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不動産投資で絶対に儲かる人

大黒天人さん_画像 第20話

不動産投資で絶対損をしない人がいます。それは、「 自動集金システムを構築できる一握りの人々 」です。

「 誰のこと? 」「 そんな人がいる? 」と思いますよね。いるのです。そして、その答えは「 国や地方自治体 」です。最初、不動産業者や投資家さんや金融機関と思われた人もいるでしょうが、それは違います。

不動産業者さんは売買契約や賃貸契約などの契約が締結しないとお金になりません。投資家は、入居者付けや売却代金が入金されないとお金になりません。金融機関は融資を出して、融資金が返済されないとお金になりません。

しかし、国や地方自治体は違います。

売却益に対しての税金→国税
登記費用や不動産取得税→国税
固定資産税や都市計画税等→地方税
相続税→国税


上記のように、私たち国民が不動産を売ったり買ったり、相続したりすれば、そこには必ず税金が発生します。逆に言うと、私たちは不動産を持っている限り、税金地獄から逃れる事はできません。

しかも、金融機関の融資金等は自己破産すれば免責になりますが、税金は最優先( 第一位債権 )で、自己破産による免責は一切ありません。( ただし、相続の際に相続放棄をすれば、免責になります )。

ある税理士先生がこんなことを言っていました。

「 厳密にいえば、私たちは不動産は所有をしているではなく、借りている状態だ。なぜなら、本当に所有しているのであれば、更地の場合維持費はかからないはずだから 」。

私は深く納得しました。それと同時に、こんな風に思いました。

「 家賃収入に対する所得税や固定資産税を徴収するなら売却益や登記費用・相続税などは無税にしてほしい。売却益や登記費用・相続税などを取るのなら、家賃収入に対する所得税や固定資産税を無税にしてほしい 」。

しかし、こればかりはどうにもなりません。できることは、税金の仕組みを勉強して、合法的にしっかり節税するよう務めるくらいです。

法律に関してもう一つ、思っていることを書きたいと思います。それは、「 大家( 貸主 )は強者、店子( 借主 )は弱者 」という前提の法律に対する違和感です。

・滞納は連続3カ月以上( もしくは、滞納額が家賃の3カ月以上 )でないと強制退去を訴えられない。訴えても、裁判所で却下される可能性がある。

・滞納家賃は税金軽減にならない

・築年数による劣化を理由に退去勧告はできない( 居住に危険があるほどの劣化がないと裁判所から退去勧告が認められない場合が多い )。

・家賃の値上げは、よほどの理由( 相場の半値以下等 )がないと裁判所が認めない


滞納家賃は税金軽減にならないことを知ったとき、「 だったら空気にでも貸しておけばよかった 」と思いました。滞納された上に、税金まで支払うのでは、大家は踏んだり蹴ったりです。

最近は、あることないこと、因縁をつけて無知な大家さんからお金を請求している不良入居者も発生しています。大家は事業者ですので、保護の対象ではなく、自分自身で理論武装して、闘わなければなりません。

私の物件にも、不良入居者がいたことがあります。理論武装をして対応していますので、裁判に発展することはほとんどありませんし、裁判に発展した場合も、負けることはなく、ほぼ調停で済ませています。

そんなときは淡々と対処していますが、精神的にはつらいときもあります。そんなときはつい、「 大家はたくさん税金を払っているのに、法律面では『 借主保護 』の側面ばかり強いのはどうなのか 」と思ってしまいます。

なんだか愚痴っぽくなってしまいましたが、何がいいたいかというと、「 大家は賢く、強くなければいけない 」ということです。店子さんとトラブルになったとき、法律は基本的に店子さんの味方をします。

すでに書いたように、がんばって利益を増やしていっても、そこには必ず税金がついてまわります。しかし、そこで文句を言っても仕方ないのです。大切なのは、「 だったら、どうするか? 」ということです。

同じようなことをしても、当事者の知識や考え方によって結果は大きく変わります。決められたルールの中で、いかに闘い、勝利するか。大家の皆さん、共にがんばっていきましょう。


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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