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サラリーマン大家さん「木造、長屋形式、1棟4室アパート」をおすすめする理由

大長伸吉さん_画像 第57話

第5クールでは、著書 『 サラリーマン大家の 「 クズ土地 」 アパート経営術 』 について振り返っています。

前回の 「 2.人気のないクズ土地を探して 」、「 3.新築の 」 に引き続き、
下記の3つの項目について説明していきます。

  1. 「 木造アパート 」
  2. 「 それも長屋形式で 」
  3. 「 1棟4室アパート 」

4.木造アパート

親しくさせていただいている工務店さんの受け売りでもあるのですが、 四季があり、気温差・湿度差の大きな日本の気候に最も適しているのが、『 木造建築物 』。

木材は適度に、水分を含み、膨張・収縮を繰り返しています。 また、「 風通しのよい○○ 」 という表現が日本にあるように、 「 思いっきり窓を開けて、風の抜ける家・部屋が良い 」 というのは、信頼する大工さんの言葉です。 マンションなどでは高気密すぎるものがあり、実は良くないそうです。ちなみにこの方は高気密のマンションでは、 常に換気扇のスイッチを入れます。入れ忘れると指摘を受けます( 苦笑 )。

これは一例ですが、木造の建物はコストがかからないことは何よりも魅力的です。
新築コストだけでなく、建物が軽い為地盤改良もローコスト化、 さらにはメンテナンス費用もローコスト、修繕においては実費ベースと同時に、 木造は2階建が多い為、一般戸建てと同様の作業となります。

さらにさらには、解体費がRCとは大きく違います。 コンクリートを壊すには手作業では無理です。 重装備の機材が必要で、その上コンクリートの廃棄費用もかかります。

特に築古物件で気を付けないといけないのはアスベスト。 解体費は木造の場合100〜200万円台で済むでしょうが、 RCでは500万〜1000万円を超えるものもよくあるそうです。 潤沢な資金がある場合は別ですが、メンテナンスを含めると相続人となる子供たちに重い負担を引き継がせることになりかねません。 普通のサラリーマンにとって、これらの面も検討をしておくべきです。


5.それも長屋形式で

なぜ長屋形式なのか?ということですが、外階段・外廊下のある共同住宅ですが、 まず東京都の敷地延長の土地では、原則として共同住宅が建てられません。

共同住宅を建てられる整形地に比べると、敷地延長の土地は低い価格で流通しています。共同住宅では、土地のコストダウンが図れないデメリットとなります。( 川崎市では可能な場合があるようです。)

もう一つは、一部の自治体では、共同住宅を建てる時に、窓先空地を確保しなければならず、その空地の分の建物を境界から後退させる必要があり、結果として居室面積が小さくなり、家賃(=収入)が減る、 という負のスキームもあります。

また、長屋式では階段部分も各室の専有部分となります。 外階段では堅い靴であがるとカンカンカンの高い大きな音になりますが、 専有階段では靴を脱いで上がるので比較的やわらかい音になります。 その他にもありますが、ここまでにしておきます。


6. 1棟4室アパート

これについては、メリットをキーワードを並べたいと思います。

  • トータルコストが小さい
  • これにより融資が下りやすい
  • 全室3方向に窓 ( 通風・採光 )
  • 建物の形状が安定
  • 重心に水回りを持ってきて重心安定化かつ対階段の遮音効果
  • かつ隣の部屋との居室の距離を離せる
  • 忙しいサラリーマンには最小レベルの入居者数の管理 ( 質の向上 )
  • ゴミ問題の低減、スモールスケールであり経営入門・大家入門にも最適

などがメリットとなるでしょう。

一方、建物が大きくなるほど1室あたりの単価は下がるので、 この面ではデメリットとなります。但し、大きなアパートほど、 自己資金や自己の属性に影響するので、コスト面・リスク低減面で、 1棟4室アパートを選択・検討する価値があると思います。

特に、目標を年金代わりまたは年金プラスアルファとするならば、 毎月30万〜40万の追加収入として考えるにもこのサイズが合っていますよ。

いずれにしても、私は宣伝員ではなく、 私が良いと思えた経験を知ってもらいたいだけなので、 以上のキーワードを元にして、皆さん自身で、考えて、検討する場や機会ができるとよいと思います。

不動産だけに、何らかの形で1棟を持ってしまうと、後に引き返すことや修正することは購入すること以上に難しいことになります ( 売却損を抱えても良ければ別ですが )。 始める前の検討には、念・念と入念に精査をしてください。

自分で考えたプラス効果が、オーナー自身に戻ってくることが、アパート大家の面白さでもあります。 またリスクも同様に、自分に降りかかるので、やはり情報収集と勉強ですね。では一緒に、がんばっていきましょう!

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プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

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