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私の第三歩は「中古アパートとの出会い」 〜投資用物件の見つけ方〜

大長伸吉さん_画像 第5話

前回の 『 不動産投資の勉強会 』 では、工夫をしながら事業として不動産投資をするならば、1ルームマンションよりも、土地と建物 ( 1棟全部 ) を取得したほうが良いと、私の認識が変わりました。

私は当時、大きな会社の一従業員でしたから、会社全体の経営など考える余地が有りませんでしたから、土地と建物を取得して小さいながらも1棟建物の事業主 ( オーナー ) に成る事で経営者としての勉強が出来るのではないか、実務経験が出来るだろうとの期待もありました。
  • 資産を増やせることが、1つ目のメリット
  • 毎月の収入が上がることが、2つ目のメリット
  • 小さいながらも事業経営の実務経験 ( 勉強 ) できることが、3つ目のメリット
と考え、なんとかこのメリットをゲットしたいと強く思いました。

さらに、勉強会で得た多くの大家さんの意見は、
  • 中古物件は利回りが良い
  • 中古物件は融資を得られやすい ( 取得する土地・建物にも担保価値があり、少額の自己資金でも良い )
  • すでに入居者が確定している
  • 物件の売買契約・決算後から、すぐに家賃を得ることが出来る
などなどのコメントが魅力でしたね。
これらを踏まえ、「 『 1棟物件 』( 土地 + 建物 )を取得する 」 との強い気持ちで物件を探し始めました。

そこで、今回は私が実行した物件の探し方についてです。
  1. 土地情報雑誌 ( 紙媒体 )
  2. インターネット
  3. 不動産屋さんを直接訪問 ( 足で情報を得る )
< 1. 土地情報誌 >
5年程前は中古物件の情報が一般新聞広告にも良く載っていました。新聞記事の下の欄にも出ていました ( 現在も同様 ) 。また、街中のフリーペーパーや、コンビニで販売している住宅情報誌。
情報誌の種類も多く、殆どが1週間ごとに更新されるので、殆ど毎日が赤ペンチェックの日々でしたね。

特に希望する地域の住宅情報誌は全て集め、利回りの良い物件がないかと生まれの静岡・愛知の情報や妻の東北の情報も仕入れていて、私の家中で住宅情報誌が山積みになりました。

紙媒体の良さは、床一面に大きく広げると、その土地ごとの物件の変化が一目で分かることです。売れて情報がなくなったもの、売れなくて値下げをしたもの、ずっと変化がないものなどで、次第にその地域の物件の相場や動き、強いては街の魅力などが分かってきます。
さらには、数ヶ月間続けると、全体の東京の相場が見えてくる ( いえ、そのような気がするが正しいでしょうか? ) ように思いました。

< 2. インターネット >
その点は、インターネットが便利ですね。
検索を利用し、必要な情報を絞り込んで見られますからね。
物件情報をメルマガで送信してくれるものもありますね。
ただ、5年前は多くの不動産検索サイトでは情報量は多いが詳しい情報を見られなかったように感じます。また、詳しい情報は各々の不動産屋さんHPでしたが情報量が少なかった。

今では健美家さんのサイトなど、情報量が豊富で、頻繁に更新されている情報サイトが出来て便利になりましたね。

それから、土地や住宅を売る側の情報には、確定利回りや想定家賃との表記がありましたが、それを確認するには、賃貸情報誌も入手して家賃の相場の確認もしていました。

< 3. 不動産屋訪問 >
土地情報だけでなく、地元の不動産屋さんからは多くを学ぶことが出来ました。
5年前など長年の相場の変化、不動産を売る人・買う人はどの様にコメントしているか、入居者はどうコメントしているか、家賃相場の変遷、空室期間の長さ・短さ、管理のしかた、周辺の住環境など。

私がその街に長く住みたいか、魅力のある街と感じられるのか、その不動産屋に今後も仲介を依頼して長く付き合いたいのかを私の基準として、お話を聞かせてもらいました。
不動産屋は長年の経験と、現在の不動産と賃貸の動向をつかんでいて、 『 生の声・現場の声 』 を聞くことは重要ですね。

また、不動産屋へ行く前に、情報誌やインターネットで訪問したい店やめぼしい物件を事前に調べておくとはずれがないですね。

で、その結果、私が中古物件を取得したときの情報源は 『 自宅のポストに投函されていた土地情報チラシ 』 でした。 ( 情報は以外な所からやってきますね。 )

あの日は残業で深夜1時に帰宅。
ポストの中にはA4サイズで赤と黒の2色刷りのチラシが1枚。
疲れた目で 「 また戸建の物件チラシか、ゴミ箱行きだな 」 と思っていたのでしたが、内容を見て、頭の中で今までの物件ランキング ( 自己満足 ) で 『 第1位 』 に来る条件だったのですね。
しかも、物件は自宅からそれほど遠くはないところでした。

エレベーターの中でだんだん目が冴えてきて、自宅の玄関を開けて、次はすぐに自動車の鍵を握りました。
深夜2時前には、私がその物件の前に立っていました。

どの様な物件なのかは次回となり申し訳ないのですが、私が 『 即決 』 することが出来たのは、 『 今までの情報収集の積み重ね 』 があったからだと思います。

物件情報の収集は、 「 思い立ったらすぐに 」 、 「 自分なりのランキング付けを 」 、 「 継続する 」 ことが、目的達成に近づくのだと思います。



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プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

サラリーマン大家サポーターズ

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【 大長さんの著書 】

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