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450万円の請求書を送りつけてきた知らない管理会社

大黒天人さん_画像 第18話

もう数年前のことです。ある中古アパートを購入して数年後に、以前の売主さんが管理委託していた管理会社から、一通の請求書が届きました。

中身を見ると、「 あなたが買ったアパートは、〇〇年に弊社で工事を行っていて、契約書もある。この代金が未払いなので、現在の所有者であるあなたに支払う義務がある 」という通知でした。

工事の内容は外壁塗装で、請求金額は450万円でした。私はもちろん払う気もないですし、義務もありません。ですので、以下のように返事をしました。

「 それなら、お宅が管理委託を交わしていた以前の所有者に言うべきです。それに、この債権は時効を過ぎていますので、時効を援用し支払いを拒否します 」

その後、連絡は途絶えましたが、工事完了後、数年も請求書を出しておらず、その上、新しいアパートの所有者に請求書を回すなんて、本当に変な会社があるものだと、びっくりしました。

念のため、元の売主さんに確認したところ、「覚えていない」という返事でした。物件を見ても、本当に外壁の塗装工事がされたのかどうかも、わかりませんでした。

この業界には、いまだにこんな非常識な会社が少なくありません。かつて、悪い評判が多かった不動産業界ですが、まだまだ、信じられないような身勝手な人たちが生き残っているのです。

ですので、委託する管理会社は慎重に選ぶのが大切です。管理会社のせいで破産する可能性だって、十分にありえる話です。

前置きが長くなりましたが、今回は大家のパートナーともいえる「 管理会社 」について、私なりの見解を紹介したいと思います。

管理会社と一言で言っても色々あります。

@ 売買・賃貸・管理を複合的に行っている管理会社
A 管理のみを専門でやっていて、売買や賃貸仲介を全くやっていない
B 管理と賃貸仲介をやっている管理会社(売買のみやっていない)


上記の管理会社の利益額を並べてみると、以下のようになります。

@ >  B > A

(この辺りは不動産賃貸業をやっている方ならおわかりかと思うので、あまり掘り下げません)。

@〜Bの管理会社は具体的には次のような内容になると思います。

@は大手FC傘下の多店舗運営の不動産会社さんなど
Aは不動産会社としての店舗をもたない
 リフォーム会社等が経営する管理会社など
Bは、一般的な地場の不動産会社など
(FCの傘下には入っていない場合が多い)


そして、管理会社としての柔軟性は、以下のような順になると思います。

B > A > @

これに対しては、色々な意見があると思いますが、私の今までの経験では、上記のような印象になります。

@の会社はFCのところが多いので、会社のシステム上、オーナーの意見を聞こうとしません。「 それは無理です 」「 そんなことをして、全空になったらどうするのですか? 」等の意見を言って変更を認めようとしません。

大家が要望を伝えても、

「 大家さんが手配する業者さんは使えない 」
「 ガス会社の変更はできない 」
「 金融機関の変更は認めない 」

などの返事が返ってくるので、大家は色々な制限がある中で、経営をすることになります。管理会社からみれば、自社の利益が減るのが嫌なのでしょう。また、業者から何らかのキックバックがあるのかもしれません。

自分が管理会社にお願いするなら、「 大家の都合より自社の都合 」を優先するところは、真っ先に除外します。そして、AやBの中から、信頼できるところを選ぶと思います。

私自身は、これまで何度も書いているように、入居者さんとの交流が好きということもあり、大半を自主管理しています。とはいえ、管理会社を使うこと自体は賛成です。

経営的に安定しているのなら、全部管理会社に丸投げして、自分は不動産賃貸業の運営や資金計画等の代理ができない事に集中していくのが、理想のように思います。

それに、大家業を始めたばかりという方や、サラリーマン大家さんの場合は、時間的な意味でも、ノウハウという意味でも、管理会社の力を借りず、運営するのは難しいのが現実でしょう。

( ちなみに私はサラリーマン時代、100室程度は自主管理していました。当時の勤務先に事情を説明して、理解を得ていたのでできたことだと思います )

ただ、繰り返しになりますが、管理会社は慎重に選ぶことが大事です。空室があっても何もせず、ただ、リフォームの時だけ費用を請求してくるようなところと契約すれば、何のために管理をお願いしているのか、わかりません。

最後に、私が考える良い管理会社の見極め方を紹介します。

・管理担当者さんが機敏に反応してくれる
・大家さんの利益の最大化を考えてくれる
・他の賃貸仲介専門会社さんの業者受けがいい
・請求の明細などの事務処理を機敏にしてくれる
 ※ 事務処理の機敏さは重要


管理会社を変えるのは大変なこと、と考えている方も多いようですが、実際にはそんなことはありません。二人三脚で一緒にがんばってくれる管理会社をぜひ、見つけてほしいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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