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にわか不動産投資コンサルタントに物言い!

大黒天人さん_画像 第10話

最近、不動産投資相談で多いのが、「 自分がお願いしている不動産投資コンサルタントに、騙されているような気がする 」というものです。

詳しく聞いてみると、騙されているケースばかりでなく、「 あなたの勉強不足で相手の意図が伝わっていないのでは? 」「 それはあなたの被害妄想でしょう 」というものもあります。

しかし、中には私から見ても、「 明らかにおかしい 」というものもあります。そして、知れば知るほど、「 にわか不動産投資コンサルタント 」の多さと、彼らのメチャクチャな仕事振りに、愕然とするのです。

私から見て、投資家にとって有益にならないコンサルタントには、次のような特徴があります。

・自分では不動産投資をあまり行っていない
・自分の息のかかった物件や不動産業者等を紹介する( あくまでも紹介であり、実際の契約は不動産業者に丸投げし、宅建業法を逃れるのも特徴 )
・コンサルタントフィーを定期的に徴収するシステムを構築
・自分の持っている資格を全面に出し信用を得ようとしている


先日も、ある方が某コンサルタントの紹介で2億円以上する大型物件を買ったものの、うまくいかないという相談を受けました。物件スペックなどは以下のようなものでした。

○ 物件概要
・関東の鉄道主要幹線の駅から徒歩15分
・規模( 2DK×14戸 )
・平均家賃 10万円 
・構造 RC造
・築年数 20年
・価格 25,800万
・表面利回り 約11.0%


その方は、融資もコンサルタントの紹介で決めていました。条件は、次のようなものでした。

○期間15年
○金利4.8%


そして、賃貸経営を始めてみてわかったのは、「 利益が出るどころか、大幅な赤字になってしまう 」ということでした。赤字の理由は、次のようなものでした。

○購入から半年後に大規模修繕を行わなければいけなくなった
○物件の管理料5%とは別に、コンサルタントフィーを月に5%支払う契約
( かといってコンサルタントは何かをするわけでなく、物件の管理は売買した不動産業者に丸投げしていました )
○物件を法人で購入しなかったため、所得税が膨大にかかる


その方は、赤字になることを理由に、コンサルタントフィーの条件を変更してほしいと頼みましたが、返事は、「 この契約内容を変えることはできない。契約を解約するなら、解約違約金を請求する 」というものでした。

まあ、そういう条件で始めてしまったのですから、仕方ないのでしょう。ワタシからみれば、このコンサルタントのやり方は確かによろしくないですが、こんな人に依頼した依頼者も、無知すぎます。

その方は、利回り10%を超える一棟RCマンションを買うことは、成功への切符を手に入れるようなものだと考えていたようです。まあ、何を買うかはその人の自由ですが( ワタシはRC物件は買わない )、とにかく金利が高すぎます。

ワタシからこの方にしたアドバイスは、次のようなものです。

○違約金が発生しても、コンサルタントとの契約を解約すること
○違約金があまりにも高額であるなら、調停等で減額請求すること


今の不動産投資市場には、本やセミナーや勉強会など、勉強する材料が揃っています。そんな中、コンサルタントに依頼する理由は、「 失敗したくない 」「 コンサルタントのノウハウを吸収したい 」というようなものだと思います。

最初から、「 不動産投資の知識のない人( ただし机上の空論的な計算式には詳しい ) 」や、「 自分のアドバイスで依頼者が失敗してもなんとも思わない 」人だとわかっていたら、そんな人にコンサルタントを頼まなかったでしょう。

それなのに、実際にはそういう人に、大金を払っている投資家がたくさんいるのです。さらに悪いことに、悪質なコンサルタントの場合、応援してくれるどころか、「 後ろから攻撃されている状態 」になることも多々あります。

ワタシから見て、注意した方がいいコンサルタントの特徴は、次のようなものです。

○コンサル料が無料( もしくは超低額 )
○コンサル料が超高額


コンサル料が無料や超低額の場合、物件の紹介や仲介などで利益を上げている可能性が高く、物件を買う前も買ったあとも、依頼者の味方になってくれない場合が大半です( 指値がほとんどできないことが多い )。

そもそも、無料や超低額で有益なノウハウを得られるわけがありません。「 損をしたくない 」「 できればお金をかけたくない 」という思考が強い人は、この手の失敗をしやすくなります。

逆に、超高額な場合は、その人が不動産投資ではなく、コンサルタントフィーで稼いでいる可能性が高いことや、通常、上級者向けの内容であるため、初心者大家さんには話が難しすぎて理解しづらい、というような理由があります。

個人的には、コンサルタントを頼むなら、次のような方を選ぶことでリスクが抑えられると考えています。

○大家としての実績がある( 大家歴は長いほど良い )

この業界は、ほんの数年前に不動産投資を始めて、数棟アパートを買っただけ、数戸の戸建てを買っただけでも本を出して「 先生 」になれる不思議なところです。実力を見極める目を持ちましょう。また、2代目、3代目のように次世代大家さんの場合は当代の大家歴を基準にしましょう。

中には、実力があって人柄もいい方も稀にいます( ワタシはコンサルそのものを否定するわけではありません。いいコンサルタント、メンターに出会って、成功している投資家も知っています )。

○自主管理率や自主管理数が多い

例えば100戸以上所有していても 100%管理会社に委託している大家さんは、トラブル対応の知識が豊富ではないと考えられます。外注していると、( 自主管理大家に比べて )大家力が蓄積するスピードは遅くなるからです。

あとは、人として感性があう、信用できるということでしょうか。そして一番大事なのは、自分でもしっかり勉強して、コンサルタントの実力を見抜く力を持つことです。人任せの考えでいると、何もしてもうまくいきません

それ以外にも、細かい事は色々とありますが、あまり書くとお叱りを受けそうですので、今日のところはこの程度にしておきます。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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