報ももらえるなんてうれしいですよね。

  • 良い関係は、良い業績につながり、お互いにますます拡大もでき、WIN-WINになれると良いですね。


●問題2.
入居者を早く決めてくれる業者が良い業者であるとは限らない

意外かもしれませんが、ここは重要です。

良い業者とは 『 ★安定して満室経営をサポートしてくれる業者 』 と定義しています。

たとえ、すぐに入居者を決めてくれても、
  • その入居者が家賃滞納・家賃不払いでは問題です。

  • ゴミ出しなど、生活態度が非常識でも困ります。

  • ましてや不良入居者といわれるレベルの人など、

以上のような場合は、ぜんぜん安定経営につながりません。

これは、「 つけっぱなし 」 の業者、ひどいと 「 付け逃げ 」 の業者さんです。
( 努力している業者さんすみません。 )

付け逃げとは、入居者さえ見つければ良しとして、 管理契約が無いとその後のフォーローは業者の収益につながらないため全くサポートなし、 というものです。オーナー ( 大家 ) が募集を依頼する業者は、管理にも自信があり、 入居後の入居者へのフォーローをしてくれる業者を選びたいものです。

入居者の生活態度が悪く、入居付けをした業者に相談をしたが、 「 入居付けをした担当者が既に退職したため、その入居者のフォーローはオーナーさん自身で、 やってください。」 などといわれたケースもあり、オーナーさんはお手上げです。

◇工夫2.
以上の問題を見てみると、たとえ空室で焦っても、どんな入居者でも良しとしないこと

入居申込者の属性をしっかりと評価してくれる業者を選びたいものです。
→入居者の選考をどのようにしているのかを聞き取りましょう。
このときに、業者さんがしっかりとポリシーを持って回答してくれるかどうかで見分けが付きます。

また、小規模修繕ならば、自社でやらしてくださいなどとコメントをしてくれる業者は頼もしいです。 管理や修繕の話が出来ない業者は、実際に管理対応や修繕対応の実務事例が 少ないのではないでしょうか?

私は、客付けだけに特化していない管理に強い業者さんを選びます

◎効果2.
管理に自信がある業者が客付けをした場合は、その後の入居者に不都合が発生した場合に 責任を持って対応をしてくれます。

小トラブル事例では 「 蛇口のゴムパッキン漏れの連絡を受けたため、既に交換しておきました。 」 との事後連絡をもらったこともありました。
私は管理契約もしていないのに、ここまでやってくれると助かります。良い効果です。 

入居者に出て行ってもらった事例がありましたが、
このときにはしっかりと入居者を説得してくれた業者さんはとても信頼が置けました。

なにもよりも、オーナーとしてその業者さんに信頼が置けることが、 安定経営、いや安心経営につながります。


●問題3
ある限られた地域には限られた仲介業者しかない

ここも大事なポイントです。

不動産業者選びが出来るのはオーナーさんの特権ですが、 このことを過信しすぎてはいけません。 私は不動産業者を選べるのは、賃貸経営の初期段階だけかもしれないと思うようにしています。

それは、何度も何度も選び抜いているうちに疎遠になり、以前募集依頼をしていたが、 「 最近は他のライバル業者から募集があるが自社に依頼が来ない 」 と思われると、 次に募集のお願いをしたときに、業者としてもそのオーナーに対して信頼を置いて、 熱い仕事をしてもらえないかもしれません。

これはどういうことかというと、ある一定の地域には限られた業者さんしかないことが多いためです。 渋谷・新宿などでは競合が無数にありますが、少し郊外に行けば不動産業者の数も減ってきます。

ですから、オーナーさんは不動産業者を選べますが、 同時に不動産業者にも優劣の採点をされていると考えておいたほうが良いと思います。

◇工夫3.
不動産業者さんは、協力者であり、オーナーの立場が上であることはありません。 オーナーの話し方、対応の仕方は常識のレベルでしっかりとすべきです。

更に良いのは、不動産業者にいつも感謝の気持ちを持っていることが大切かと思います。 ( これは、言葉と態度に自然と表れますから。 )

「 一定の地域では、不動産業者は限られた数しかないことを忘れるべからず 」 です。

1つ、2つと不動産業者との関係が崩れて行き、最後には、募集を依頼できる業者が無くなってしまった・・・ なんてことは無いようにしたいものです。

◎効果3.
このように不動産業さんがその地域に存在してくれていること自体に感謝する気持ちがあれば、 オーナーさんが細かいことでけちをつけたり、文句を言うことは決してしなくなります。

これから長く、良い関係を築いていけると、その不動産業者の中でもっとも重要なオーナーさん、 かつアパートになること間違い無しです。

立地だけでなく、建物の個性だけでなく、その業者さんとの付き合い方 ( 深さ ) という意味で、 地域一番のアパートになることが出来ます。

必然的に、業者さんも自己アパートの入居募集に最大限の努力をしてくれます。

ほんと、身近な地域に店を開いてくれてありがとうの気持ちです。

さらには、業者さんもオーナーさんが最善の賃貸経営が出来るようにと、 家賃設定などでアドバイスをしてくれるかもしれません。 ( 地域の相場の2-3千円の家賃設定の駆け引きなど業者さんならではの感性がありますから。 )

業者さんと良い関係を築けると、賃貸経営苦労が少なく、やっていて良かったなと思えるに違いありません。


さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか?

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、 想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。 会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

それでは、次回も 『 募集依頼時 』 における 「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。

よろしくお願いします。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

サラリーマン大家サポーターズ

世田谷のアパート

北関東のアパート

東京都下のアパート

【 大長さんの著書 】

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