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賃貸経営の成否を決める「大家力」とは?

大黒天人さん_画像 第16話

皆さんが考える「 大家力 」とは何でしょうか? 恐らく、所有戸数・借入金額・家賃総額などが基準になると思われます。しかし、私の考える「 大家力 」とは、そのような指針では計れません。

○Aさん:大家歴10年、所有戸数20戸( 自主管理 )
○Bさん:大家歴10年、所有戸数100戸( 管理委託 )


上記の二人なら、多くの方が、所有戸数100戸のメガ大家Bさんの方が大家力が高いと考えるでしょう。しかし、私は自主管理Aさんの方が「 大家力 」が高いと考えます。

その理由は、AさんとBさんとでは、Aさんの方がトラブル解決能力や物件洞察能力の経験値が数倍高いと予測されるからです。

私は、管理委託契約が悪いと言っている訳ではありません。大家である以上、「 最終的な決断と責任を負わないといけない 」し、それを繰り返すほど、大家力が磨かれるということを強調したいのです。

ここからは、私がなぜ、管理委託ではなく自主管理をしているかの理由にも通じるのですが、私は管理会社にまかせっぱなしにすることには、相応のリスクがあると考えています。

初心者大家さんの中には、管理会社の担当者を賃貸管理のプロと思い込んでいる人もいるようですが、そうとも限りません。そういう担当者に会えたら、それは非常にラッキーなことで、決して一般的なことではありません。

例えば、管理会社から次のようなことを言われたので、お金をかけて言われたとおりにしたのに、結局空室が決まらないまま、というのもよく聞く話です。

「 このような内装にすればきっと決まります 」
「 家賃を後5,000円下げないと決まりませんよ 」


それにもかかわらず、管理会社は工事を行った分の請求書をしれっと出してきます。中には、自社の利益の為だけに工事をさせて、結果なんて関係ないという会社も存在します。

もちろん、誠実な仕事をしている管理会社もないわけではありません。それに、管理会社も自社の売り上げが上がらなければ経営ができませんので、お金の件もある程度は致し方ありません。

しかし、中には信じられないほどふっかけいるところも見られるので、注意が必要です。事実、私の親が管理をお願いしている会社も悪質で、「 素人大家から絞れるだけ絞ってやろう 」という魂胆が丸見えでした。

それらの管理会社の共通点には、以下のようなものがあります。

・同業他社の会社からの評判が悪い
・家賃の値下げ交渉ばかりしてくる
・大家からの提案を無視する
・自社でまったく成約( 入居付け )しない
・工事費費用が他の管理会社より高い
・物件が決まらないことを立地や家賃のせいにする


そんな管理会社はすぐに契約を解除して、別のところを探せばいい、と思いますよね。私も同じ意見です。

しかし、田舎だと他に管理会社がない、その管理会社に睨まれると商売がしにくくなる、近所の目が気になる、などの理由で、頼み続けざるを得ないというケースもあるのです。

また、大家が無知すぎて、自分がどれだけ管理会社に搾取されているかに気づいていないというケースもあります。「 大家力 」が圧倒的に不足しているのです。

ちなみに、多くの管理会社で請け負っている管理内容は、次のようなものが中心です。

「 入居者の入退去管理( 契約や審査 ) 」
「 家賃の入金管理 」
「 家賃滞納の督促 」


トラブル対応については簡単なものだけで、深刻なものは大家が対応することになるのが一般的です。「 物件の設備管理 」も管理の範疇には入っていません。

設備の故障に関しては、故障発生時に施工業者への取次ぎ等を行うのみ。故障の原因や対応策についても、施工業者の報告をそのままオーナーに伝聞するだけです。

このことを知ってから、私は徐々に管理会社委託から自主管理へと移行していきました。入居審査も9割以上は自分で行っています( 入居者面談率は80%です )。

かといって、100%自主管理というわけではなく、信頼できる管理会社さんには今も管理をお願いしています。この場合も、経営方針について定期的にミーティングをしています。まかせきりにすることはありません。

自主管理をしているというと、「 四六時中電話がかかってくるのでは? 」「 自分の余暇が取れない気がする 」といった意見を聞きますが、私はクレームの電話は顧客満足度( CS )を上げるいい機会として捉えています。

入居者からの電話は一カ月に一回か、多くても3〜4回程度です。ほとんどは設備不良についてですので、そのまま施工業者に伝えて解消してもらっています。そんなにきついお話ではありません。

実際には、家賃滞納などでこちらから電話することの方が多いです。それ以外では、入居者様とのイベントで入居者様代表に電話をかけて打ち合わせすることもありますが、嫌な電話は本当に少ないです。

電話が入るといえば、業者さんからの業務連絡が大半なので、私はほぼ賃貸事業への経営判断に時間を割く事ができています。考えてみると、とても幸せなことだと思います。

自主管理を始めたばかりの頃は、入居者対応に苦しんだ時期もありましたが、今ではストレスはほとんどありません。入居審査を自分で行っていること、入居者様とのバーベキュー大会などを開催していることも関係していると思います。

これは、面倒なこともひとつひとつ調べて、対応する中で、私自身の「 大家力 」をアップしてきた結果だと思っています( まだまだ修行中ですが )。少し話がそれましたが、まとめると、私の考える「 大家力 」とは、以下のようなものです。

・入居者へのクレーム処理が行える
・突発的な事態に柔軟に対応できる
・様々なリスクヘッジを考えている


不動産賃貸事業の成否は「 大家力 」にかかっていると、私は考えています。物件の戸数や家賃収入ではなく、大家力の向上にこだわる人が、将来的にも無理なく、賃貸経営を続けていられるのではないでしょうか。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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