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私の第四歩は「中古アパート現物調査」 〜物件買付前の20時間で起きたこと〜

大長伸吉さん_画像 第6話

中古物件のきっかけは 『 ポストの中の土地情報 』 でした。
今回はこの日に起きた数時間の出来事と私の頭の中で考えたことを振り返って見ます。



【 AM 1:00 】
あの日は残業で深夜 1 時に帰宅。
ポストの中にはA4サイズのチラシが 1 枚。
疲れた目で物件情報を見ていました。
『 物件内容 』 を見て、頭の中で今まで調査した中での物件ランキングで 『 第 1 位 』 の条件だったのですね。今までの情報収集の積み重ねが役立ちました。
しかも、物件は自宅から遠くはないところでした。

ただこの時はまだ物件を取得した経験が無かったので、確認した内容とは “ 物件価格 ” 、“ 戸数 ” 、“ 広さ ” 、“ 家賃と年所得 ” 、“ 利回り ” のチェック ( すべてチラシに記載 ) だけでしたね。

現況家賃も無理が無く、エレベーターの中で 「 なかなか良いぞ 」 との思いが強くなり、だんだんと目が冴えてきて、自宅の玄関を開けて、次はすぐに自動車の鍵を握りました。

後は現場に行って、“ 建物の作り ” 、 “ 駅からの距離 ” 、 “ 周辺の住環境 ” を現地で確認したいとの思いがありました。



【 AM 2:00 】
私はその物件の前に立っていました。
建物は 1 棟 6 室で確かに全て入居中。 「 深夜でも白さが目立つ、きれいな建物だな。 」 との印象。
道路に面している長方形の土地、隣地の建物とはかなり離れているため、日当たりも良さそう。
2階部分には屋根にロフト窓があり見取図どおり。周辺にもごみが出ていない。
( 入居率OK、外観/見た目OK、予想日当OK、見取図OK、ごみOK )

購入しようとワクワクし、やめたほうが良いかと悩み、寝入りました。



【 AM 7:00 】
会社の出社前に、またアパートの前に立っていました。
やっぱり夜は見えないものが多いですね。明るいときに見たほうが絶対良いです。

幸か不幸か晴天であり、外壁がより一層白く眩しかった。これで 「 クラッ 」 と心を奪われてしまったのですね。南東向きで、部屋への日当も良い。

この朝に気がついたことは、草が刈ってあること、ポストがさびて汚いこと、ポストの上にチラシが山積みであること、階段がさびていること、

劣位点が見つかったのだけれど、 「 この物件は良い 」 との思い込みが強く、 「 小さな難点は何とかなるだろう 」 と軽く考えてしまいました。

[ そろそろお気づきかと思いますが、この事例はダメな事例なのですね。次は中古で見えないこと事例を書きますね。 ]

『 物件見学時の注意 』 は、
  • いろいろなものが隠される夜だけ行き、購入決断すべきものではないですよ。
  • それから、晴天のときだけでも物件が良く見えすぎるのでダメですよ。
  • 冷静に昼間と夜、できれば雨の日も確認することが良いですね。
[ ちなみに私は、雨が降ると喜んで物件を見に行きますよ。水溜りなど、普段見えないものが確認できますからね。 ]

それでも、 「 今までの調査物件の中でも最良レベルであり、かつ自宅から近く管理も出来るだろう 」 、 「 物件を取得してサラリーマンとは別の世界を経験したい、そして収益が上がるのならなお良い 」 、 「 何か起きたとしても、その時に私自身が試され、試行錯誤することで得られる経験は何ものにも変えられない 」 などの思いが強く、次の行動に出ました。



【 AM 8:00 】
事後報告は問題なので、妻には一報を 「 もしかしたらアパートを買うかもしれない、詳しくは後で話すよ。 」 と伝えておきました。

[ 家族への連絡は、後々、とても大事なことになります。特にサラリーマンは家族の協力が大事です。 ]



【 AM 10:00 】
物件について、詳しく聞くことに決め、情報元の中○三○不動産に連絡を入れました。
担当者とは、この日の 「 PM 7:30に営業店に訪問する 」 との約束をしただけでした。

チラシを入れた翌日の開店と同時に連絡が入ったのですから、担当者も驚いたでしょうね。
しかし、この行為では私の真意 ( 欲しい ) が見透かされても仕方が無いですね。

この時は物件の購入を決心したわけではなく、 「 物件について詳しく知りたい 」 、 「 買いたいとの意思表示をして、物件を押さえておきたい 」 との気持ちでした。
もう一つ、 「 買い付けたいとの意思表示だけなので、費用はかからない 」 と考えたことも楽に行動に移れましたね。

[ すみません、この日は仕事に集中できていませんでした。 ]

不動産投資をするメリットや、この物件の良さは今まで良く調べていたかと思いますが、業者さんと約束をしてしまうと責任もありますので、借金、空室など物件を取得することのデメリットが重くのしかかってきましたね。



【 PM 7:30 】
夕方からの小雨の中、営業店の個室でゆっくりと3時間程も話を聞くことができました。
前回のマンション 1 室購入時と同様に質問攻めです。

結局、この時に買い付けを入れてしまうことになるのですが、長い話しになりましたのでこの3時間の出来事は次回にさせていただきます。

今となってはもっと良い物件 ( 投資方法 ) があるので、物件を知って 20 時間で買い付けをするとは、急ぎすぎで判断を誤ったとの思いもありますが、この行動と決断が良い経験になりました。

一般的にはこうすると判断を誤りやすい ( 悪い ) 事例としてみてもらい、または結果的に黒字なので俊敏な現地調査が買付一番手を取れた事例として知ってもらえればと思います。

ここで私が勉強をしたのは、 『 現地調査はお金がかからないので詳しく、そしてすぐにやるべき 』 ですが 『 見たものは欲しくなるので気持ちを抑える注意も忘れずに 』 でした。


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プロフィール

■ 大長伸吉さん

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
セミナー開催

1棟4室『クズ土地』アパート経営術
出版1年記念追加セミナー

〜実情に近い応用編〜
  • 日時:2010/3/6(土)10:00〜12:00
  • 会場:渋谷フォーラム8
  • 受講料:4,000円
  • 限定8名(先着)
※満員御礼となりました※
⇒ 詳細はこちら

2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん ( サラリーマン ) のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

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【 大長さんの著書 】

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