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年収1千万円超でも融資がつかない投資家のその後

大黒天人さん_画像 第19話

今回は不動産投資を行う上での、自己資金と資金調達についてお話したいと思います。

以前、ある投資家さんが、1億円の融資を断られたという事で相談に来られました。詳しい状況を書くことはできませんが、年収1千万以上の外資系企業の管理職の方でした。属性がいいのになぜ断られたのでしょう?

理由は、年収は高いけれど、その方の資金運用能力・資金管理能力に金融機関が疑念を持ったため、だと思いました。というのも、その方が年に貯蓄できる金額は100万円以下で、その当時も120万円の貯蓄しかなかったのです。

そのままの状態では、大家になったとしても、失敗するのは目に見えています。私はその方に「 年収の3割の貯蓄を3年以上続けて、割安な物件を事業規模まで運営できる環境にしたらいいのでは? 」と伝えました。

その後、その相談者さんは税引き後の年収の4割を貯蓄、もしくは不動産投資に使い、数年後には相談当時の年収の2倍の家賃収入を得るまでになりました。

どのようなやり方をしたかというと、リーマンショック後に積極的に競売物件を購入し、きちんとしたリスク管理と持ち前のコミュニケーション力で入居付けを行ったのです。

そして、どの金融機関からも「 融資は難しい 」と言われていたその投資家さんは、「 うちで借りてください 」と金融機関の担当者さんにお願いされるまでになりました。

その方と今年の5月に久しぶりにお会いできたので、最近はどんな物件を買っているのかと訊いてみたところ、「 現在は投資規模の拡大を行っていない 」という返事でした。

「 現在は、投資を拡大する時期ではないと思う。金融機関が貸したがっている今の時期だからこそ、こちらの査定を厳しくして、健全な運営をするべきだ 」。

私もそのとおりだと思いました。私の元師匠も現在の状況を見ていたら、「 機会損失を負ってでも、投資スピードを遅くして自分の基盤を確保すること。それが定石だ 」と言うような気がします。

現在の状況を、客観的に見てみると、以下のようになると思います。

・新築物件の建設価格の高騰
・収益物件の利回り低下
・税金などの上昇( 価格上昇による固定資産税の増税 )
・日本国民だけではなく海外の投資家の参入も盛ん
・金融機関はお金を貸したがっている
・ノウハウの本がバンバン出ている


賃貸経営を行ったことがない方は、過去と現在を比較することができないため、現在の状況をどう判断していいか、わからないかもしれません。しかし、長い間大家をしている身からすると、見えてくるものがあります。

それが、先ほど述べたように、「 今は投資スピードを減速させる時 」ということです。しかし、その一方で、良質の物件というのはいつでもポロッと出てくるものです。

矛盾するようですが、いい物件に出会った時は、買付を行うべきです。私が言いたいのは、「 急いで拡大しよう 」とせず、いい物件が出たら買う、というスタンスでいい、ということです。

賃貸経営というものは毎月、家賃が入ってくる一方で、出て行くお金も常にあります。ですから、いつもある程度の余裕をもち、不則の支出が生じた時のために備えなければいけません。

「 去年はこの程度の支出だったから、今年もこのくらいの余裕があれば大丈夫かな? 」というような甘い考えでは、危険です。だからと言って、億単位のお金をプールしないと経営ができないかというと、それも違います。

要は、不足の事態に備えて、いかにリスクヘッジを行っておくかが重要ということです。

私は大家さん予備軍の方や初心者大家さんから、「 最初に参入する際の自己資金はいくら必要ですか? 」ときかれたとき、

物件価格の50%>必要資金>1,000万円

と答えています。ちまたに溢れるノウハウ本には、「 頭金ゼロ 」「 フルローン 」という言葉が踊っていますから、1,000万円以上金額と聞いて、「 え? そんなに? 」と驚かれる方もいます。

しかし、私から見れば当然です。これも、先ほど述べたような、「 いざという時に必要なお金を持っておくこと 」が、不動産経営においては不可欠だと思うからです。

頭金ナシ( 貯蓄もナシ )で高値掴みなど、もっての他。しつこいようですが、綿密な資金計画は重要ですよ。( でも、実際はその計画通りにはいかないものですし、予定通りにいかなかった時にどう動くかもかなり重要ですよ )。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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