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フルローンを理由に不動産を買う人の末路

大黒天人さん_画像 第21話

今回は不動産価格の傾向についての考察と、私の不動産の買い方について、見解を書きたいと思います。

昨今の不動産価格は首都圏だけではなく、地方であっても場所によっては地価が上がっています。かくゆう私の実家の地価も軒並み上がりました。UP率は数%ですが、土地が広い場合、その影響は計り知れません。

例えば路線価が最少の1,000円上がっただけでも、1,000坪もあれば「 3.3×1,000×1,000=330万円 」も地価が上がることになります。

「 持っている不動産の価値が上がるのはいいことなのでは? 」と思う人もいるでしょうが、そう思うのは「 不動産を売却する前提で持っている人 」の話です。

売る気のない地主にとっては、税金ばかり上がることになるので、溜息が出てしまっても仕方がありません。地価が上がった分、家賃も上昇するならいいのですが、首都圏の需要が多い地域以外では、簡単ではありません。

現在の借地借家法では、地価が上がった場合、家賃の増額請求はできると契約書でうたっていますが、実際はできません。( 値上げには借主の同意がいるので、借主が拒否すれば値上げは不可能です )。

もちろん、訴訟で値上げを要求することはできるのでしょうが、裁判の結果、近隣と比べて高い場合には認められないですし、認められても入居者様が退去してしまっては元も子もなくなります。

つまり、大家は地価が上がり、家賃は上がらないという状況の中で、耐えるしかないということです。今の大家には、それ以外にも苦しいことがあります。それは、中古物件価格の高騰です。

ここで私が言うまでもありませんが、東日本大震災の復興需要やオリンピックの影響などで、建物の建設費用が高くなり、新築の初期費用が値上がりする中で、中古市場も値上がりしています。

最近、私のところにある業者さんが2DK×12戸の中古アパートの情報を持ってきました。「 こんな出物は二度と手に入りませんよ 」と言うので期待していたのですが、その物件は私が少し前に見送ったものでした。

驚いたのは、価格が以前見たときよりも1,200万円も高くなっていたことです。売却に当たり、リフォームなどをして値上げしたのかなと思ったら、全くの未整備だったことには閉口しました。

他の投資家さんや大家さんと話していると、「 2020年のオリンピック後には不動産価格は暴落するだろう 」という意見を聞くことがあります。私はその意見には賛成できません。

不動産価格は暴落するのでではなく、適正価格に降りてくるだけ、と考えているからです。今は融資が出やすく、金利も低いですが、「 金融機関が貸してくれる限り、バンバン借りてしまえ 」とは全く思いません。

割高な物件は決して買わず、キャッシュを貯めて、価格が適正な価格に落ち着いた所で物件規模を拡大させます。

これまでと同じように、「 自分の身の丈にあった規模まで拡大しつつ、きちんと運営( 最終CFがでる )できる物件を買う 」という基本に沿って、やっていくだけです。

その理由のひとつに、運営で失敗して自己破産する大家さんや投資家さんを見ているということがあります。その理由の大半は「 割高な物件をフルローンで購入して空室リスクに耐えきれなくなった 」ことです。

数年前にフルローンやオーバーローンで買えた人は、出口が見込めるかもしれません。しかし、今この市場で買った人たちはどうでしょうか。融資の扉は永遠に開いていることはありません。いずれ閉じます。

フルローンとかオーバーローンで買ってもいいのは、十分なキャッシュを持っている人たちです。手元にお金がない人が、フルローンやオーバーローンで物件を買えば、トラブルが生じれば一発でアウトです。

「 融資( ローン )が出るから買う 」ではなく、「 きちんとリスクヘッジできて、運用ができるから買う 」ようにしないと、不測の事態に対応できなくて損害賠償や退去・空室リスクに耐えきれなくなって、再起できなくなります。

こんな風に考える私は保守的なのかもしれません。しかし、不動産を持っているだけで税金が増える時代です。周囲からなんと言われようと、これまで築いてきた資産を無駄にしないためにも、堅実な運営をしていきたいと思うのです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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